Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок

В конце сентября эксперты рассказали Forbes о зарождении этого тренда, а в октябре компания «Инком-Недвижимость» сообщила, что уже около 17% квартир на вторичке продают представители собственников по доверенности. Опрошенные эксперты допустили, что эта доля может быть даже выше, порядка 20-25%. По их словам, для рынка эта ситуация совершенно новая, она грозит рядом неудобств, спровоцирует рост цен на услуги риелторов и размер дисконтов.

Всплеск доверия

«Инком-Недвижимость» оценила долю московских квартир, которые продаются по доверенности, в 17% от всего рынка. Все опрошенные Forbes эксперты отметили, что это беспрецедентное для рынка явление, поскольку в «нормальном» его состоянии доля продаж по доверенности находится в диапазоне 1-5%. Нынешний рост «доверенных» квартир зафиксировали все. «Многие собственники релоцировались, выставили свои квартиры в аренду или на продажу, было выдано много доверенностей на близких родственников — мы оцениваем эту долю в 15% рынка», — говорит президент AREA Николай Винидиктов.

«По нашим оценкам, на сегодняшний день около 20% лотов на вторичном рынке в Москве продаются по доверенности», — рассказывает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Я бы сказала, что на вторичном рынке жилья доля квартир, которые продаются по доверенности, сейчас еще больше: от 20% до 25%», — добавляет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко. Оценки остальных собеседников Forbes укладываются в диапазон от 15% до 25%.

Рискованные сделки

Продажа по доверенности до сих пор считалась рискованной, ее по возможности старались избегать, рассказывают собеседники Forbes. Своей дурной славой такие сделки обязаны двум причинам: сложности правовой проверки и частому использованию доверенности для мошеннических схем. «Продажа по доверенности до сих пор была редкостью на рынке, поскольку сопровождалась дополнительным риском, — объясняет независимый риелтор Евгений Коноплев. — Большинство собственников, даже будучи за границей, находили возможность приехать на подписание, поскольку иначе возникали вопросы: нет ли тут проблем с законом».

«Риски очевидны, их несколько, — добавляет  управляющий директор сети «Миэль» Ирина Пешич. — Мы не можем на 100% быть уверены, что человек, который по тем или иным причинам не присутствует на сделке лично, вообще существует и жив. Что намерения человека по отношению к доверенному лицу не изменились. Такая доверенность требует обязательного подтверждения в день сделки, например по видеосвязи».

«У нас был кейс, когда нам показалась подозрительной доверенность, выданная сроком на 10 лет от собственника, которому на момент оформления доверенности было 93 года, — приводит пример заместитель руководителя юридического департамента компании «Этажи» Сергей Чужаков. — Чтобы нивелировать возможные риски, мы дополнительно организовали сеанс видеосвязи, в рамках которого пообщались с собственником. Сделка состоялась».

При этом Чужаков вспоминает и другой случай из практики, когда сделка состоялась, но позже выяснилось, что доверенность оформлена на поддельный паспорт. «Сделки по доверенности чаще всего совершаются в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса, — сетует представитель пресс-службы Федеральной нотариальной палаты. — В этом случае никто не проверяет, действительно ли гражданин хочет совершить сделку на заявленных условиях, не совершаются ли мошеннические действия, понимает ли гражданин последствия заключения такого договора. Естественно, доверенности активно используют в своих схемах мошенники».

Те же и банк

Определенную сложность в сделки с доверенностями добавляют банки. Большинство опрошенных участников рынка объяснили, что если сделка ипотечная, то все документы должны быть «по форме банка», то есть соответствовать требованиям кредитной организации. Собственники часто этого не учитывают, поэтому в доверенностях не прописаны необходимые права и сведения. «Важный момент: в доверенности должна быть максимально подробно указана вся информация о квартире и собственнике, так что обычный формат здесь не подойдет», — подчеркивает CEO компании Apple Real Estate Данила Савченко.

«Банки хотят, чтобы в доверенности было указано, что она выдана на распоряжение конкретным объектом, с указанием кадастрового номера и прочих реквизитов, — добавляет независимый риелтор Евгений Коноплев. — И так же подробно должны быть расписаны полномочия представителя». «Да, большинство банков требует, чтобы доверенность была целевой, в таком документе указываются адрес объекта и его кадастровый номер, — говорит Мищенко из «НДВ Супермаркет недвижимости». — И в целевой доверенности четко прописано, что она выдается именно на продажу определенной квартиры».

Торг уместен

Фактор риска при сделках с доверенностями является поводом для дисконта, говорят опрошенные эксперты. При этом представители агентств, работающих с высокобюджетными объектами, уточняют, что на их рынке дисконты меньше, а практика продаж по доверенности была и ранее более распространена, чем в массовом сегменте. «По нашим данным, на рынке бизнес- и премиум-классов сейчас до 30% квартир продаются по доверенности, — рассказывает  Савченко из Apple Real Estate. — Рост начался в марте, и за последние восемь месяцев динамика составила +20%. Ранее объем таких сделок не превышал 10%».

По словам Савченко, дисконты в сегменте элитной вторички есть и могут даже достигать 20%, но это никак не связано с доверенностями. «Продажи по доверенности не являются чем-то незаконным, поэтому с дисконтами мы не сталкивались», — добавляет партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group (ранее Knight Frank Russia) Андрей Соловьев.

Но в массовой вторичке дисконт, связанный с доверенностью, очень распространен. «Сейчас это как выброшенный белый флаг и приглашение к торгу, — рассуждает руководитель агентства «Прайд Групп» Алексей Бондарев. — Всем понятно, почему объект продается по доверенности, и очевидно, что это происходит вынужденно. Поэтому тут можно «крутить руки» как хочешь».

«В среднем при продаже по доверенности или при срочной продаже скидки составляют 5–15%», — отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.

«При продаже по доверенности можно рассчитывать на скидку до 15% за риск», — соглашается Доброхотова из «Бест-Новостроя». При этом продавцам вторички, проводящим сделку по доверенности, грозят и дополнительные расходы, поскольку риелторы часто берут за такие сделки повышенные комиссии.

«Любое усложнение продажи или покупки недвижимости чаще всего влияет на стоимость услуг риелтора. Чем сложнее предстоящая сделка, тем больше будут комиссионные», — объясняет управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.

«Если стандартно риелтор берет 3% от стоимости квартиры, то в случае сделки по доверенности комиссия повышается до 5%», — отмечает московский риелтор.

«В связи с особой сложностью таких сделок и их нестандартностью, конечно, комиссии по ним выше», — говорит генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.