Ипотечные костыли: покупателям новостроек пора прощаться со ставками 0,1%
21 сентября администраторы Telegram-канала «Недвижимость инсайды» опубликовали информацию о том, что крупнейший застройщик страны группа ПИК отменяет акцию «Ипотека 0,1% для всех». На сайте ГК ПИК действительно нет такой акции. Forbes направил запрос в ПИК.
16 сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила сразу две важные для рынка жилых новостроек новости. Хорошей новостью стало очередное снижение ключевой ставки до 7,5%, плохой — ряд заявлений главы ЦБ о необходимости ужесточить контроль за выдачей ипотеки. Регулятор недоволен практикой субсидирования ипотеки застройщиками, в результате чего ставки опускаются до предельно низких значений (менее 1%). Стоимость квартиры для покупателя при этом возрастает, полагает Набиуллина и называет подобную практику «введением в заблуждение заемщиков».
Участники рынка, опрошенные Forbes, предсказывают, что если застройщики откажутся от субсидированной ипотеки, то продажи новостроек просядут. Впрочем, со временем покупатели снова «привыкнут» к рыночным ставкам.
Надежда и опора
Субсидируемые ставки в этом году стали одним из важнейших факторов, который обеспечил постепенное восстановление рынка новостроек после весеннего провала, говорят собеседники Forbes. «Сейчас покупательская активность на первичном рынке стимулируется программами субсидированной ипотеки от застройщиков. Отмена действия этих программ крайне негативно скажется на спросе», — говорит директор управления новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
«Исходя из того, что средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составляет 3,6%, большая часть сделок реализуется по субсидированным ставкам от застройщика», — посчитала генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. Рыночная ставка сейчас, по данным Дом.РФ, составляет около 10%.
«На ипотеку от застройщиков сейчас приходится около 40% от всех ипотек, — уточняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Этот вывод можно сделать из сопоставления статистики по ипотечным ставкам от ЦБ (3,7% по июльским выдачам) с рыночным условиям выдачи ипотеки (10-11%) и «обычным» субсидированным программам (6-7%)».
«В текущих условиях до 70% сделок в этих сегментах проходят с использованием ипотеки, и большая часть этих сделок — по госпрограммам и совместным программам застройщиков и банков», — констатирует коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.
Лишившись этого инструмента, рынок новостроек ненадолго просядет, считают эксперты. «При отмене субсидированной ипотеки спрос на некоторое время сократится, но впоследствии покупатели адаптируются к новым экономическим реалиям», — надеется заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
«Сворачивание программ субсидирования от застройщиков может привести к сокращению спроса на определенный период, хотя оно вряд ли окажется катастрофическим для рынка, — полагает заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Антон Павлов. — Вероятно, к концу года программы от застройщиков будут постепенно сворачиваться». «Если клиенты будут покупать по стандартной ипотеке в нужном объеме, застройщики будут рады. Можно будет вернуться к продуктовой конкуренции, а не к конкуренции уровнем ипотечной ставки на проекте», — рассуждает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Цена со многими неизвестными
Переплата, о которой говорила Эльвира Набиуллина, действительно есть. «Тот, кто покупает в ипотеку по околонулевым процентам, переплачивает 20-25% по сравнению с покупателями с «живыми» деньгами, — говорит Попов из «Циан.Аналитики». — Тот, кто берет стандартный продукт «ипотека с господдержкой», заплатит на 2-5% больше. Есть и промежуточные варианты со ставками в 3-4% годовых — по ним переплата будет около 10%».
«Многие клиенты не до конца понимают особенности программ субсидирования от застройщиков. В ряде случаев покупка квартиры может быть на 20-30% выше рыночной цены», — добавляет представитель пресс-службы Сбербанка. «В рамках предложений с субсидированной ставкой от застройщиков стоимость объекта, как правило, выше на 10-20%. Застройщик может предоставить скидку при оплате наличными, но она будет менее 10%», — уточняет Павлов из «Абсолют Банка».
«В этих условиях анализировать средние цены становится все более сложным упражнением. Вместо однозначного прайс-листа у многих компаний теперь формируется ценовое меню, где стоимость зависит от опций по ипотеке, вариантов отделки, наличия кухни», — сетует Попов.
Именно ценовая аномалия стала причиной недовольства ЦБ, уточняют собеседники Forbes. «На мой взгляд, эти программы вредны: они не позволяют при необходимости продать квартиру по цене покупки, да и еще один фактор искусственной инфляции нам ни к чему», — рассуждает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко. «Ранее регулятор уже обращал внимание на то, что чрезмерный рост розничного кредитования может стать источником ускорения инфляции. Очевидно, что у ЦБ есть желание «остудить» рынок и не допускать повышенного аппетита к риску у игроков ипотечного рынка», — добавляет директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
В этих условиях экспертам остается только подсчитать средние цены базового предложения. По словам Попова, они продолжают стагнировать и уже пять месяцев остаются в узком диапазоне 320 000-325 000 рублей за кв. м. По оценке компании «Метриум», за месяц средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 1,4% и достигла 296 000 рублей. «По итогам августа в новостройках старой Москвы средняя стоимость предложения в стандартном классе выросла на 0,7%, до 275 013 рублей, в комфорт-классе — на 0,4%, до 293 474 рублей, в бизнес-классе — на 1,3%, до 456 828 рублей», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, ссылаясь на данные платформы bnMAP.pro.
Исчезающий спрос
По данным Росреестра, в августе в Москве зарегистрировано 6866 договоров долевого участия (ДДУ), что на 1352 меньше, чем в июле. Опрошенные Forbes участники рынка по-разному объяснили такой неожиданный спад продаж, но чаще всего они указывали на перетекание спроса с первичного на вторичный рынок. Подсчеты Росреестра это подтверждают: относительно июля продажи
«вторички» выросли на 16,1%, до 9689 сделок.
«Вторичная недвижимость сейчас выглядит более выигрышно, чем новостройки, сразу по ряду причин. Во-первых, цена предложения вторичной недвижимости с мая демонстрирует отрицательную динамику. Она скорректировалась всего на 0,5-1%, но средний уровень дисконта при продаже вырос более чем в два раза по сравнению с сентябрем прошлого года — до 6%. Во-вторых, объем предложения увеличился почти на треть, поэтому выбор расширился», — рассуждает руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Вторичка» прибавляет за счет снижения ипотечных ставок (они выходят в значения начала года) и за счет хороших скидок, которые готовы предоставлять собственники», — добавляет CEO Apple Real Estate Данила Савченко. «Вторичка» действительно прибавила намного больше, сказалась стабилизация ипотечных ставок в данном сегменте», — говорит коммерческий директор Dars development Дмитрий Софронов.
При этом часть опрошенных экспертов говорят, что их удивили данные Росреестра. По их мнению, никакого спада в продажах новостроек не было, рынок продолжает медленное восстановление. «По нашим данным, если сравнивать продажи августа и июля 2022 года по Москве в старых границах, рост объема продаж составил 4%», — говорит Родионцев из Est-a-Tet.
«Это может быть обусловлено просто особенностями статистики: за один отчетный период регистрацию прошли сделки, по которым договоры были подписаны и в текущем, и в прошлом месяце, а за другой отчетный период, напротив, только часть сделок текущего месяца. Поэтому статистика Росреестра не в полной мере отражает реальную динамику спроса», — рассуждает Доброхотова из «Бест Новострой». «Все альтернативные источники данных свидетельствуют о росте числа сделок в августе по отношению к июлю», — добавляет Попов из «Циан.Аналитики».
Регистратор раскрыл Forbes возможные причины несоответствия информации от застройщиков с информацией Росреестра. «Данные могут не совпадать по ряду причин — например, застройщик подписал договор с покупателем в июле, а заявление на регистрацию в Росреестр подали в августе. Также нельзя исключать наличие приостановлений по решению регистратора или по заявлению сторон, что тоже смещает сроки. Ну и, конечно, никто не может предсказать, как поведет себя покупатель — он может передумать и вообще не подать подписанные документы на регистрацию», — сообщил представитель ведомства.