Сделки на паузе: как мобилизация повлияла на рынок жилой недвижимости
Традиционное осеннее оживление на рынке недвижимости, едва начавшись, было заглушено новостью о старте частичной мобилизации на территории России, рассказали участники рынка недвижимости, опрошенные Forbes. По их словам, замедление коснулось всех сегментов в той или иной степени: продажи жилой недвижимости лихорадит, но аренда просела незначительно. В коммерческой недвижимости ситуация спокойнее: откладываются на неопределенный срок в основном сделки, находящиеся на начальной стадии подготовки. В торговом секторе эксперты фиксируют отдельные попытки разорвать действующие договоры.
Forbes опросил участников всех сегментов рынка недвижимости, чтобы разобраться, что изменилось за неделю с момента начала мобилизации.
Страдающая элита
Высокобюджетный сегмент жилой недвижимости пострадал сильнее прочих по итогам первой недели мобилизации, говорят опрошенные эксперты. Здесь заметно просел спрос, а сделки, находящиеся в стадии переговоров, срывались. «Предыдущую неделю в продаже и аренде высокобюджетной недвижимости наблюдался спад интереса покупателей. Обращения по покупке и аренде сократились примерно в два раза как по отношению к предыдущему периоду, так и к аналогичному периоду прошлого года», — констатирует член правления AREA Дмитрий Халин.
«Сегодня в сегменте премиальной недвижимости люди берут паузы по сделкам. Это в том числе связано с ожиданием дополнительного снижения цен», — уточняет генеральный директор Skolkovo realty Борис Борискин.
«В аренде элитной недвижимости мы фиксируем падение спроса на 50%, как это было в начале пандемии и в феврале этого года, — сетует CEO Apple Real Estate Данила Савченко. — Неуверенность в завтрашнем дне всегда отражается на рынке. Клиенты, которые стали возвращаться в аренду в июле-августе, сейчас расторгают договоры. Некоторые из них уезжают в другие регионы, чтобы быть с семьей, часть — в другие страны, а некоторые на фоне экономической ситуации выбирают квартиры подешевле».
«Количество обращений и посещений снизилось вдвое, сорвалось несколько сделок, отменены уже оплаченные брони, — перечисляет коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. — Есть те, кто просит отсрочку, некоторые клиенты отказались от сделок, сообщив, что будут приобретать недвижимость за границей из-за переезда». «На прошлой неделе сразу два клиента отказались покупать элитку в Сочи и попросили срочно подобрать им что-нибудь в Грузии», — рассказывает риелтор, работающий на высокобюджетном рынке Сочи.
«Центр психологической помощи»
Рынок жилой недвижимости отреагировал на мобилизацию разнонаправленно: часть сделок остановлена, часть проводится в ускоренном режиме, активизировались охотники за большими скидками, рассказали опрошенные Forbes эксперты.
Первичный спрос (то есть поиск недвижимости и звонки) снижается. «Мы фиксируем снижение потенциального спроса: объявления о покупке квартир в новостройках на прошлой неделе смотрели на 27% меньше среднегодовых значений, лоты на вторичном рынке — на 17% реже», — отмечает руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.
По его словам, аренда просела скромнее — всего на 14%. Это подтверждает и заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова. По ее словам, на массовом рынке аренды никаких скачков не наблюдается, спрос, как и прежде, преимущественно формируют граждане ближнего зарубежья.
Представления собеседников Forbes о влиянии мобилизации на рынок жилья заметно различаются в зависимости от статуса: крупные агентства недвижимости уверяют, что паники и снижения спроса нет, а небольшие агентства и риелторы, работающие непосредственно с клиентами, говорят о минорных настроениях контрагентов.
В крупных агентствах настроены сравнительно оптимистично. «Паузы в сделках были, но кратковременные, пик пришелся на 21-22 сентября, однако после этого периода рынок адаптировался и большинство сделок были проведены. Доля отказов не превышает показателей прошлого года — 4-5% от общего объема, и это нормально для рынка недвижимости», — утверждает директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
«За последние дни мы зафиксировали несколько расторжений броней — больше, чем обычно бывает в неделю. Однако никакого обвально-массового характера расторжения не носят. Паники или ажиотажа на рынке недвижимости не наблюдается. Участники взяли паузу и ждут развития событий, все-таки рынок недвижимости очень инертный», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Другие опрошенные эксперты говорят о более тревожных настроениях. «Я превратился в социальный центр психологической помощи… Просто рассказываю, как можно купить, снять, легализоваться, открыть юридическое лицо, как и где открыть счет в банке, как получить статус ВНЖ», — описывает ситуацию основатель компании Alexey Shvyrkov Realty Алексей Швырков. «Я бы поделил своих клиентов на две категории. 20% тех, кто решил «попробовать продать или купить», действительно поставили все на паузу. 80% клиентов мотивированы, им действительно нужно продать или купить жилье — и вот они, наоборот, закусили удила и постарались все ускорить», — отмечает независимый риелтор Евгений Коноплев.
«В первые два часа после объявления частичной мобилизации у нас произошло сразу семь отказов от ипотечных сделок. Люди решили отказаться, потому что не уверены в том, что смогут платить ипотеку, если мужей и сыновей заберут. Все, кто покупал за наличные средства, довели свои сделки до логического конца», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» (Сочи) Юлия Усачева.
Собеседники Forbes отмечают готовность собственников к большим дисконтам ради ускорения сделок. «В сегменте жилой недвижимости очень много квартир, собственники которых хотят продать их в течение нескольких дней. Очевидно, это те, кто хочет продать и уехать из страны. Скидывают чистые квартиры, то есть говорить, что это проблемные объекты, нельзя», — констатирует генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«В ряде случаев цены на квартиры уже понижены на 5% и даже 20%», — уточняет независимый риелтор Вадим Рукомойников. «Количество продавцов квартир резко выросло, постоянно приходят заявки на продажу объектов. При этом продавцы готовы давать серьезный дисконт «быстрому» покупателю», — отмечает эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков.
«Все потенциальные клиенты последней недели просили существенные скидки, так как они пребывают в уверенности, что рынок ИЖС ждет в ближайшем будущее обвал цен. Думаю, рынок в ближайшие недели ждет полный штиль. Люди должны осознать ситуацию, принять ее и сделать выводы», — резюмирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
На доверии
Участники рынка недвижимости говорят о резко возросшем количестве сделок, где одна из сторон является представителем по доверенности. «Это всегда считалось признаком небезопасной сделки, но теперь приходится смириться, что такова новая реальность, и привыкать работать так», — сетует риелтор, работающий на вторичном рынке Москвы. «Сейчас люди нам оставляют доверенности на продажу своего жилья, сами улетают, и далее мы высылаем им деньги», — добавляет эксперт по недвижимости Георгий Патанин.
Представитель пресс-службы Федеральной нотариальной палаты России подтвердил Forbes, что за последнюю неделю значительно вырос спрос на оформление доверенностей. Опрошенные юристы тоже отмечают рост интереса как к оформлению доверенностей, так и к консультациям по доверительному управлению активами. «Доверенности на распоряжение недвижимым имуществом выдают как физические лица, в первую очередь мужчины, так и руководители компаний. Обстановка меняется каждый день, поэтому не лишним будет подстраховать себя и бизнес возможностью совершения сделок в чье-то отсутствие», — говорит советник BGP Litigation Елена Рыбальченко.
«Мы наблюдаем рост числа обращений граждан по вопросам наследования, раздела недвижимости и вариантов обеспечения защиты прав и законных интересов в отношении недвижимости мобилизованных или подлежащих мобилизации в случае их возможной гибели, плена или пропажи без вести, — рассказывает партнер юридической компании a.t.Legal Александр Павловский. — Еще мы видим увеличение количества запросов на оформление документов, касающихся передачи недвижимости во временное владение, пользование или управление третьим лицам на период мобилизации».
Новостройки на паузе
Первичный рынок жилья тоже ощутил спад спроса, но, по словам опрошенных застройщиков, признаков обвала или паники пока нет. «Часть потенциальных покупателей недвижимости с привлечением ипотеки отложили принятие решения, заняв выжидательную позицию. Есть и единичные случаи отказа. Но в целом ситуация на данный момент остается ровной», — рассказывает представитель «Лидер Групп».
«Некоторые поставили сделки на паузу, так как полагают, что они или члены их семьи могут попасть под мобилизацию, — добавляет директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. — В такой ситуации многие предпочитают не брать на себя дополнительные обязательства по выплате ипотечного кредита, по крайней мере до прояснения ситуации, ведь новая информация поступает каждый день, и в ней достаточно тяжело разобраться».
«Есть клиенты, которые взяли паузу, а есть и спешащие выйти на сделку в короткие сроки», — констатирует коммерческий директор ГК «МонолитХолдинг» Антон Вьюгин.
Отказы банков
«Спрос роняют банки, которые начали отказывать в ипотеке тем, кого, по их мнению, могут мобилизовать», — сетует представитель крупной московской компании-застройщика. Сразу несколько собеседников Forbes подтвердили, что столкнулись с проблемой согласования ипотеки для клиентов-мужчин. «Да, есть отказы по ипотекам людям, которые попадают под мобилизацию», — отмечает эксперт по недвижимости Георгий Патанин.
«Банки изменили алгоритмы оценки заемщика, и уже есть случаи отказов по ранее одобренным сделкам», — говорит Стефан из ASTERUS.
Собеседники Forbes не назвали конкретные банки, в которых столкнулись с отказами. Представитель одного из крупных банков подтвердил, что при одобрении ипотеки «учитываются мобилизационные риски». «Перестраховываются все банки, потому что сейчас вообще непонятно, кого и когда могут призвать», — уточнил ипотечный брокер.