Не быть упырем: почему торговые центры не выселяют западных арендаторов
Посещаемость торговых центров (ТЦ) в мае этого года была даже хуже, чем в ковидный 2021-й: по оценке Focus Technologies, в Москве падение год к году относительно 2021-го составило 17%, а к допандемийному 2019-му — 26%. Опрошенные Forbes эксперты подтверждают существенное падение трафика и винят в этом в первую очередь закрытие целого ряда магазинов международных брендов. Кроме принадлежности к недружественным странам, их объединяло и то, что они были наиболее востребованными у покупателей и привлекали трафик.
Генераторы трафика
Магазины, временно приостановившие работу, не только приносили торговым центрам арендный доход, но и в прямом смысле поставляли покупателей для других арендаторов, так как являлись точками притяжения трафика, рассказали опрошенные эксперты.
«Для топовых моллов трафик генерирует не какой-то один бренд, а их сочетание. В целом в лидерах можно назвать все те же популярные международные бренды групп Inditex, H&M, LPP, а вне сегмента фешен, конечно же, IKEA», — констатирует старший директор, глава ретейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько.
По ее данным, потери в трафике коррелируют с потерями в доходах ТЦ. «В апреле-мае многие наши клиенты недосчитались 12-15% от планируемой месячной выручки из-за простоя брендов и скидок другим арендаторам», — поясняет она.
«Проходимость только магазина IKEA в месяц — около миллиона человек. Это серьезнейшие магниты для потребителя», — добавляет партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. По ее оценке, собственники ТЦ потеряли порядка 20% арендного дохода. «Если международные операторы занимали 40-60% площадей в крупнейших ТЦ, то и потери выручки с их уходом составили примерно те же 40-60%», — подсчитал директор департамента торговых центров Becar Asset Management Алексей Попиков.
По оценкам Российского совета торговых центров (РСТЦ), на международные бренды, остановившие свою работу, приходится около 20% площадей и 30% выручки.
«Не партнер, а упырь»
Темные витрины закрытых магазинов отпугивают покупателей, но владельцы торговых центров не спешат избавляться от «недружественного» ретейла. Причин тому несколько, и первая из них — неугасающая надежда на то, что магазины вновь откроются. «Все ждут возвращения брендов, хотя надежд с каждым днем все меньше», — говорит генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.
«Пока еще теплится надежда, что некоторые крупные бренды останутся. Возможно, они оплатят упущенную прибыль и недополученную аренду», — добавляет региональный представитель РСТЦ, сопредседатель НРО «Деловая Россия» Евгений Бурденюк.
Слово «надежда» использовали большинство опрошенных экспертов, но некоторые уточнили, что есть и более рациональные причины для того, чтобы сохранять хорошие отношения с приостановившими работу брендами. Речь идет о возможности их возвращения на рынок, но не в ближайшие месяцы, а в перспективе нескольких лет. «ТРЦ, выбравшие такой путь (расторжения договора через суд. — Forbes), уже никогда не получат себе такого арендатора даже бесплатно, так как все ретейлеры будут понимать, что этот партнер — не партнер, а упырь. А с упырями работать не будет не только тот бренд, который обобрали через суд, но и все остальные, понимая свои риски», — полагает генеральный директор DNA Realty Антон Белых.
«Ссориться с якорными зарубежными арендаторами нет смысла — это выстрел себе же в ногу. Конечно, можно потребовать от них заплатить неустойку, подать в суд и так далее, но такое получится сделать лишь однажды — больше они в этот ТЦ не придут», — уверена управляющий партнер Delta Estate Елена Земцова.
Прецеденты тем не менее есть: ТРЦ «Остров мечты» потребовал от H&M освобождения помещения и взыскал порядка 539,7 млн рублей «необоснованного обогащения». Суд первой инстанции требование удовлетворил. В другом деле торговый центр Tsvetnoy Central Market подал иск к аdidas о взыскании 73 млн рублей штрафа, иск еще не рассмотрен в суде.
Однако опрошенные Forbes эксперты считают, что пока судебное расторжение договоров и взыскание штрафов не будет массовым. «Арендодателей, которые судятся и расторгают договоры аренды, не много. И, как правило, конфликт начался задолго до наступления февраля и приостановки работы магазинов», — говорит руководитель экспертного комитета Союза торговых центров России, Белоруссии и Казахстана (СТЦ) Павел Люлин. По его данным, только 13% собственников и управляющих ТЦ сейчас рассматривают возможность расторжения арендных договоров, большинство же (28%) предпочитает подождать и посмотреть на ситуацию.
«Массовой тенденцией суды станут, когда будет определенность. Вот как только будут сказаны слова «Мы точно уходим» — тогда начнутся судебные тяжбы, бренды будут мочить по всей строгости закона, взыскивая штрафы, не отдавать депозиты, то есть реализовывать все те условия, что прописаны в договорах», — прогнозирует Томилин из «Этерны».
«Те, кто пошел на открытую конфронтацию, либо не достигли никакого компромисса с арендатором, либо вынуждены это делать из-за кредитов. Им судиться легче, чем объяснять залогодержателю, что они не могут выплачивать платежи по кредитам», — полагает председатель Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко.
Туманные перспективы в суде
Обращение в суды не вызывает энтузиазма еще и потому, что это, безусловно, поможет расторгнуть договор, но перспективы взыскания неустоек и штрафов, а тем более их размер, пока туманны, полагают опрошенные Forbes юристы.«Как правило, арендная плата в крупных ТЦ состоит из двух частей: первая — фиксированная, вторая — переменная, в которую также входит процент от выручки арендатора. При этом можно утверждать, что потеря части арендной платы, связанной с выручкой арендатора, является предпринимательским риском арендодателя», — полагает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева.
«Если говорить про упущенную выгоду, которую не получили торговые центры, то здесь все достаточно сложно. Для начала необходимо доказать факт неполучения определенной суммы денег с закрытого магазина и, как следствие, то, что владельцем ТРЦ не была извлечена прибыль от предпринимательской деятельности. Пока на практике подобные судебные дела не рассматривались, поэтому сложно говорить о перспективе подобных судебных разбирательств. Но в ближайшее время такие иски к владельцам закрытых магазинов должны появиться», — добавляет управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.
Наименее перспективны, по мнению юристов, попытки возложить на закрывшихся арендаторов убытки, связанные с уменьшением продаж в соседних магазинах. «Издержки от снижения потока посетителей, порожденного уходом того или иного бренда, повлияют на доходы его соседей, через которых проходили отдельные «ручейки», и на конечную сумму платежей, причитающихся арендодателю, — констатирует старший юрист юридической компании Tomashevskaya & Partners Ксения Томилина. — Но указанные недополученные доходы не могут расцениваться как упущенная выгода, прежде всего в связи с косвенным характером таких потерь, в то время как закон допускает лишь взыскание убытков, непосредственно причиненных нарушением договора».
«В последние 7-10 лет в договорах аренды, как правило, нет пункта об упущенной выгоде. Из-за того, что это очень труднодоказуемая история, суды, как правило, не рассматривали такие иски», — уточняет руководитель направления «Торговые центры» RRG Виктория Тупикова.
Участники рынка торговой недвижимости все же надеются, что в будущем удастся взыскать какие-то средства через суд. Свои надежды они связывают с тем, что суды могут ориентироваться на политическую обстановку. «Если будет какое-то политическое решение плюс какой-то понятный алгоритм, по которому можно подсчитать упущенную выгоду, этим воспользуются сами суды — они смогут руководствоваться инструкциями чиновников», — рассуждает Томилин из «Этерны».
«Кабмин сделал официальные заявления, что будет всячески поддерживать инициативы похода в суд со стороны собственников торговых центров. Судебная практика уже есть — было выиграно дело «Острова мечты» к H&M», — добавляет генеральный директор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин.
Незаменимые
Не менее значимой причиной, по которой ТЦ не спешат расстаться с арендаторами, чьи магазины временно закрыты, является то, что их по большому счету некем заменить, говорят опрошенные эксперты. Потенциально занять пустующие площади могли бы либо российские дизайнеры, либо бренды из дружественных стран, в первую очередь из Китая и Турции, однако в обоих случаях есть очень много «но», которые делают замену неравноценной.
У российских дизайнеров не хватает мощностей, чтобы занять потенциально высвобождающиеся площади, говорят опрошенные эксперты. «Аналогов крупных международных брендов нет — у самых крупных российских компаний обороты в четыре-пять раз меньше. Соответственно, и аренду они могут платить заведомо меньшую», — сетует Томилин из «Этерны».
«Есть прекрасные примеры российских фешен-стартапов за последние годы, которые смело конкурируют с теми, кто закрыт (12 storeez, Lime). Но они появились через 20 лет после прихода международных брендов, а ниша, которая может освободиться, слишком большая, чтобы оперативно качественно заменить их новыми игроками», — считает Антонова из Commonwealth Partnership.
«Ситуация на рынке усугубляется и тем, что крупные арендаторы сокращают свои планы развития на текущий год, заключение части договоров аренды поставлено на паузу», — добавляет управляющий партнер ADG Group Григорий Печерский.
«К сожалению, у отечественных дизайнеров не те объемы производства. Они пока не могут полностью удовлетворить спрос. Самый приемлемый для них формат — это районные торговые центры и универмаги, где бренды могли бы объединиться под одной крышей, чтобы совместно выплачивать аренду или работать на проценте от товарооборота», — рассуждает директор департамента торговой недвижимости Accent Capital Светлана Кузьмина.
С приходом дружественных иностранных брендов тоже не все гладко.
«Наиболее успешны переговоры с турецкими брендами, да и сами турки весьма активны. Индийские бренды в марте вели переговоры и заявляли о желании развиваться в России, но, к сожалению, дальше этого не пошло. Что касается китайских магазинов, то они сейчас весьма осторожны, а некоторые, такие как Huawei, даже сокращают присутствие. Если говорить о сроках, то экспансия займет от трех месяцев до года, поэтому не стоит ожидать быстрых открытий», — рассказывает Люлин из СТЦ.
«Сейчас в условиях отсутствия конкуренции такой сценарий вероятен: зайдут они (турецкие бренды. — Forbes) в пустые ТЦ и превратят их в ярмарочно-рыночный комплекс «Люблино». Я утрирую, но это факт — нет в таком объеме сильных турецких брендов. Да и Турция переживает не лучшие времена», — сомневается в успехе Томилин из «Этерны».
На контроле у банка
Торговые центры, находящиеся в залоге, обязаны согласовывать замену арендаторов с банком-кредитором, а те в свою очередь могут не разрешить заменить именитый бренд, пусть и временно закрывший магазины, на арендатора с непредсказуемым доходом, рассказали опрошенные участники рынка. Это является еще одной причиной, по которой ТЦ стоят с закрытыми магазинами, а не заменяют арендаторов.
«В среднем по рынку это выглядит так: чтобы собственнику ТЦ расторгнуть договор с приостановившим коммерческую деятельность арендатором, ему нужно предложить банку замену. Управляющая компания прогнозирует финансовую модель и защищает ее перед банком, а банк, как правило, идет навстречу. Но он может и отказаться, если предложенная модель ниже, чем та, которая действует в настоящее время», — обрисовывает ситуацию Москаленко из РСТЦ.
«Банки консервативны, поэтому небольшой, но стабильный доход предпочитают непредсказуемому, а от большинства закрытых магазинов такой доход идет в виде фиксированной части арендной платы или же сумм, о которых они договорились с ТЦ», — уточняет представитель компании, управляющей торговыми центрами в Москве.
«Но те суммы, которые сейчас платят закрытые магазины, являются недостаточными для того, чтобы утверждать, что торговые центры выходят в плюс по доходам: скорее всего, они выходят в ноль», — говорит региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia Евгения Хакбердиева.
«Для банка, конечно, любой поток лучше, чем отсутствие такового, но с другой стороны, если УК докажет, что даже с учетом простоя на арендные каникулы новый арендатор станет хорошей заменой, банк согласится на временное уменьшение потока в обмен на крепкого арендатора в будущем», — добавляет Малахатько из CORE.XP.
Представители двух крупных банков, кредитующих торговые центры, подтвердили Forbes существование практики согласования новых арендаторов и условий договоров аренды.
«Это делается не всегда, а только если речь идет о договоре, серьезно влияющем на финансовую модель», — сообщил представитель одного из этих банков. Впрочем, уточнил собеседник Forbes, большинство ситуаций с возможной заменой закрывшихся магазинов попадает под это условие.
Сентябрь как точка невозврата
Хотя сейчас ситуация с временно закрытыми магазинами кажется тупиковой, вечно так продолжаться не может, и опрошенные участники рынка считают, что перемены начнутся ближе к сентябрю: именно тогда бренды либо вернутся к нормальной работе, либо представители ТЦ уже массово пойдут в суды за расторжением договоров.
«Есть много сигналов, что бренды не возвращаются, и первый из них — отсутствие понятной логистики для закупок на осеннюю коллекцию. Но поддержка уходящих брендов не может быть вечной», — полагает Москаленко из РСТЦ.
«Да, в сентябре будет понятно, куда мы пришли», — добавляет Люлин из СТЦ. «К этому времени люди вернутся из отпусков и будет понятен уровень потребления. Второй момент — технологический. В июле-августе должны заказываться коллекции, чтобы их произвели и привезли, иначе нечем будет торговать. Если решений не будет к сентябрю, то магазины будут стоять пустыми», — поясняет Томилин из «Этерны».
Если решения об открытии не будут приняты, собственники торговых центров пойдут в суды. «Собственники ТЦ смогут начать расторгать договоры аренды с ретейлерами, приостановившими коммерческую деятельность в России, если к сентябрю они не возобновят работу. Это может подтолкнуть ретейлеров к быстрому принятию решений и налаживанию коммерческой деятельности на территории страны, например, к решению юридических аспектов или вопросов логистики», — полагает Хакбердиева из Knight Frank Russia.
«Многие собственники еще смогут переждать лето, надеясь на разрешение конфликта, ближе к сентябрю наверняка исков будет значительно больше», — уверен Кузьмин из Ricci | BlackStone.