Депрессия и торг: квартиры на вторичке уже смотрят, но еще не покупают
Пока рынок новостроек демонстрирует рост на 30%, вторичный топчется на месте. По словам опрошенных Forbes участников рынка, за июль и август выросли количество обращений от покупателей и объем предложения, а вот число сделок осталось без изменений.
По данным Россреестра, в июле количество сделок со вторичкой увеличилось всего на 0,38% относительно июня (8344 против 8312). Для сравнения: в июле 2021 года было зарегистрирована 13 481 операция (на 38% больше). Официальные данные августа станут известны в середине сентября.
Впрочем, участники рынка, ссылаясь на рост покупательского интереса, ожидают, что осенью интерес начнет претворяться в реальные сделки.
Предчувствие спроса
Спрос на вторичную недвижимость в Москве растет, но только если считать спросом звонки по объявлениям и просмотры квартир, на этом сходится большинство опрошенных экспертов. Часть из них считает, что по итогам августа будет зафиксирован и рост числа сделок, но другие в этом сомневаются.
«В июле опытные участники рынка робко прогнозировали рост количества сделок на вторичном рынке. Основанием служила слегка возросшая активность тех, кто ищет жилье, звонит по объявлениям и вносит авансы за объекты. Эти же эксперты в середине августа честно признали, что ошиблись в прогнозах», — отмечает независимый риелтор Евгений Коноплев. Такое признание ошибки сделал, например, управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов в своем Telegram-канале.
Ситуация с активностью покупателей в августе вроде бы дает новые поводы для оптимизма. «В августе заявок на подбор вторичной недвижимости почти на 40% больше, чем в июле. Это явный индикатор роста активности. Поэтому диагноз вторички: пациент не просто вышел из комы, а уже активно пытается передвигаться на ногах», — описывает ситуацию руководитель отдела продаж компании «Этажи» в Москве Евгений Пузачев.
«Число просмотров объявлений, звонков в августе продолжает расти. Минимальным этот показатель был в середине мая: тогда активность нашей аудитории составила 49% от фоновых значений 2021 года. К концу июля он увеличился до 55%, а сейчас составляет 63%, — приводит данные руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Впрочем, рост этой метрики в середине лета не привел пока к фактическому увеличению числа сделок, да и восстановление носит довольно сдержанный характер».
Некоторые участники рынка и вовсе заметили спад даже первичного спроса. «Активность покупателей вторичного жилья столицы в августе была невысокой, по нашим наблюдениям, еще даже меньше, чем в июле», — сетует руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
«По моим ощущениям, первая половина августа была даже более тихой, чем июль, — соглашается руководитель агентства недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков. — Мне это напомнило стандартную сезонность на рынке недвижимости, которая была до скачка активности и роста цен, начавшихся после раздачи льготной ипотеки». «Последние дни августа выдались достаточно активными, ощущается постепенное восстановление спроса», — констатирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Плюс 400 квартир ежедневно
Желающих продать свои квартиры все больше. По данным Циан (имеются в распоряжении Forbes), сейчас в активной реализации находится 39 100 объявлений, что на 2000 лотов больше, чем месяц назад (рост на 5%), и на 9000 единиц больше, чем до 24 февраля (рост примерно на 30%). «Пока летний тренд на увеличение объема предложения сохраняется. Это связано и с общей активизацией рынка, и со стремлением продать существующее жилье для заключения сделки на первичном рынке», — поясняет Попов из «Циан.Аналитики».
«Сейчас на продаже в Москве порядка 35 000 квартир, в Московской области около 50 000 квартир. В среднем эта база в Москве прирастает на 400 квартир ежедневно, в области — в диапазоне 450–600», — говорит Пузачев из «Этажей».
По словам директора управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергея Шлома, в августе рост объема предложения составил 3,6% по сравнению с июлем.
Частично рост обеспечивают квартиры, которые весной перекочевали со вторичного рынка в аренду, а сейчас вернулись, говорят эксперты. «15% из того объема квартир, что покинули арендную экспозицию, вернулись в продажу. Но в основном эти лоты находились в двойной экспозиции — и на продажу, и в аренду», — говорит Шлома.
«Те, кто решил выставить свои сдаваемые в аренду квартиры, как правило, не торопятся с их продажей, поэтому цена на них бывает выше рыночной, — уточняет Пузачев. — Сейчас есть тренд на параллельную сдачу в аренду и продажу объекта: когда собственник делает арендаторам дисконт и изначально предупреждает, что сдает на срок до продажи».
Торжество дисконта
Средняя стоимость вторички, заявленная в объявлениях, продолжает снижаться, но реальные сделки проходят по еще более низкой цене, продавцы соглашаются на скидки, говорят опрошенные эксперты. При этом некоторые из них уверены, что цены продолжат падать даже после восстановления спроса.
«По сравнению с весенними максимумами цены потеряли не так много, около 3%, снизившись до 307 000 рублей за квадратный метр, — подсчитал Попов из «Циан.Аналитики». — Цены немного, но падают каждую неделю. Это создает соответствующий эмоциональный и информационный фон, что упрощает торг, в котором продавцы охотнее идут на скидки для заключения сделки».
«Средняя стоимость лота в «старой» Москве составляет 14,72 млн рублей, в Новой Москве — 9,94 млн рублей», — добавляет Шлома из «Инком-Недвижимости».
Большинство сделок проходит с дисконтом от заявленной стоимости, хотя покупатели настроены на большие скидки, чем те, которые готовы дать продавцы, уточняют эксперты. «Сегодня по рынку ходят покупатели или их агенты, которые поверили, что рынок летит в бездну, и начинают торговаться на суммы около миллиона, — сетует Вишняков из агентства «Вишня». — У нас были предложения сторговаться на 800 000 рублей при стоимости квартиры в 8 млн, но такие варианты не проходят». По его словам, стандартный средний дисконт сейчас около 300 000 рублей.
«Средний дисконт составляет от 200 000 до 500 000 рублей. При этом изначально торг заявляется на уровне 1–1,5 млн рублей, но это на уровне «хотелок». В прошлом году торг был на уровне 50 000–200 000 рублей», — уточняет генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
«Но для быстрого выхода на сделку продавцам придется предоставлять дисконт в 5–10%», — добавляет Мищенко из «НДВ Супермаркет недвижимости».
Почему не спасает ипотека
Из комментариев опрошенных экспертов следует, что в отличие от рынка новостроек для вторички ипотека так и не стала подмогой в активизации спроса, поскольку она до сих пор остается достаточно дорогой. По данным аналитического центра «Русипотека», на конец августа средняя ставка для вторичного рынка недвижимости составила 10,37%, в то время как на первичном рынке действуют предложения менее 1%. Это сказывается на продажах: из статистики Росреестра следует, что из 8083 ипотечных сделок, зарегистрированных в Москве в июле, три четверти пришлось на первичный рынок, и только 1796 ипотечных кредитов заемщики взяли для покупки вторички.
«Доля ипотечных сделок сейчас заметно ниже докризисных [до начала «спецоперации»*] показателей: если зимой в ипотеку проходило около 40% продаж готового жилья, то сейчас их около 25%. Стоит оговориться, что этот параметр является расчетным, а не статистическим, поскольку такой показатель, как «объем ипотек на вторичном рынке», ЦБ не публикует», — отмечает Попов.
«Вторичка сейчас сильно дискриминирована. Люди видят, что везде на новостройки предлагаются умопомрачительные ставки 0,1–1%, и психологически тяжело воспринимают ставки выше 9%», — резюмирует Вишняков из агентства «Вишня».
Что будет с ценами
Все опрошенные Forbes эксперты высказали уверенность, что спрос конвертируется в сделки осенью, рост начнется уже с сентября.
«Здесь действует правило отложенного спроса: людей, которым нужно «жить здесь и сейчас», становится все больше из-за долгого ожидания», — рассуждает Пузачев из «Этажей».
«Мы ждем оживления рынка недвижимости в сентябре из-за наступления делового сезона. Если уровень спроса сравняется с показателями сентября — октября допандемийных периодов, то до весны мы не прогнозируем снижения цен», — полагает Мищенко из «НДВ Супермаркет Недвижимости».
«Спрос восстанавливается, в сентябре и октябре мы увидим новых клиентов, которые вернутся из отпусков. Сегодняшняя активизация рынка — это в основном отложенный спрос, который сформировался за апрель, май, июнь, и он будет реализован в течение трех месяцев», — заключает Шлома из «Инком-Недвижимости».
Аналитики менее оптимистичны, чем риелторы. «При сохранении сегодняшней внешней конъюнктуры мы ожидаем медленного восстановления спроса на фоне продолжения небольшой коррекции цен и активного использования скидок на заключительных этапах сделки», — прогнозирует Попов.
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.