Городские понаехали: застройщики многоэтажек снова рвутся на загородный рынок
Первое полугодие для загородного рынка московского региона прошло необычно: при высоком потенциальном спросе сделок оказалось немного, поскольку купить, по мнению участников рынка, было нечего. Многие ожидали запуска проектов от больших городских девелоперов, например, ПИКа, «Самолета», «Инграда», которые были анонсированы в 2021 году.
Этого не произошло, зато рынок дождался новых героев: о планах запустить загородные проекты заявил девелопер ФСК (совместно со специализирующейся на строительстве загородной недвижимости компанией Kaskad Family), построить элитный коттеджный поселок собирается «Галс-девелопмент», возможность выхода на загородный рынок озвучил «РКС Девелопмент».
Эти планы являются ответом на растущий, но неудовлетворенный спрос, однако не для всех освоение нового рынка будет успешным, полагают опрошенные Forbes эксперты.
Огромный новый рынок
Если планы городских девелоперов, которые уже успели анонсировать конкретные проекты, осуществятся, загородный рынок московского региона ждут огромные перемены. ПИК летом 2021 года озвучил планы построить 175 800 кв. м жилой недвижимости. Точное количество домовладений не называлось, однако в зависимости от площади речь идет об объемах от 1000 до 1500 лотов (домов с участком). «Самолет» в информации о своем будущем поселке возле города Дмитров заявляет, что будет построено до 7000 домов. В проекте «Инграда», который строится на Дмитровском шоссе в районе деревни Хлябово, запланировано 250 участков с домами. В проекте от «Галс-девелопмента» на Ильинском шоссе заявлено 119 домов. Таким образом, если только эти проекты в заявленных параметрах будут выведены в продажу, рынок пополнят почти 9000 новых лотов.
По оценке коммерческого директора КП «Павловы Озера» Валерия Лукинова, сейчас на первичном загородном рынке экспонируется 83 поселка в среднем по 200 лотов в каждом, то есть городские девелоперы способны разом увеличить предложение на треть, если их планы будут реализованы.
Сомнения и тягостные раздумья
Участники загородного рынка оценивают вероятность прихода городского девелопмента с очень сдержанным оптимизмом: они сомневаются, что заявленные планы действительно будут реализованы. «У городских застройщиков пока больше резонов оставаться в городе и в пригороде с малоэтажной застройкой — это соответствует их компетенциям, мощностям и объемам, — рассуждает член правления Ассоциации деревянного домостроения Константин Пискун. — Загородная недвижимость — это для всех перспективное направление, которое можно и нужно постепенно осваивать, но не лететь туда на всех парах — нет для этого условий. Пока на геополитическом и макроэкономическом контурах не будет определенности, никто ни в какой загородный омут по собственной воле нырять не будет».
«Предложение на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) каннибализирует спрос на многоквартирные дома (МКД) при использовании как основного места проживания, а не только для рекреационных целей, — отмечает гендиректор «Лаборатории цифровизации жилья» Кирилл Захарин. — Переход девелоперов к ИЖС требует взвешенного подхода: одновременно создать привлекательную экономику для менее плотной и высотной застройки, а также отказаться от получения разрешений на 20-этажное жилье в этих местах. Иначе зачем крупным игрокам тратить силы на ИЖС?»
Ряд опрошенных экспертов подчеркивает разницу между работой на городском и загородном рынках, высказывая сомнения, что классические девелоперы справятся с вызовами новых для них условий. «Многие городские застройщики не имеют компетенций для вывода на рынок грандиозных проектов, а создание продаваемого продукта (параметры домов и участков, оснащение их необходимыми коммуникациями, подходы к благоустройству участка и поселка), а также маркетинг и технологии продаж существенно отличаются от привычных им, и есть высокие риски, что проект будет неликвидным», — полагает Лукинов, добавляя, что, по его мнению, необходимые компетенции успел приобрести «Галс-девелопмент», а ФСК получил их через партнерство с Kaskad Family.
«Зайти на малоэтажный рынок оказалось достаточно непросто. Первое, с чем приходится столкнуться, — все финансовые институты признают малоэтажный продукт неликвидом, в особенности это относится к индивидуальной малоэтажной застройке. Кроме того, рынок ИЖС весьма разношерстный, и приходится конкурировать как с девелоперами, так и с «самостройщиками», которые пользуются дешевой рабочей силой», — описывает трудности директор департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.
«Для большинства застройщиков тема ИЖС новая, и если с технологией строительства проблем нет, то во всем остальном есть много нюансов», — добавляет руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его словам, первый из этих нюансов — как обеспечить эффективное использование земельных участков, ведь одно дело — строить многоквартирный дом, и совсем другое — на этом же участке разместить максимальное количество индивидуальных домов. Второй нюанс: еще не проработаны вопросы проектного финансирования на «загородке» типовых проектов и расширения возможностей ипотеки.
«Вместо прогнозов хочется оставить пожелание и просьбу для городских застройщиков: уважаемые коллеги, не мельчите, пожалуйста, — призывает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. — Я, конечно, понимаю, что совместными усилиями маркетологов и пиарщиков можно убедить покупателя, что ему нужен домик размером с квартиру, а на участке в одну сотку йоркширский терьер сможет комфортно бегать вокруг мини-гриля. Но я надеюсь, что все-таки будет тенденция к просторам».
Есть опасения и в том, что ценовые ожидания покупателей не совпадут со стоимостью, которую запросят за свой продукт девелоперы. «Себестоимость дома площадью 120 кв. м с участком обойдется в среднем в 12 млн рублей. При этом основной спрос сосредоточен в ценовом диапазоне до 10 млн рублей за лот. Если цена превышает 10 млн рублей, то в большинстве случаев покупатель уходит на вторичный рынок либо инвестирует в городскую недвижимость», — полагает директор департамента по управлению земельными активами группы «Инград» Сергей Глебов.
«К сожалению, продукт за 3-5 млн рублей будет [представлен]. Уже есть модульные дома по 2 млн рублей, осталось только найти землю где-то рядом с полигоном твердых бытовых отходов, кладбищем или промзоной, нарезать участки соток по пять и заявить это как мегапроект», — делает негативный прогноз Колосницын.
Завоеватели полей
Сами же городские девелоперы, запланировавшие покорение загородного рынка, настроены оптимистично. «Загородное направление — это не только расширение линейки продукта, но и более быстрая оборачиваемость, — говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. — Если у нас жилой комплекс в бизнес-классе возводится в среднем за 2,5-3 года, то сроки строительства загородного поселка в два-три раза короче. Так, в первом проекте мы планируем построить первую очередь с благоустройством территории менее чем за год».
«На мой взгляд, львиная доля девелоперов, которые прежде специализировались на многоквартирном строительстве, через некоторое время станут игроками рынка индивидуального жилья», — добавляет директор по развитию группы компаний «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.
«Согласно нашим исследованиям, современному покупателю интересен небольшой, но комфортный метраж, — полагает директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. — Такой продукт на рынке практически отсутствует. Таким образом, текущая ситуация на загородном рынке является «окном возможностей». Потребность в загородном жилье сейчас есть и в среднем, и высоком ценовом сегменте».
«Мы фиксируем высокий спрос среди клиентов на загородное жилье, — добавляет первый вице-президент застройщика GloraX Александр Андрианов. — Но нужно понимать, что со стороны жителей мегаполисов это запрос на качественное жилье с развитой сопутствующей инфраструктурой, не уступающей городской. Чтобы подобные проекты были рентабельными, они должны представлять собой некий микс форматов, состоящих из не менее 500 частных домовладений и нескольких малоэтажных домов. Тогда лоты средней площадью 80 кв. м будут стоить порядка 8-10 млн рублей. Такие проекты уже начинают выводить на рынок крупные системные застройщики. Мы видим все предпосылки для их успешной реализации по всей России». О возможных планах по выходу GloraX на загородный рынок в августе писал Telegram-канал журналиста «Ведомостей» Антона Филатова, компания не подтвердила и не опровергла эту информацию Forbes.
«Сейчас средний уровень распроданности проектов по всем поселкам составляет 67%. При этом наивысшие показатели у таунхаусов и дуплексов — 83% и 89% соответственно, а минимальные — в сегменте участков без подряда (66%) и в сегменте коттеджей (70%). Это говорит о высоком спросе на готовые комплексные решения в сегменте загородной недвижимости», — приводит данные управляющий директор бизнес-юнита «Дом» группы «Самолет» Иван Виноградов.
«С мая мы увидели оживление рынка, и спрос сместился в сторону коттеджей, причем благодаря ипотеке средний чек на покупку увеличился на 25-30%, люди стали приобретать дома с отделкой под ключ. В то время как раньше преимущественно приобретались «блэк боксы». Сейчас 75% спроса — дома с отделкой под ключ, 7% — «вайт бокс», — добавляет Коган из Kaskad Family.
Опрошенные эксперты считают, что как минимум часть из тех, кто сейчас осваивает загородный рынок, сможет на нем обосноваться надолго. «Безусловно, кто-то проиграет и уйдет — это рынок, это конкуренция. Думаю, что какая-то доля городских застройщиков закрепится, а отдельные компании через какое-то время могут даже сделать это направление своим основным и будут его активно развивать», — прогнозирует Сагирян из «РКС Девелопмента».
«Основным видом бизнеса [загородная недвижимость] вряд ли станет — все же рентабельность строительства многоквартирных домов выше, а особенно в условиях растущей цены на земельные участки и отсутствия доступных больших земельных участков под комплексную застройку вблизи крупных городов», — сомневается Зайцев из «Этажей».