Вынужденный оптимизм: почему новостроек все больше, хотя спрос на них падает
На московский первичный рынок выводится все больше новых проектов. По данным Мосгосстройнадзора, к середине июня в Москве было выдано на 31,7% больше разрешений на строительство, чем годом ранее. В абсолютных цифрах это 294 разрешения на возведение 8,3 млн кв. м недвижимости. На жилье приходится треть от этого объема.
Новостроек стало больше
Опрошенные Forbes участники рынка подтверждают, что объем предложения в продаже увеличивается.
По данным Nikoliers, по итогам второго квартала в экспозицию выведено 92 корпуса в 53 проектах новостроек Москвы в «старых» границах. «Общий объем нового предложения, представленный в экспозиции, составляет 347 000 кв. м. Это в два раза больше, чем в прошлом квартале. За год предложение увеличилось на 3%», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что в первом полугодии 2022 года в продаже на первичном рынке «старой» Москвы стартовало 44 проекта. Это на пять проектов больше, чем за тот же период 2021 года.
Большинство опрошенных участников рынка зафиксировали увеличение объема предложения, разницу в абсолютных цифрах они объяснили отсутствием единого подхода к включению апартаментов в общий объем предложения и рядом других особенностей подсчетов.
Спрос падает
Увеличение объемов происходило на фоне сильного падения спроса на новостройки. По данным столичного Росреестра, в мае было зарегистрировано всего 7344 ДДУ (4856 на жилые помещения и 2488 на нежилые), это на 30,6% меньше, чем годом ранее. Если смотреть только на жилую недвижимость, то падение происходит не только относительно ажиотажных 2021 и 2020 годов, но даже в сравнении с допандемийными временами: в мае 2019-го Росреестр зарегистрировал 7589 ДДУ с жильем.
Июньские результаты Росреестр еще не представил, их подсчитал сервис Dataflat: в июне текущего года в Москве было зарегистрировано 5636 ДДУ. Это на 38,1% меньше, чем в июне 2021 и на 16% ниже результата 2019 года.
Таким образом, спрос на новостройки все еще низкий, однако участники рынка полагают, что он восстановится и сможет «переварить» новые объемы предложения. «Сейчас девелоперы рассчитывают, что к сентябрю-октябрю рынок начнет оживать, спрос будет расти, если не резко, то уверенными темпами. И вот этими мантрами фактически живет весь девелоперский рынок, особенно региональный», — отмечает директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
«Рынок продолжит пополняться новыми проектами, в том числе благодаря тому, что продолжают действовать государственные программы поддержки. Это, в свою очередь, поможет поддержать спрос», — надеется управляющий директор по развитию «Ricci | жилая недвижимость» Оксана Степанская.
Оживления спроса участники рынка ждут осенью, а заодно рассчитывают на дальнейшее снижение ключевой ставки. «Вероятно, власти снизят ключевую ставку и в июле, так как сейчас необходимо стимулировать экономическую и деловую активность, обеспечить вовлечение в оборот максимального объема средств», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
Часть опрошенных экспертов тоже выразили надежду, что ставка будет снижена в ближайшее время. «Летом мы пройдем через определенную «перенастройку» рынка в плане спроса, предложения, цен, ипотечных ставок. И уже осенью мы, возможно, увидим первые результаты этой перенастройки», — полагает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Заложники ажиотажа
Девелоперы вовсе не склонны жить одними надеждами, у вывода новых объемов на рынок есть и прагматичная составляющая. Во-первых, застройщики надеются отыскать ниши, где есть спрос, за счет максимального расширения ассортимента. Во-вторых, издержки и риски от придерживания площадок значительно выше, чем от вывода проектов на рынок, рассказали Forbes участники рынка.
«Проекты, которые выводят на рынок сейчас, готовились в период высокого спроса и рассчитаны были на него. Теперь же издержки от приостановки будут слишком велики, поэтому застройщикам пришлось пересогласовать финансовую модель с банками, перенастроиться на более длинный цикл продаж — и выходить на рынок», — рассказывает менеджер девелоперской компании. «Большое количество рисков застройщиков берут сейчас на себя банки. Это банки оценивают проекты и выделяют проектное финансирование. Если банки дают, почему бы не взять? Почему бы не рискнуть за чужой счет?» — рассуждает член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев.
«Темп продаж может быть разным. Финмодель может предусматривать длительный срок реализации, с ростом цены. Банки тоже прекрасно понимают, что есть периоды, когда не стоит торопиться и стараться все продать быстрее. Поэтому находятся компромиссные решения, и финмодели их предусматривают», — отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Представители двух крупных банков подтвердили Forbes, что финансовые модели проектов изменены в пользу более длительных продаж.
Еще одна причина, по которой новые проекты активно выходят на падающий рынок, — это уверенность застройщиков в господдержке. «Государство уже обожглось на обманутых дольщиках и больше не допустит этого», — говорит представитель компании-застройщика.
«Кризисы последнего времени показали, что государство очень активно, я бы сказал, рьяно, вовлеченно спасает отрасль. Девелоперы понимают, что они (государство. — Forbes) делают значимые для рынка и стимулирования спроса вещи, соответственно, живут в логике, что все будет хорошо. Это первое и основное», — добавляет Разуваев из GMK.
Кроме перечисленного, вывод больших объемов на рынок работает и как метод стимулирования спроса, говорят собеседники Forbes.
«Еще в прошлом году мы отмечали, что застройщики стимулировали спрос за счет вывода больших пулов объектов, расширяя тем самым свой ассортимент. В последние два месяца мы видим определенную стабилизацию ситуации в экономике, на этом фоне застройщики, конечно, стали увеличивать объем предложения», — рассуждает Доброхотова из «Бест-Новостроя».
«На падающем рынке важно «подхватывать» всех еще остающихся клиентов», — заключает Коркка из «Метриума».
Большие и смелые
Наиболее активны в выводе на рынок новых объемов крупные застройщики. Новые площадки под застройку тоже приобретали только самые «большие» девелоперы.
«В I полугодии 2022 года стартовали продажи в 7 комплексах ГК ПИК. Шесть из них относятся к массовому сегменту, один к премиальному — ЖК «Republic Пресня». «Дебютировали три проекта от ГК «Основа»: два апарт-комплекса и ЖК бизнес-класса», — перечисляет Коркка из «Метриума».
Выведенные объекты представлены крупными девелоперами Москвы, такими как ПИК, «Самолет», «Основа», «Гранель», «Интеко» и др., добавляет Степанская из Ricci.
Перечисленные девелоперы уверены, что спрос на рынке оживится, а проекты будут востребованы. «Основной фактор, который влияет на принятие решений в девелопменте, — уровень спроса, а спрос зависит от ипотеки», — говорит директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов.
«Именно перспективы роста спроса позволяют участникам рынка выводить новые проекты и приобретать новые площадки», — отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
«После спада в марте-апреле и принятия правительством мер экономической поддержки и стимулирования спроса, мы возвращаемся к активной работе по наращиванию бизнеса», — констатирует заместитель генерального директора по экономике и финансам группы «Самолет» Наталья Грознова.
Другие участники рынка более осторожны в прогнозах. «Окончательной определенности на рынке не появилось. Продолжают уходить производители материалов и оборудования, меняется ключевая ставка и ставка по льготной ипотеке. Строить долгосрочные планы по-прежнему рано», — полагает директор по аналитике и ценообразованию «Интеко» Полина Балашова.
С покупкой площадок под новое строительство девелоперы осторожничают. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2022 года объем инвестиций в площадки под жилье составил всего 62 млрд рублей (–48% к 1 полугодию 2021 года).
Опрошенные участники рынка жилого строительства подтверждают: таких сделок стало меньше, причем часто площадки переходят от одного девелопера к другому.
«Рынок разделился: часть покупателей была вынуждена поставить на паузу покупку новых активов для расширения своего земельного банка. Меньшее количество игроков осталось в комфортной ситуации. Ими стали те, кто строит многоотраслевой бизнес и имеет накопленные финансовые ресурсы, ликвидность или имеет доступ к банковскому финансированию», — комментирует ситуацию партнер Ricci | M&A Петр Виноградов.