Марш согласных: как бизнес смог «прогнуть» арендодателей на более выгодные условия
Отсутствие уверенности в завтрашнем дне нашло отражение в договорах аренды коммерческой недвижимости: они заключаются на более короткие сроки, в них все чаще прописывают возможность досрочного расторжения, а огромные штрафы уходят в прошлое. Единственным сегментом, в котором собственники до сих пор настаивают на неразрывных договорах, остается складская недвижимость, но и там владельцы проявляют гибкость, говорят опрошенные Forbes участники рынка.
Вместе ненадолго
Долгие годы участники рынка, особенно крупные компании, стремились во всех секторах коммерческой недвижимости к «длинной» аренде. Это позволяло формировать долгосрочные стратегии развития. «Короткие» договоры, заключаемые на год и даже меньше, были уделом молодых бизнесов. Сейчас все изменилось, говорят опрошенные Forbes участники рынка: сроки договоров аренды коммерческой недвижимости сокращаются.
«Самое значимое изменение последних лет — это сроки, на которые заключаются договоры. Часто ни арендодатель, ни арендатор не хотят долгосрочно привязываться друг к другу. Стороны сейчас заключают «короткие» договоры для того, чтобы иметь возможность как-то корректировать поведение, такая тенденция определенно наблюдается» — так партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов описывает ситуацию в сегменте стрит-ретейла.
В других сегментах коммерческой недвижимости та же тенденция: долгосрочные договоры уходят в прошлое. «В офисах класса А стало возможным заключать договоры сроком от 11 месяцев, раньше такого не было», — констатирует директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Елена Акатова. По ее словам, коворкинги тоже готовы заключать договоры на короткие сроки, например шесть месяцев, тогда как ранее минимальный срок договора составлял год-полтора.
«Большинство международных компаний рассматривают краткосрочную офисную аренду, менее года, ввиду нестабильности своего бизнеса в России. Российские компании готовы к долгосрочным контрактам», — уточняет директор, руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Кирилл Бабиченко.
«Крупные федеральные сети все еще заинтересованы в том, чтобы арендовать помещение на более долгосрочный период, но некоторые из них уже стали переходить на краткосрочный договор с возможностью пролонгации. У мелких арендаторов все чаще встречается 11-месячный договор с возможностью расторжения за 30 дней», — рассказывает о ситуации в сегменте ТРЦ директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.
Только в складском секторе ситуация другая, договоры остаются «длинными», говорят эксперты. «Средние сроки договоров по сделкам за последние три месяца составляют три-пять лет. Новых проектов BTS (build-to-suit) подписано не было, поэтому контрактов от семи лет не зафиксировано», — отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
«В последние годы сложилась устойчивая практика, при которой больше 50% всех арендных сделок на рынке (если исходить из общей площади арендуемых объектов) — это так называемые сделки built-to-rent, то есть сделки по строительству и отделке объектов под конкретного арендатора, — объясняет генеральный директор девелопера складов компании «Ориентир» Андрей Постников. — Договоры аренды по таким сделкам обычно содержат очень детальные и специфические требования со стороны арендаторов по планировке и обустройству помещений. Чтобы выполнить эти требования, собственникам объектов нужно приложить значительные усилия. В силу этого фактора сроки подобных договоров очень длительные — не менее десяти лет». «От семи до десяти лет», — уточняет международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Commonwealth Partnership Егор Дорофеев.
Правда, средний срок по всем складским договорам все-таки сокращается, если учитывать договоры субаренды, напоминает представитель компании — арендатора склада. «Такие договоры могут заключить на год-два», — уточняет собеседник Forbes. «Субаренда склада начинается от года», — говорит старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Развод без штрафов
Участники рынка складов уточняют, что тенденция к сокращению сроков аренды здесь тоже есть, просто формируется она своеобразно, через прописанную возможность досрочного расторжения договора. Эксперты рассказали Forbes, что такая практика сейчас используется во всех секторах коммерческой недвижимости.
«Жесткие договоры аренды складов не допускают досрочный выход в первые пять лет, — объясняет коммерческий директор девелопера складов Ghelamco Александр Перфильев. — Мне не нравятся пункты о досрочном расторжении, поэтому если арендатор хочет получить право «расторгнуться», например на третий год семилетнего договора, то мне выгодней заключить договор на три года. Иначе если ставки пойдут вниз, то арендатор придет говорить о снижении, в качестве рычага используя опцию досрочного выхода».
«В 2020–2021 годах, когда ставки по складам стали резко расти, собственники, у которых в договорах были пункты об обоюдной возможности досрочного расторжения, оказались в выигрышной ситуации, — рассказывает Дорофеев из Commonwealth Partnership. — Это давало возможность получать больший доход с площадей, арендатора ставили перед выбором: соглашаться на рыночную ставку или покинуть площадь. Но на падающем рынке это работает в пользу арендатора».
Сейчас в сегменте вторичной аренды компании-арендаторы настаивают на составлении договоров, предусматривающих возможность выхода через один-три года, говорит региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко.
В остальных секторах коммерческой недвижимости возможность досрочного расторжения без штрафа уже прижилась и не вызывает отторжения у арендодателей. «Мы говорили с владельцами бизнес-центров и торговых центров — все подтвердили, что средний срок долгосрочного договора аренды сокращается. Если раньше он составлял семь-десять лет, то сейчас это три-пять лет с правом досрочного «бесплатного» выхода (break option) через два-три года», — объясняет партнер Platforma.Legal Дмитрий Мальцев.
«Арендаторы классических офисов готовы заключать договоры на три года с правом расторжения после одного-двух лет. Корпоративные коворкинги заключали договоры на длительный срок (три-пять лет), сейчас арендаторы просят гибкости и возможности выхода уже после одного года», — отмечает генеральный директор Remain Дмитрий Клапша.
«В договоры аренды торговых центров добавились основания для досрочного расторжения договора, частично это связано с изменением правового регулирования и возникновением новых запретов и ограничений. По большей части новые основания связаны с невозможностью использования объекта или недостижения каких-либо заранее оговоренных целей», — уточняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
«Например, пункт о форс-мажоре допускает возможность расторгнуть договор в случае невозможности ведения экономической деятельности не по вине арендатора. Раньше такого права, как правило, не было», — добавляет Попиков из Becar Asset Management.
«Основные переговоры между арендатором и арендодателем сейчас сместились со срока договора на срок наличия моратория на возможность расторжения договора. Например, договор может быть и на три года, и на десять лет, но если у сторон через год возникает право выхода с уведомлением за шесть месяцев, то финальный срок уже не так важен», — уточняет директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia Екатерина Трушлякова.
Новичкам везет
Арендаторы торговых площадей рассказали Forbes про обстоятельство, которое им кажется несправедливым. По их словам, новые договоры, которые сейчас заключаются, действительно стали более гибкими и удобными для арендатора, а вот тем, кто «сидит» в торговом центре давно, не удается добиться смягчения условий действующего договора.
«Многие компании с долгими и не заканчивающимися договорами обращаются к собственникам с просьбой пересмотреть условия, но те под разными предлогами переговоров избегают, — сетует генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — Бывает так, что старые операторы общепита, условно, платят за аренду 1,7 млн рублей, а на соседней площади собственник уже готов подписать договор на 700 000 рублей».
«Изменения в отношениях между ТРЦ и арендаторами есть, и они весьма серьезные, — рассказывает основатель сети «Теремок» Михаил Гончаров. — Особенно это касается новых операторов. Я слышал, что сейчас некоторые ТРЦ предлагают новым партнерам «нулевую» арендную плату в течение первого года сотрудничества, со второго года — 50% от той суммы, которую платят операторы сейчас».
Некоторых изменений удается достичь при пролонгации действующих договоров, рассказывают собеседники Forbes. «Изменился подход к досрочному расторжению у некоторых арендодателей, — говорит президент бренда одежды Baon Илья Ярошенко. — Например, мы подписывали с «Мегами» допсоглашение о пролонгации с возможностью досрочного расторжения, что ранее было в принципе невозможно. При этом, так как «Меги» также могли зеркально расторгать с нами пролонгированные договора, мы со своей стороны прописывали невозможность такого расторжения до или в течение осенне-зимнего сезона, когда мы формируем свой основной денежный поток».
«В половине случаев заключения новых договоров аренды удается договориться с арендодателем о включении пункта о невзимании арендной платы и всех ее составляющих в случае эпидемий, пандемий, которые могут повлечь за собой решение госорганов о временном закрытии торговых центров и приостановке деятельности магазинов», — отмечает владелец и CEO бренда одежды FINN FLARE Ксения Рясова.
Стрит-ретейл тоже готов. «Крупные сетевые ретейлеры, которые были «на стопе» в июне и не искали площадей, сейчас уже оживают, ищут самые хорошие помещения и активно торгуются по цене, хотят получить наибольшую скидку», — рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Светлана Дергунова. По словам двух брокеров коммерческой недвижимости и собственника помещений стрит-ретейла, запрошенные скидки «сетевики» получают.
Индексация возвращается
Некоторые собственники коммерческой недвижимости по-прежнему готовы отказываться от ежегодной индексации ставок, рассказали опрошенные эксперты. Индексация ставок обычно происходит раз в год на размер инфляции либо индекса потребительских цен (ИПЦ). В пандемийные годы, по словам опрошенных участников рынка, многие собственники согласились не проводить индексацию.
«Ранее мы привязывались к индексации на уровень ИПЦ, в текущей ситуации устанавливаем фиксированный размер индексации. При этом по итогам 2021 года нам удалось договориться со многими арендодателями и вовсе не применять индексацию арендной платы», — говорит Гончаров из «Теремка».
«Сами пункты об индексации в договорах аренды остались без изменений, но в 99% случаев индексации переносятся или отменяются по договоренности с арендодателем. Раньше это было сделать сложнее», — отмечает руководитель отдела аренды ГК «Шоколадница» Александр Левашкин. «Сейчас арендодатели крайне заинтересованы в том, чтобы арендаторы оставались работать, и готовы идти на отмену индексаций ставок аренды на ближайший период», — отмечает Попиков из Becar Asset Management.
Однако, по словам арендаторов, лояльны не все собственники. «В начале этого года многие контракты были проиндексированы, рост ставки составил 5%. До этого два года цены никто не менял», — констатирует управляющий партнер и гендиректор Ginza Project Moscow Максим Ползиков. «Мы стараемся договариваться об отмене или переносе индексации на фоне текущей ситуации. Сейчас ведем диалог об изменении, по крайней мере на 2023 год, условий об индексации на уровень ИПЦ, так как он будет двузначным. Мы быстро привыкли к 4–5% в год», — сетует Рясова из FINN FLARE.
В офисах с индексацией строже. «Более сложными стали переговоры по индексации. Если в 2021 году индексация по рублевым договорам была на уровне фиксированных 5%, то сейчас, на фоне растущей инфляции, собственники могут предлагать и 10–12%», — говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Складской сектор остается самым неуступчивым. «На фоне высокого спроса на складскую недвижимость девелоперы меняют давно устоявшуюся систему индексации стоимости аренды, ссылаясь на растущие издержки строительства. Ранее ставка индексации составляла 3–5%, сейчас — 8%», — отмечает управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев.
«В особо тяжелые годы у арендаторов, у которых ставка аренды по договору оказалась существенно выше рынка, индексацию после переговоров пропускали. Сейчас ситуация обратная: 93% действующих арендаторов имеют в договоре аренды ставку существенно ниже рынка, а значит, в этом году все эти договоры коснется индексация», — констатирует Перфильев из Ghelamco.
Скидки с оговоркой
Собственники коммерческой недвижимости готовы предоставлять скидки, но не всем и не «за просто так», говорят опрошенные участники рынка. «Во время пандемии при предоставлении скидок появлялись, например, пункты, на основании которых арендодатель, предоставивший нам скидку на определенный период, подстраховывался от того, что, использовав скидку, арендатор расторгнет договор по истечении льготного периода аренды», — рассказывает Ярошенко из Baon.
Арендатор при расторжении договора обязан компенсировать предоставленную скидку по аренде за весь такой льготный период». По словам Ярошенко, существует и практика, когда, предоставляя скидку, например на три-шесть месяцев, арендодатель одновременно с этим пролонгирует общий срок действия договора аренды на дополнительные три-шесть месяцев, вынуждая арендатора остаться и страхуя себя от упущенных из-за временно предоставленных скидок платежей.
Арендатор из числа иностранных компаний, которые объявили о приостановке деятельности в России, в некоторых случаях может получить скидку на фиксированную часть арендной платы, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева. Представители трех компаний, управляющих торговыми центрами, подтвердили Forbes, что предоставили такие скидки.
В стрит-ретейле своя атмосфера. «Сейчас стал применяться каскадный метод повышения ставки, что характерно как раз для новых микрорайонов: так под низкую ставку привлекаются хорошие арендаторы. На первые периоды арендаторам может даваться скидка 50%, затем 30%, и только потом они выходят на 100%-ную ставку», — рассказывает Дергунова из Est-a-Tet.
Стрит-ретейл не слишком охотно переходит на оплату аренды от оборота, большинство опрошенных Forbes экспертов оценили его долю в 40%. «Размер арендной платы в этом сегменте обычно либо фиксированный, либо зависит от перерасчета за полгода или квартал определенных показателей, — описывает ситуацию юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко. — Если компания не набирает положенную прибыль, это сообщают арендодателю и ищут с ним какой-то компромисс. К арендным каникулам и скидкам в целом арендодатели стали относиться намного лояльнее».
Арендаторы офисов тоже могут рассчитывать на скидки. «Гибкие офисы, безусловно, оказывают давление на рынок классических офисов. Так появились, например, небольшие скидки арендаторам, если они существенно снижают поток сотрудников из-за перехода на удаленную работу, — объясняет Мальцев из Platforma.Legal. — Логика проста: снижение потока сотрудников снижает затраты на управление БЦ, нагрузки на инженерию и т. д. Разумные крупные арендодатели иногда готовы в таких условиях делиться своими выгодами с арендаторами».
«Во время ковида очень много новых договоров аренды подписывались с дополнительным пунктом по снижению арендной ставки. Это прослеживается во многих договорах аренды, в том числе и в наших: при возникновении пандемии или каких-либо ограничивающих факторов в работе офиса или сотрудников более чем на месяц со стороны города включаются понижающие коэффициенты по аренде», — уточняет генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE Гурген Шекоян.
Банковский фактор
Ряд участников рынка отмечает, что предоставление скидок и другие послабления для арендаторов плохо сказываются на рынке коммерческой недвижимости. «Большинство активов у собственников закредитованы, и банки хотят видеть качественные долгосрочные контракты. Кроме того, без таких долгосрочных контрактов не может быть рынка офисной недвижимости. Гибкость появляется в договорах в том случае, если рынок демонстрирует очень плохие показатели и спрос слишком низкий», — уверен директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.
«В условиях подскочившей в начале года ключевой ставки мы оказались в ситуации, когда коммерческие условия по сделкам оказались ниже процентов, по которым банки выдавали кредиты. Тогда арендаторам стало выгодно не оплачивать арендную плату, поскольку неустойка за неисполнение обязательства была кратно ниже фактической стоимости денег в указанный период», — сетует директор по управлению отношениями с арендаторами ADG group Наталья Коротаева.
Банкам пришлось смириться с гибкостью, на это повлияла пандемия, отмечает Шекоян из CODE. «Арендаторы массово уходили и даже теряли свои депозиты, поэтому арендодатель сам был вынужден договариваться с банком. Почти весь 2020 год был очень сложный. Где-то с апреля и почти до конца 2020 года шла притирка», — вспоминает он.
Особые обстоятельства
Пандемия, санкции и другие внешние обстоятельства научили участников арендных отношений внимательно относиться к пункту о форс-мажоре: в новых договорах аренды его стали прописывать максимально тщательно, говорят опрошенные эксперты.
«В некоторых договорах аренды появился пункт о том, что если вводятся полные ограничения для общепита, то начисление арендной платы приостанавливается. Также иногда встречаются формулировки, что стороны договора в случае наступления чрезвычайных ситуаций вправе инициировать переговоры о пересмотре коммерческих условий», — рассказывает Левашкин из «Шоколадницы».
«Мы включили в договор условие, согласно которому отдельные составляющие арендной платы подлежат уменьшению в случае приостановки коммерческой деятельности арендатора вследствие ограничений в связи с COVID-19. Для предприятий общественного питания, которые работали навынос и на доставку, мы предложили арендную плату в формате dark kitchen, то есть коммерческие условия были адаптированы», — отмечает Коротаева из ADG group.
Особым обстоятельством стали еще и последствия «спецоперации»* России на Украине, санкции и так далее. Речь о временной или полной приостановке работы рядом ретейлеров. «Пункты об обязанности вести коммерческую деятельность уже много лет являются частью наших договоров с арендаторами. Раньше наши контрагенты практически не обсуждали эти пункты и подписывались под ними фактически «не глядя», их невыполнение казалось абсолютно невозможным. С учетом изменений, которые стали происходить на рынке последние два года, многие из этих условий приобрели новый смысл», — рассуждает Трушлякова из PPF Real Estate Russia.
Даже компании, не планирующие уходить с российского рынка, вынуждены учитывать санкционные риски или их последствия. «Распространенным стало условие о зависимости размера арендной платы от количества открытых в ТРЦ магазинов. Например, если площадь недавно открывшегося ТРЦ занята лишь на 60%, то и арендная плата будет пропорциональна такому проценту», — говорит Галанцев из «Пропозитума».
«Последнее время в тексте договоров стали встречаться заверения о том, что ни компания, ни ее сотрудники в санкционные списки не включены, а также отсутствуют основания для последующего их включения в соответствующие списки», — отмечает адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро S&K Вертикаль Ирина Орешкина.
«Мы всегда стараемся в договоре изначально все прописать так, чтобы дело не доходило до суда. Но есть собственники, которые просто не добавляют санкционные риски в перечень форс-мажорных. Есть те, с которыми это крайне сложно обсуждать. В итоге все приходит к расторжению договора со штрафом. Размеры штрафов разнятся и зависят от площади. Обычно они составляют примерно сумму годовой аренды», — уточняет международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.
«Стороны стали гораздо внимательнее смотреть на условия по форс-мажору и точно описывать процедуру разрешения таких ситуаций. А детальное согласование процедуры заранее однозначно снизит риски споров и неопределенности, когда и если форс-мажор все-таки случится», — заключает Мальцев из Platforma.Legal.
* Согласно требованию Роскомнадзора, при подготовке материалов о специальной операции на востоке Украины все российские СМИ обязаны пользоваться информацией только из официальных источников РФ. Мы не можем публиковать материалы, в которых проводимая операция называется «нападением», «вторжением» либо «объявлением войны», если это не прямая цитата (статья 57 ФЗ о СМИ). В случае нарушения требования со СМИ может быть взыскан штраф в размере 5 млн рублей, также может последовать блокировка издания.