Загадка новостроек: почему продажи растут и падают одновременно

Данные о количестве продаж новостроек в Москве поступают двумя волнами. 9-10 числа месяца, следующего за отчетным, результаты своих подсчетов публикуют аналитики рынка, такие как bnMAP.pro, Dataflat, Циан и ряд других. В середине месяца выходит отчет Росреестра.

Данные аналитиков различны между собой и отличаются от показателей, зафиксированных Росреестром, но в большинстве случаев совпадают выводы относительно динамики месяц к месяцу и год к году. Например, с начала 2023 года все аналитические платформы и Росреестр зафиксировали снижение продаж новостроек в январе относительно декабря, в феврале относительно января, а в марте — рост относительно февраля (все отчеты есть у Forbes). Однако в апреле результаты разошлись: аналитики сообщили о существенном (порядка 10%) снижении продаж, а Росреестр зафиксировал рост в 1%.

«Получилось интересно: покупатель просит скидку, ссылаясь на то, что продажи упали, а мы ему отказываем, ссылаясь на данные Росреестра, из которых видно, что спрос растет», — рассказывает менеджер отдела новостроек крупного агентства недвижимости.

«Покупатели не читают отчеты, они читают заголовки новостей, а там неделю назад все упало, а потом все выросло, — сетует московский риелтор. — В итоге они делают вывод, что их все обманывают, верить никому нельзя».

Чьи выводы верны, аналитиков или Росреестра, и как правильно интерпретировать отчеты, разбирался Forbes.

У всех своя арифметика

Разница в результатах подсчетов договоров долевого участия (ДДУ) не является следствием чьей-то ошибки, причина в расхождении методик, на этом сошлись все собеседники Forbes. «Методик очень много, — констатирует руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин. — Вот лишь некоторые варианты: с учетом апартаментов или без учета апартаментов; по дате договора или по дате регистрации; с отсевом «опта», без отсева «опта», причем «опт» тоже может выделяться по-разному. Методика может сочетать любую комбинацию указанных выше параметров».

«Мы агрегируем данные по дате регистрации ДДУ, учитываем сделки с уступками [прав требования] в строящихся корпусах (по дате последней регистрации уступки), не учитываем сделки с юридическими лицами, — описывает методику представитель «Циан. Аналитики». — До марта 2023 года также убирались сделки с физлицами, купившими более пяти жилых лотов».

Сервис bnMAP.pro сопровождает свои отчеты следующим описанием методологии: «проанализирован весь объем сделок с квартирами и апартаментами за периоды по дате регистрации, от юрлиц к физлицам, без учета опта».

«В расчетах учитываются только договоры ДДУ и уступок в розничных сделках по квартирам и апартаментам с физическими лицами, прошедшие регистрацию в Росреестре, — описывает Пыпин методологию Dataflat. — Статистика ведется по дате регистрации. Не учитываются продажи по ДДУ: после ввода в строй, ЖСК, ДКП, ПДКП (жилищно-строительные кооперативы, договоры купли-продажи, предварительные договоры купли-продажи. — Forbes), договоры инвестирования, продажи машиномест, кладовок, коммерческой недвижимости, оптовые продажи».

«В наших релизах мы используем данные по дате регистрации договоров, отчеты формируются на основании скриптов, разработанных центральным аппаратом Росреестра», — пояснил Forbes представитель московского управления Росреестра.

ДДУ не равен спросу

В ежемесячных отчетах московского отделения Росреестра количество ДДУ всегда выше, чем у любого из аналитиков, потому что ведомство не производит отсев, о котором говорит Пыпин из Dataflat, а считает все зарегистрированные ДДУ, делая только разбивку на жилые и нежилые помещения. 

Если сопоставить результаты подсчетов Росреестра, Dataflat, bnMAP.pro и «Циан. Аналитики» за апрель 2023 года, то можно заметить, что больше всего ДДУ «насчитал» Росреестр (9472), следом идет результат «Циан. Аналитики» (7500, данные в отчете округляются, отчет есть у Forbes), далее Dataflat (7261), меньше всего ДДУ попадает в отчет bnMAP.pro (5753). Такое соотношение наблюдается во всех отчетах упомянутых компаний с начала 2023 года.

Необходимость отсева части ДДУ аналитики объяснили желанием обозначить именно рыночный спрос.

«Сделки с юрлицами, за исключением очень немногих случаев, не носят рыночного характера, то есть проданные лоты, скорее всего, потом появляются на рынке в виде предложения уступки права, например, от какого-то фундаментального инвестора внутри проекта, который договаривался с застройщиком таким образом, — объясняет директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Оптовая сделка носит характер всплеска, некоего незапланированного события, статистического выброса. Когда мы оцениваем рынок, наша задача — убрать такие статистические выбросы, чтобы анализ поведения рынка был более корректным».