Понаехали: элитное жилье в Москве скупают провинциалы, но меньше его не становится

Рынок высокобюджетного жилья в I квартале 2023 года повторяет практически все основные тенденции, которые наметились в массовом сегменте: объем предложения растет, спрос перетекает на вторичный рынок, цены медленно снижаются, рассказали эксперты, опрошенные Forbes. 

Регионы поддержали столицу

«С 2022 года мы наблюдаем новую тенденцию на столичном рынке: растет число запросов со стороны покупателей из регионов, которые впервые приобретают жилье в Москве, причем в первую очередь в качестве инвестиции, — делится наблюдениями директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — Их интересует недвижимость в туристических районах столицы, например Арбат и остров Балчуг». Количество таких обращений постепенно увеличивается и сегодня составляет около трети от всех запросов, отмечает эксперт.

«Действительно, заметно увеличилось число сделок, совершенных региональными бизнесменами для комфортного проживания детей, поступивших в московские вузы, либо для личного присутствия в столице», — добавляет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «Порядка 30% сделок проходят с региональными клиентами», — говорит CEO, управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин.

Спрос падает

Покупатели из регионов элитный рынок Москвы поддержали, но не спасли: продажи, по словам опрошенных экспертов, уступают прошлогодним показателям.

«На первичном рынке элитной жилой недвижимости сохранилась тенденция снижения активности среди покупателей, которая отчетливо прослеживалась на протяжении всего прошлого года, — сокрушается партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. — По итогам I квартала 2023 года в новостройках было реализовано порядка 160 квартир и апартаментов, что на 43% меньше значения аналогичного периода 2022 года. В последний раз более низкий показатель отмечался только во II квартале 2020 года в связи с действовавшими пандемийными ограничениями: тогда количество сделок составило порядка 130 штук».

По данным Intermark Real Estate (есть у Forbes), в I квартале было заключено 127 сделок с элитной недвижимостью, падение относительно аналогичного периода прошлого года составило 64%. «Основной спрос в I квартале был сосредоточен на лотах с бюджетом от 130 млн до 180 млн рублей (34%), — подсчитал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. — Также пользовались спросом лоты в бюджетах от 180 млн до 229,99 млн рублей (20%) и от 330 млн до 379,99 млн рублей (20%)».

Предложение разрастается

Объем предложения растет и на первичном, и на вторичном рынках, говорят собеседники Forbes. «Сейчас представлено около 2500 объектов, из этого количества около 2000 — это новостройки, — констатирует представитель ассоциации AREA, управляющий партнер агентства Chase Real Estate Майя Павлова. — Количество объектов в экспозиции увеличивается, на данный момент увеличилось предложение и на первичном рынке за счет новых объемов предложения, и на вторичном рынке за счет квартир, которые ранее сдавались. В обоих случаях мы можем говорить о росте более чем на 10% за последние три месяца».

«По итогам марта было экспонировано 2100 квартир и апартаментов — это плюс 14% за квартал, а годовой прирост составил 90%, — говорит Соловьев из NF Group. — Количество свободных лотов уже приблизилось к значениям конца 2020 — начала 2021 года».

«По итогам апреля на рынке элитной жилой недвижимости Москвы представлено 2500 лотов, причем примерно равное количество приходится на первичный и вторичный рынок, — отмечает Раджабова из «Метриум Премиума». — Объем предложения первичного жилья за год вырос наиболее существенно — на 42,7%. Это обусловлено как выходом ряда новых проектов, так и перераспределением спроса на готовые дома».

О склонности покупателей к готовым или находящимся в высокой стадии строительной готовности объектам рассказало большинство собеседников Forbes.

На все готовое

Покупатели дорогого московского жилья хотят видеть свою покупку «живьем», поэтому спрос переориентировался на вторичный рынок, полагают опрошенные эксперты. «Клиенты предпочитают приобретать дома на высокой стадии готовности, а сейчас в Москве их сравнительно немного, — объясняет Раджабова из «Метриум Премиума». — Поэтому клиенты переориентировались на жилье, уже введенное в эксплуатацию. В основном цели покупки — собственное проживание и сбережение средств».

«Все чаще наши клиенты предпочитают уже готовые варианты, а не те объекты, которые аналогичны по стоимости, но еще на этапе строительства», — соглашается Павлова из AREA.

«Даже находя в целом подходящий вариант, покупатели зачастую не торопятся заключать сделку, а предпочитают понаблюдать за ходом строительства и динамикой цен, детально изучить проект и застройщика и дождаться более благоприятного, на их взгляд, момента для покупки», — добавляет директор по маркетингу COLDY Михаил Звягинцев.

На популярности вторички сказывается и готовность собственников квартир к дисконтам, которую застройщики проявляют неохотно, уточняют собеседники Forbes. «Дисконты, как правило, предоставляются на вторичном рынке, либо на последние лоты в уже сданных в эксплуатацию комплексах, когда девелоперу нужно поскорее распродать остатки, — говорит Звягинцев. — В целом же на рынке элитных новостроек массовой практики серьезных скидок нет». «Практика открытых дисконтов несвойственна элитному рынку», — подчеркивает Раджабова. «Порядка 40% сделок совершаются без дисконтов либо с минимальными скидками 3-4%», — добавляет Халин из Intermark Real Estate.

Впрочем, цены все-таки ползут вниз. 

Дорогое дешевеет

Элитное жилье становится дешевле как на первичном, так и на вторичном рынках, признают собеседники Forbes. «По итогам I квартала 2023 года средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках показала незначительное снижение и составила 1,46 млн рублей за кв. м (минус 4% за три месяца и минус 9% за год), — подсчитал Соловьев из NF Group. — Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке элитной жилой недвижимости составила 1,167 млн рублей за кв. м, что практически соответствует значению конца года (+0,4% за три месяца). Однако по итогам года стоимость кв. м показала снижение на 11%».

«Если брать цены годичной давности, то сейчас они снизились в среднем по рынку на 5%», — полагает Халин из Intermark Real Estate. «В большинстве проектов на рынке первичной недвижимости цены остались такими же, но в некоторых проектах наблюдаются скидки. В основном девелоперы дают скидки до 5-7%, но многие клиенты ждут осени, поскольку ожидают скидки до 10%, таким образом формируется отложенный спрос, — добавляет Павлова из AREA. — На рынке вторичной недвижимости за последний квартал изменения цен тоже не произошло, но если говорить о годовой динамике, то можно отметить снижение цен за год примерно на 12%».