Аналитики оценили «серый» рынок апартаментов в Москве в четверть предложения
На апартаменты, где продажи ведутся не по договорам долевого участия, приходится примерно четверть первичного предложения в столице, оценили в Циан. В сегменте, который аналитики называют «серым», апартаменты продают по обычным и предварительным договорам купли-продажи или договорам инвестирования. Применение таких схем связано прежде всего со стадией готовности дома, объясняют риелторы
На рынке Московского региона предлагается около 2200 «серых» апартаментов, это около четверти всего первичного предложения апартаментов и около 2% рынка новостроек, пишет РБК со ссылкой на обзор аналитиков Циан. «Серыми» аналитики называют апартаменты, которые реализуются не по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ), а через договоры купли-продажи (ДКП), предварительные договоры купли-продажи (ПДКП) или договоры инвестирования.
Средняя цена 1 кв. м в апарт-комплексах с продажами не по ДДУ составляет 317 900 рублей. В комплексах с продажами по ДДУ — 319 200 рублей за 1 кв. м. В обзоре аналитики связали рост сегмента с тем, что «на рынке апартаментов не применяется «государственная» льготная ипотека, а инициатива о присвоении лотам в части апартаментных ЖК статуса квартир не увенчалась успехом». По оценке Циан, застройщики начали массово выводить такие проекты на рынок, начиная с середины 2021 года.
В третьем квартале 2021 года по ДДУ было выведено 12 корпусов, в «сером» сегменте — 14 корпусов. В четвертом квартале это были, соответственно, шесть и 13 корпусов. За весь прошлый год был выведен 51 корпус по ДДУ и 40 — «серых». В первом квартале 2023 года, отмечается в исследовании Циан, стартовали продажи в 15 корпусах, в 11 из них не по ДДУ. В аналогичный период 2022 года — девять из 23 корпусов с апартаментами.
Аналитики компании «Бест-Новострой» подтвердили рост предложения: по данным bnMAP.pro, на рынке сейчас реализуются не по ДДУ 57 апарт-комплексов (все находящиеся в продаже, а не только выведенные на рынок), а в апреле прошлого года таких проектов было 44. По данным «Домклик», в первом квартале 2023 года на проекты не по ДДУ пришлось около трети сделок с апартаментами на платформе. В риелторской компании «Метриум» оценили долю апарт-комплексов, которые сейчас реализуются по ДКП и ПДКП в Москве, в 55,4%.
Аналитики Циан рассказали, что проекты «серого» сегмента в основном относятся к проектам по реконструкции или капитальному ремонту бывших гостиниц и общежитий (например, ЖК «My Space на Окской», апарт-отель «Connect.Moscow» и др.), а также офисов (к примеру, «Берег Яузы», «Апартаменты в Кусково», «Лофт Нагорная»). Метраж лотов и их число в составе комплексов обычно меньше, чем в стандартных новостройках с апартаментами, говорится в исследовании Циан.
«Все большую долю на рынке апартаментов занимают проекты редевелопмента старых офисных, гостиничных и производственных зданий, лоты в которых продаются не по ДДУ», — сказал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. Столичные риелторы отмечают, что приобретение апартаментов по ДКП и ПДКП не несет специфических рисков для покупателя, а само применение этих схем связано прежде всего со стадией готовности дома. Директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова объяснила, что сделки по ДДУ совершаются в строящихся комплексах, по ПДКП — в готовых проектах до оформления прав собственности девелопера на жилье, по ДКП — после признания застройщика владельцем всех лотов в сданном доме.
Основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова предупредила, что, выбирая апартаменты, важно понимать, что «это обязательно должно быть помещение с выделенным кадастровым номером, и ни в коем случае — не доля в помещении». Сазонова добавила, что условия получения ипотеки при приобретении апартаментов по ДДУ, ДКП и ПДКП не отличаются. «На рынке апартаментов, которые де-юре не признаны жильем, сохраняются даже околонулевые ставки по ипотеке», — сказала она.