Московские новостройки оживают: кто их покупает и что происходит с ценами
18 августа Росреестр отчитался о существенном росте продаж московских новостроек в июле. По данным ведомства, за месяц было зарегистрировано 8218 договоров долевого участия (ДДУ) на жилую недвижимость, что не только превышает на 30,9% показатели июня 2022 года, но и на 22,3% больше, чем в июле 2021-го.
Что стало причиной внезапного роста? Опрошенные Forbes участники рынка считают: как и много раз до этого, главным драйвером спроса выступила доступная ипотека. Причем, по их мнению, финансовое положение нынешних ипотечников значительно хуже, чем в предыдущие годы.
Рынок зашевелился
Собеседники Forbes считают, что июльский всплеск не станет разовым на рынке первичной недвижимости — спрос продолжает оживать после весеннего обвала, связанного с началом российской «спецоперации»* на Украине. «Число просмотров и звонков по объявлениям о новостройках продолжает расти, — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Максимальный спад в этом году относительно значений 2021-го был зафиксирован в конце мая — тогда таких целевых действий на Циан было на 60% меньше. Сейчас спрос по-прежнему ниже, чем год назад, но относительно локального минимума он вырос на 10 процентных пунктов. То есть активность растет, но говорить о быстром восстановлении пока не приходится».
«Предпосылки для дальнейшего восстановления спроса есть: программы субсидированной ипотеки, относительно низкие ставки по кредитам, акции от застройщиков и банков, такие как дополнительно сниженные ставки, ипотека без первоначально взноса и ставки около 0%, солидные скидки», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
«Более активному восстановлению спроса еще раньше, в июне, помешали два фактора: во-первых, многие покупатели ждали снижения цены, во-вторых, первые три недели июня все ждали пересмотра ставки по льготной ипотеке, поэтому формировался большой объем отложенного спроса», — полагает руководитель департамента новостроек компании «Этажи» в Москве Ригина Гордеева.
И того, и другого покупатели дождались. «Летом девелоперы несколько скорректировали скидочную политику. Так, если год назад средний размер дисконта находился на уровне 2-4%, то летом 2022-го данный показатель увеличился до 8-10%, а отдельные игроки рынка предлагали и более значительные скидки», — говорит директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании «Пионер» Евгений Межевикин.
Скидки доходят до 20%, уточняет Коркка. «Если прошлым летом их размер варьировался от 2% до 4%, то теперь — от 3% до 5%. При этом появились и очень значительные дисконты в отдельных проектах — 10%, 15%, 20%. В последнем случае девелоперы стремятся ускорить продажи в жилых комплексах на высокой стадии готовности, поэтому дают значительные скидки, например, на большие квартиры», — поясняет она.
В итоге ставки для ипотечных заемщиков стали очень комфортными, говорят опрошенные Forbes эксперты. «При первоначальном взносе в 15% и сроке кредитования 20 лет ставка по ипотеке с господдержкой на уровне 7% соразмерна уровню инфляции 3,7%, ставка по ипотеке для IТ-специалистов в 5% идентична инфляции на уровне 2,5%, ставка по семейной ипотеке в 6% — инфляции на уровне 3,1%. Поэтому большинство существующих ипотечных программ в России с учетом динамики обесценивания денежных средств являются условно бесплатными, то есть деньги обесцениваются больше, чем заемщики переплачивают по кредитам», — поясняет Гордеева.
«Самое главное — сейчас стабилизировались условия по ипотечному кредитованию, покупатели увидели, что ставка по госпрограммам меняться в обозримом будущем уже не будет, ключевая ставка уже на тех значениях, что и до февраля этого года. Иными словами, на рынке устоялись новые правила игры, потенциальные покупатели привыкли к изменившейся реальности и стали возвращаться на рынок», — добавляет коммерческий директор Asterus Вера Стефан.
«Средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным под покупку новостроек, сейчас составляет около 4%. Обычная льготная ипотека предполагает 7% годовых, стандартная семейная ипотека — 6%. Такое соотношение — свидетельство того, что все большее число ипотечных сделок проходит по специальным условиям, с дополнительным субсидированием ставки за счет застройщика», — констатирует Попов.
Покупатели без денег
Покупатели стали беднее и экономнее, отмечают опрошенные участники рынка. Если весной на рынке задавали тон люди, у которых на руках была полная стоимость квартир «живыми деньгами», то в июле доля ипотеки в сделках на первичном рынке жилья превысила 80% — это рекорд для Москвы.
«Ипотека пользуется спросом по понятным причинам — цены на жилье росли гораздо быстрее доходов покупателей, поэтому без привлечения кредита многие не смогут вообще позволить себе приобретение квартиры», — полагает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. «Доходы большей части населения снижаются в условиях высокой инфляции, отсутствия роста, а в некоторых случаях — и снижения зарплат. Кроме того, в связи с уходом иностранных компаний некоторые граждане лишились работы. Ипотека для многих остается единственной возможностью решения жилищного вопроса», — добавляет управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя» Ирина Доброхотова.
То, что финансовое положение покупателей ухудшается, наглядно демонстрирует уменьшение средней площади купленных квартир. «В июле этого года в старой Москве в целом по всем сегментам рынка средний чек составил 17,58 млн рублей против 17,22 млн рублей в июле 2021-го. То есть показатель за 12 месяцев увеличился только на 2%, тогда как цена новостроек увеличилась примерно на 14% за этот же период», — говорит Коркка из «Метриума». «Учитывая, что показатель роста средневзвешенной цены за год демонстрирует более высокую динамику, столь незначительное увеличение среднего чека покупки объясняется сокращением средней площади приобретаемых квартир — покупатели выбирают более бюджетные, компактные лоты», — объясняет коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
Некоторые опрошенные участники рынка считают, что деньги, осевшие в марте на депозитах под высокие проценты, наконец-то «потекли» на первичный рынок жилой недвижимости. Проблема в том, что этих средств недостаточно для приобретения квартиры без ипотеки. «Депозиты пошли, по всей видимости, на первоначальные взносы. При наличии таких низких ипотечных ставок на рынке целесообразно вложить средства в покупку квартиры (пусть и переплатив за нее на размер банковской комиссии), чем пытаться куда-то пристроить свои свободные средства», — полагает Стефан из Asterus.
«Выход на рынок недвижимости людей, которые снимают средства с депозитов, не означает, что все из них готовы приобрести недвижимость со 100%-ной оплатой. Многие покупатели использовали деньги, хранившиеся на вкладах, в качестве первоначального взноса», — отмечает генеральный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталия Кузнецова. «Около 20% покупателей берут потребительский кредит на выплату первого взноса», — подчеркивает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. Таким образом, покупателей, чьих сбережений хватило на первый взнос, еще можно считать достаточно платежеспособными.
Покупатели с деньгами
Частично за оживление рынка новостроек ответственны и инвесторы: ряд опрошенных экспертов отмечает увеличение количество оптовых (две и более квартиры) сделок. «В июле текущего года доля пакетных сделок была больше, чем, к примеру, в июне. По нашим расчетам, на их долю пришлось 17% продаж против 11% в июне. В целом в июле действительно спрос на рынке новостроек Москвы вырос по сравнению с июнем примерно на 31%, что нехарактерно для этого периода года — обычно летом число сделок стабильно», — подсчитала Коркка из «Метриума».
«По сравнению с началом лета мы фиксируем рост числа инвестиционных покупок на 15-20%. Увеличилось и количество оптовых сделок. Доля таких сделок может увеличиться еще на 15-20% по сравнению с текущими значениями», — прогнозирует заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
«Оптовые сделки — результат того, что в России практически не осталось других инструментов инвестирования. Долгое время все вкладывались в доллары, евро и акции, но сейчас привычная тактика теряет надежность и целесообразность. Недвижимость остается единственным вариантом инвестирования», — рассуждает исполнительный директор по маркетингу и продажам компании-застройщика «Стадион «Спартак» Екатерина Тейн.
Спрос не прогнал стагнацию
Несмотря на то что продажи оживились, цены не растут, а баланс спроса и предложения все еще сильно смещен в сторону предложения, говорят опрошенные эксперты. По данным портала Циан, в середине августа количество квартир и апартаментов в продаже на московском рынке новостроек составило 92 800 лотов.
«Такой большой объем предложения в последний раз фиксировался за месяц до начала пандемии — в феврале 2020 года. Нераспроданные запасы девелоперов стали расти с февраля этого года. Шесть месяцев назад покупатели могли выбирать из 73 000 помещений», — поясняет Попов из «Циан.Аналитики». По его словам, средняя цена «квадрата» в Москве сейчас составляет 321 200 рублей, в Московской области — 165 300 рублей, оба показателя в месячном выражении снизились на 0,7%. «В массовом сегменте предложение за полгода выросло на 23%, в бизнес-классе — на 9%, а в премиум-классе удвоилось. На 29% увеличилось число апартаментов в продаже», — уточняет Коркка из «Метриума».
«По сравнению с аналогичным периодом в прошлом году цены заметно выросли. А вот за последние месяцы мы не наблюдаем существенных изменений, в зависимости от класса происходят различные корректировки в большую или в меньшую сторону», — добавляет Доброхотова из «БЕСТ-Новостроя».
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.