Верховный суд обязал доказывать честность при покупке слишком дешевой недвижимости
Верховный суд посчитал обязательным доказывать добросовестность действий покупателям недвижимости, которая приобретается за цену существенно ниже рыночной. Это в том числе касается недвижимости у банкротов
Покупатель слишком дешевой недвижимости должен доказывать свою добросовестность, считает Верховный суд (ВС) России. Сделка может быть признана недействительной, если покупатель не докажет, что прямо или косвенно не осведомлен о противоправной цели продавца, следует из разъяснений ВС. Внимание на документ обратил РБК.
Суд пояснил, что действия лица, который приобретает имущество заметно ниже кадастровой и рыночной стоимости, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. «Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения», — говорится в документе.
Верховный суд рассмотрел жалобу конкурсного управляющего, который оспаривал сделку о продаже компанией-банкротом земельного участка площадью 1500 кв. м. Кадастровая стоимость участка составляла 1,63 млн рублей, средняя рыночная стоимость – более 2 млн рублей. В итоге участок был продан за 222 000 рублей.
Суд первой инстанции удовлетворил заявление, но такое решение не поддержала апелляционная инстанция. Там посчитали, что для подтверждения недобросовестности сделки нужно доказать, что покупатель знал о неплатежеспособности должника и умышленно планировал причинить вред его кредиторам. Позицию апелляционной инстанции поддержал и окружной суд.
ВС подошел к ситуации по-другому. Он посчитал, что при подобных сделках нужно исходить из того, что покупатель участка с заниженной ценой «прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели» продавца. Покупатель либо «знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно», либо «понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего». ВС отметил, что при сделке необходимо фиксировать особенности покупаемого объекта, которые снижают его стоимость.
По итогу разбирательств суд постановил, что действия покупателя нельзя считать добросовестными, так как он не смог указать характеристики земельного участка, объективно снижающие стоимость. Таким образом, ВС оставил в силе определение первой инстанции.