«Снижение цен продолжится»: московские новостройки дешевеют из-за спада спроса

Продажи новостроек в Московском регионе по итогам октября снизились более чем на треть, это следует из аналитических отчетов базы данных о новостройках Dataflat и портала Циан. По оценке Циан (имеется в распоряжении Forbes), количество сделок на первичном рынке Московского региона в октябре сократилось на 36% относительно сентября и составило порядка 7600 сделок. Dataflat оценивает снижение продаж месяц к месяцу на 37%, до 7626 сделок.

По словам экспертов, опрошенных Forbes, такое падение для рынка неприятно, но не смертельно при условии, что спрос восстановится в ближайшие месяцы. Для поддержки продаж девелоперы будут вынуждены снижать цены, полагают собеседники Forbes.

Вынужденная доступность

Спрос не удастся восстановить без снижения цен, которое уже началось, считают некоторые опрошенные эксперты. «Процесс снижения цен уже активно идет: порядка 78% проектов на рынке предлагают скидки от 5% до 30%», — констатирует генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.

«Доля предложений с явно заявленной скидкой выросла, что привело к снижению номинальных средних цен. Впервые за длительный период средние цены предложения упали и в Москве, и в Московской области более чем на один процент», — добавляет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По его данным, в октябре цены на первичном рынке Московского региона сократились сразу на 1,5%, на 1,7% — в Москве и на 1,3% — в Подмосковье. Таким образом, средний ценник квадратного метра, по данным Циан, в октябре составил 320 100 рублей в Москве и 163 500 рублей в Подмосковье.

Ряд опрошенных Forbes экспертов считает, что снижение цен не остановится. «Снижение цен, хотя бы замаскированное под акции и скидки, продолжится, — полагает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. — Мы не говорим о резком обвале, это будет происходить постепенно. Сейчас увеличивается разрыв цен между «первичкой» и «вторичкой» — это плохо, потому как любая «первичка» становится «вторичкой». Например, если ипотечный заемщик неплатежеспособен, банк должен будет выставить квартиру на продажу на вторичном рынке, но ее цена будет выше аналогичных в локации. Это создает дополнительные риски».

«Нынешняя ситуация — следствие бурного роста цен в 2020-м и 2021-м, — уверен руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. — Они доросли до предела, и в 2022 году продажи просто должны были снизиться». «Просматривается перспектива снижения цен в больших городах до уровня конца 2019 — начала 2020-го, — прогнозирует председатель правления ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев. — Нет факторов, которые бы поддерживали дальнейший рост цен».

На снижение цен работает и растущее число лотов в продаже. Ранее застройщики выводили в экспозицию все больше квартир в надежде поддержать спрос за счет ассортимента, теперь эта тактика может сработать против них. «Баланс между спросом и предложением смещается в сторону предложения и достиг уже пятилетнего максимума», — констатирует Архулаев из «МонолитХолдинга». Объем предложения новостроек московского региона, по данным Циан, рос последние семь месяцев и в октябре превысил 100 000 лотов, это на 4,2% больше сентябрьских значений. 

«На рынке есть проблема с нарушением баланса между накопившимся объемом предложения и снизившейся покупательской активностью», — добавляет директор департамента продаж компании «Этажи» Сергей Зайцев.

«Рынок точно не убит»

Часть опрошенных экспертов считает прогнозы снижения цен преждевременными: по их оценке, рынок быстро восстановится и без серьезного снижения цен. Свои надежды они связывают с традиционным для конца года повышением спроса и новыми мерами господдержки.

«Если не произойдет новых глобальных потрясений, к началу 2023 года спрос может вернуться на уровень III квартала 2022 года, — полагает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Растущая покупательская активность будет вести к удорожанию квартир и апартаментов».

«Вероятнее всего спрос постепенно будет восстанавливаться на фоне объявлений о завершении частичной мобилизации, — демонстрирует оптимизм совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Субсидированная ипотека все еще действует, а цены на новостройки в целом замедлили [рост] или стагнируют, поэтому покупатели постепенно будут возвращаться». «Рынок уже выздоравливает после октябрьского шока, количество обращений заметно выросло, — отмечает руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS Денис Бобков. — В совокупности с высоким сезоном конца года мы ждем неплохих результатов». «Рынок точно не убит», — резюмирует Зайцев из «Этажей».

Впрочем, собеседники Forbes оговариваются, что если спад затянется, то это станет серьезным риском для рынка. «Краткосрочное проседание продаж не фатально для застройщиков, — уверена Коркка. — Девелоперы, особенно крупные игроки, могут без особого ущерба выдерживать подобное положение на протяжении нескольких месяцев». «Опыт 2020-го и 2022 года показал, что резкое падение продаж продолжительностью примерно два месяца никакой фатальной угрозы рынку не создает», — добавляет Щекин.

«Один-два месяца снижения спроса для девелоперов не является критичным, а вот более долгие периоды спада на рынке могут привести к трудностям», — уточняет Бобков.

Участники рынка рассчитывают на господдержку. «Поскольку девелоперский бизнес и строительная отрасль относятся к системообразующим отраслям экономики, они будут поддержаны при необходимости на уровне государства», — уверена  генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова.

«Вопрос в том, как государство будет поддерживать первичный сегмент в плане ипотеки, — рассуждает Таганов из «Инком-Недвижимость». — Сейчас господдержка заключается исключительно в том, что раздаются субсидированные кредиты. Прочие инструменты не используются, нет прямых мер поддержки ни покупателей, ни девелоперов».

«Долгосрочное развитие будет напрямую зависеть от стабилизации геополитической ситуации и того, какие стимулы будет применять государство для дальнейшего развития строительной сферы», — заключает Зайцев.