«Спрос сократится в три-четыре раза»: почему новостройки никто не покупает

По данным Росреестра, в апреле продажи новостроек рухнули. По словам опрошенных экспертов, такая же картина сохраняется в мае. Льготная ипотека не смогла простимулировать спрос, несмотря на снижение ставки по ней до 9%, рассказали Forbes участники рынка. По оценке бюро кредитных историй «Эквифакс», только 13% заемщиков в апреле воспользовались уже одобренной ипотекой — это самое низкое значение за год. Опрошенные эксперты рынка полагают, что люди не готовы сейчас брать на себя значительную кредитную нагрузку, поэтому поддержать спрос на новостройки могут разве что те, у кого в июне закончится срок банковских вкладов, сделанных под высокие мартовские проценты.

Покупатель не звонит

Спроса в мае нет не только на уровне продаж, но также и на уровне броней и звонков, говорят опрошенные участники рынка. «В первой половине месяца заключались в основном те сделки, которые были начаты еще в апреле», — отмечает  управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Броней и активных сделок мы не фиксируем», — добавляет руководитель направления по работе с новостройками сети офисов «Миэль» Марина Шадрунова.

По оценке компании «Этажи», в мае спрос сохраняется на уровне апрельских значений — это на 35% ниже среднегодовых показателей и на 40-45% ниже, чем в марте 2022 года. «Полагаю, что по итогам мая 2022-го спрос сократится в три-четыре раза относительно показателей аналогичного периода прошлого года», — резюмирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Ипотека не сработала

С 1 мая ставка по субсидированной ипотеке была снижена до 9%, но в мае это не подстегнуло спрос на новостройки. По данным сервиса Dataflat, количество продаж новостроек в последние 11 рабочих дней апреля и первые 11 рабочих дней мая практически идентично — 221 против 228.

«Этот механизм (льготная ипотека. — Forbes), который, по задумке властей, должен был стимулировать рынок недвижимости, в определенный момент даже помешал. За месяц с небольшим ставка по льготной ипотеке была скорректирована дважды: в конце марта власти повысили ее до 12%, а в конце апреля — снизили до 9%. Поэтому ряд клиентов решили отложить сделки, ожидая дальнейшего уменьшения процентов», — сетует Коркка из «Метриум». 26 мая ЦБ снизил ключевую ставку до 11%. 

«Люди заняли выжидательную позицию», — добавляет  коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. «Либо условия (льготной ипотеки. — Forbes) недостаточно «вкусные», либо пугает риск крупных покупок в неопределенных политико-экономических условиях», — рассуждает маркетолог ГК «Бэсткон» Сергей Ковалев.

Неуверенность в будущем — это вторая важная причина, по которой люди не решаются брать на себя большую кредитную нагрузку, говорят эксперты. «Многие люди не готовы брать кредиты, поскольку не уверены в завтрашнем дне», — констатирует руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «Сейчас недвижимость приобретают в основном те, кто остро нуждается в ней», — добавляет Доброхотова из «Бест-Новострой». «Люди просто не готовы тратить деньги из страха, что эти суммы могут им неожиданно понадобиться», — заключает коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Цены и скидки

Цены на новостройки в мае замедлили рост, а для избранных клиентов даже снизились. По словам опрошенных экспертов, в ход снова пошли скидки. По данным Циан, средние цены предложения за последние два месяца выросли на 4% (до 323 000 рублей), за последние 30 дней рост составил 2%, за две недели — плюс 0.4%.

По итогам апреля в новостройках старой Москвы стоимость квадратного метра в бизнес-классе выросла на 4%, до 446 870 рублей, в премиум — сразу на 10%, до 1 010 580 рублей. В массовом сегменте цены остались на прежнем уровне: стандартный класс — 269 770 рублей, комфорт-класс — 283 340 рублей, уточняет Доброхотова из «Бест-Новострой».

Однако на рынок вернулся инструмент скидок, говорят эксперты.

«Уже в конце апреля — начале мая многие застройщики запустили акции и скидки, которых в таком размере и количестве ранее не наблюдалось на рынке», — делится наблюдениями генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «В последние месяцы девелоперы предлагали специальные условия, скидки или на все лоты в предложении или на часть лотов», — говорит руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин. 

«В тренде — индивидуальные условия под каждого конкретного покупателя, и вот здесь можно рассчитывать на получение скидки», — отмечает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Аналогичное наблюдение сделал и Моребис из Est-a-Tet.

В ожидании денег

Надежды на восстановление спроса многие участники рынка связывают с деньгами, которые в марте отправились на депозиты под высокие проценты: самые короткие из депозитов были трехмесячными, поэтому уже в июне владельцев этих денег ждут на рынке недвижимости.

«По нашим оценкам, около 70-80% людей с размером вклада, который соизмерим со стоимостью квартиры, придут на рынок недвижимости», — надеется основатель компании SOLDapp Николай Шуклин — правда, по его мнению, большинство этих людей пойдут на вторичный рынок, а не за новостройками. Несколько опрошенных экспертов тоже сделали оговорки, что у покупателей растет интерес к покупке вторички в ущерб новостройкам, но пока это только зарождающаяся тенденция.

«По оценке крупнейших банков, на краткосрочных депозитах находится порядка 2 трлн рублей. Вероятно, как минимум пятая часть из них (в масштабах всей страны) будет вложена в недвижимость», — полагает Коркка из «Метриум».

Среди участников рынка есть и «депозитные скептики». «Были и трехмесячные вклады, и полугодовые вклады, на которых размещались более серьезные суммы под высокий процент, чем на трехмесячных вкладах. То есть возвращение средств с депозитов будет достаточно распределенным по времени», — рассуждает Моребис из Est-a-Tet.

«Мы по-прежнему ждем, что на рынок недвижимости вернутся деньги, которые в марте люди положили на депозиты, но пока каких-то активных намерений мы не фиксируем, скорее всего, они заняли выжидательную позицию», — сетует Гордеева из «Этажи Прайм».

«Большинство из держателей депозитов рассматривают возможность выхода на сделку осенью. А сейчас все пока наблюдают за рынком, динамикой цен, присматривают подходящие проекты со стартами продаж во второй половине года и в целом ждут какой-то ясности, как может развиваться ситуация в стране в дальнейшем», — заключает Доброхотова из «Бест-Новострой».