Новый Кипр: какая недвижимость дает право на ВНЖ в странах ближнего зарубежья

После объявления частичной мобилизации Россию покинули около 700 000 граждан, многие из них устремились в страны ближнего зарубежья. В Грузию с начала года прибыло 112 000 россиян, в Казахстан уехали 260 000 человек, в Узбекистан — 318 156 человек (сюда входят и приехавшие на ПМЖ, и туристы). Сколько прибыло в Армению, тоже популярную для релокации, официально не сообщалось, однако, по оценке Международного валютного фонда (МВФ), переехавших сюда россиян достаточно для того, чтобы повысить прогноз роста ВВП страны с 7% до 11%.

В этих и других странах ближнего зарубежья, куда релоцируются россияне, действуют или прорабатываются программы получения вида на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции в недвижимость. Где и какие программы уже работают и сколько стоит недвижимость? 

Действующие программы ВНЖ

В нескольких странах ближнего зарубежья программы ВНЖ за инвестиции в недвижимость уже действуют, рассказали опрошенные Forbes эксперты. Речь идет о Грузии, Азербайджане и Узбекистане.

Наименьших вложений требует программа ВНЖ за инвестиции в недвижимость Азербайджана: для получения вида на жительство нужно приобрести недвижимость на сумму 100 000 манат (около $59 000), говорит коммерческий директор агентства недвижимости Tranio Елена Милишенкова. «Стоимость объекта недвижимости должна быть подтверждена оценкой независимых экспертов, после пяти лет постоянного проживания можно подавать на гражданство, но иметь второй паспорт запрещено», — уточняет она.

В Грузии минимальный бюджет покупки недвижимости, дающей право на ВНЖ, — $100 000. 

«Такой ВНЖ требует ежегодного подтверждения факта владения имуществом, — объясняет член ассоциации AREA Виктор Садыгов. — Для подтверждения стоимости может потребоваться не только договор купли-продажи вашей собственности, но и получение заключения специальной службы оценщиков. Для реального получения ВНЖ будет нужно не только купить квартиру, но и подтвердить, что вы живете на территории Грузии какое-то время, желательно не менее шести месяцев, что у вас открыты здесь счета и есть реально работающий бизнес».

«В программе ВНЖ Грузии объектом инвестирования может выступать как жилая, так и коммерческая недвижимость, — уточняет Милишенкова. — Для участия в программе право собственности на объект должно быть зарегистрировано в Публичном реестре, а его стоимость подтверждена заключением сертифицированного Минюстом оценщика. Оценка новостроек проходит на стадии готовности. В стоимость включают отделку, мебель и технику, поэтому квартиры в новостройках Грузии часто сдаются с полной обстановкой».

«При этом граждане России могут находиться в Грузии в течение одного года без получения вида на жительство, и ужесточать визовые требования власти пока не намерены», — уточняет партнер Intermark Real Estate (ранее Savills) Ирина Мошева. 

«После 10 лет постоянного проживания и владения недвижимостью в стране можно оформить бессрочный ВНЖ, — объясняет Милишенкова. — При инвестициях в недвижимость на сумму свыше $300 000 ВНЖ выдается сразу на пять лет, а по истечении срока можно оформить статус резидента бессрочно. Для получения резидентства инвестору нужно пять лет сохранять в собственности недвижимость общей стоимостью более $300 000». Резидентство дает возможность при желании обратиться за получением гражданства. 

По данным Tranio (есть в распоряжении Forbes), средняя стоимость метра в квартирах Грузии на 1 ноября 2022 года достигла €1350, тогда как год назад этот показатель составлял €1050. «Номинальный рост цен в евро за год составил 29%. Но учитывая ослабление евро к мировым валютам, реальное удорожание можно оценить в 5-7%», — поясняет Милишенкова. Средняя цена квартиры в Грузии сейчас составляет €126 600, год назад — €95 200.

По данным Tranio, спрос россиян на недвижимость в Грузии по итогам трех кварталов 2022 года вырос на 149% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. За тот же период медианный бюджет на покупку недвижимости в Грузии повысился с €57 000 до €100 000. «Годовой рост бюджета (на 75%) объясняется увеличением доли клиентов, которые приобретают недвижимость в Грузии для участия в программе инвестиционного ВНЖ», — говорит Милишенкова.

Своя программа ВНЖ действует и в Узбекистане, инвестиции в недвижимость должны составлять от $100 000 до $300 000.

«На данный момент идет активная стройка в городе Ташкент. Цены на недвижимость растут, так же растет и спрос на нее», — констатирует Садыгов. «В Ташкенте в новостройках наибольшей популярностью пользуются квартиры с ценой квадратного метра от $400 до $3000, на вторичном рынке — от $600 до $4000», — добавляет руководитель департамента межрегиональных и международных сделок с недвижимостью компании «Этажи» Андрей Тютюнов.

«Многие российские инвесторы вкладываются в так называемые активные инвестиции на два года, покупая объект на старте и продавая его ближе к вводу в эксплуатацию, — добавляет генеральный директор Orient Group Андрей Сафронюк. — Доход от инвестиций в проекте составляет порядка 12−14% годовых в долларах. Доходность от пассивных инвестиций (сдачи объекта в аренду) варьируется от 10% до 15% годовых в долларах, что обусловлено высоким уровнем спроса на аренду квартир со стороны экспатов и релокантов. Высокие арендные ставки в Ташкенте позволяют вернуть инвестиции от покупки квартиры в течение 6−10 лет».

Перспективные страны

В нескольких странах ближнего зарубежья, куда сейчас устремились россияне, полноценных программ получения ВНЖ за инвестиции еще нет, но они прорабатываются. В числе этих стран эксперты назвали Армению, Казахстан и Киргизию.

«В Армении владение недвижимостью не является основанием для выдачи ВНЖ, но иностранный собственник может получить статус резидента в случае использования недвижимости как актива для получения дохода: например, в арендном бизнесе, — объясняет Милишенкова из Tranio. — На этом основании в Армении можно оформить ВНЖ сроком на год или на пять лет, для резидентов налог на доход от аренды составит 10%». В Армении сейчас обсуждается проект постановления правительства, предлагающий предоставлять иностранцам вид на жительство за инвестиции в размере $150 000.

В Казахстане идея предоставлять «золотую визу» или ВНЖ иностранцам в обмен на инвестиции в недвижимость обсуждается еще с 2018 года. В конце октября 2022 года эта инициатива вновь вернулась в повестку: заместитель премьер-министра, министр торговли и интеграции Серик Жумангарин заявил о планах предоставлять ВНЖ за инвестиции в размере $300 000.

«Рынок недвижимости Казахстана растет, только в первом полугодии 2022 года цена квадратного метра в крупных городах увеличилась на 12%, — рассуждает Садыгов из AREA. — Статус ВНЖ Казахстана дает возможность жить и вести бизнес в стране, он отлично подойдет тем, кто планирует переехать в страну, или инвесторам, которые стремятся географически диверсифицировать активы и обеспечить себе запасное резидентство».

«Цены на новостройки стартуют от 1,32 млн рублей, средний чек — порядка 2,2 млн рублей, – добавляет Тютюнов из «Этажей». — Вторичное жилье обойдется дороже, в наиболее популярных локациях средний чек находится в диапазоне от 1,7 до 2,8 млн рублей. Ликвидные инвестиционные варианты квартир от старта продаж до выдачи ключей в последние годы демонстрируют доходность на уровне 30-40%».

Весной идею предоставлять ВНЖ за инвестиции озвучивали и в Киргизии, хотя статус законопроекта инициатива пока не обрела.