«Люди не знают, что делать»: что будет с ценами на аренду квартир в Москве
События последних недель по-разному сказались на сегментах рынка жилой недвижимости. Новостройки резко подорожали, а вторичному жилью предсказали снижение цен. Рынок аренды, по словам экспертов, пока стагнирует. Однако уже налицо рост предложения и снижение спроса, так что ставки тоже могут пойти вниз, говорят эксперты.
Арендные ставки в стагнации
В Москве стоимость аренды практически не изменилась под влиянием событий последних двух недель, рассказывают опрошенные участники рынка. По их словам, аренда — самый инертный рынок, который отреагирует колебанием цен еще нескоро.
По данным «Инком-Недвижимость», усредненная стоимость найма сохраняется на уровне 47 480 рублей в месяц за однушку. «На рынке аренды затишье, люди не знают, что делать. Многие арендаторы боятся потерять работу — тогда им нечем будет платить за наем, собственники боятся прогадать и теряются в назначении арендных ставок», — поясняет заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Аналитики «Миэль» указывают на минимальные колебания ставок, средняя стоимость найма однокомнатной квартиры составила 48 807 рублей. По подсчетам Est-a-Tet, ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 45 000-49 000 рублей.
Большинство опрошенных экспертов отмечают, что ставки не изменились, так как арендный рынок очень осторожен и реагирует медленно. «Особенность арендного сегмента в том, что он достаточно инертный, и реакцию на такие глобальные изменения можно заметить только через 4-6 месяцев, а то и позже», — полагает управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Можно ожидать небольшого снижения стоимости аренды к лету, добавляет ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
«Инфляция, дорогая ипотека, высокие цены на жилье должны привести к повышению ставок аренды, а безработица, отъезд экспатов, падение доходов — к удешевлению. И сейчас невозможно понять, какие факторы в итоге возьмут верх», — обрисовывает ситуацию сотрудник московского агентства недвижимости.
То, что участники рынка наблюдают прямо сейчас, свидетельствует скорее о снижении ставок в будущем — речь о смещении спроса в сторону более бюджетного предложения.
По словам Поляковой из «Инком-Недвижимость», часть нанимателей недорогого жилья старается найти наиболее бюджетную жилплощадь и арендовать ее в складчину.
«Сейчас растет интерес к более доступному арендному жилью: те, кто снял квартиру осенью прошлого года на пике роста ставок аренды, сейчас ищут более комфортный и доступный альтернативный вариант», — добавляет заместитель директора департамента аренды жилой и коммерческой недвижимости «Этажи» Дарья Хлыстова.
Предложение пополняется
В январе на рынке наблюдался дефицит, сегодня он уходит в прошлое. По словам опрошенных Forbes экспертов, предложение пополняется за счет лотов, снятых с продажи на вторичном рынке, и инвестиционных квартир, которые в прошлом году были куплены за счет дешевой ипотеки специально для сдачи в аренду.
«Многие лоты из новостроек, которые покупались с отделкой, ушли в аренду. Есть также вероятность, что в аренде появится больше квартир бизнес-класса и многокомнатных», — прогнозирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Переток лотов со вторичного рынка квартир на арендный зафиксировали в Циан. «С 24 февраля по текущий день в Москве количество объявлений аренды выросло на 40%, аналогичный прирост и в динамике за месяц», — говорит руководитель «Циан. Аналитика» Алексей Попов. По его словам, подобная динамика связана, во-первых, с тем, что ряд собственников отложили продажу недвижимости на период неопределенности и решили сдавать жилье. Во-вторых, вероятно, часть арендаторов столкнулась со снижением уровня доходов и отказалась от дальнейшей аренды.
Аналитики «НДВ Супермаркет недвижимости» тоже наблюдают увеличение экспозиции в сегменте аренды жилья и связывают его с приходом снятых с продажи квартир. «Однако нельзя сказать, что их много: мы оцениваем приток такого предложения в 5-6%», — уточняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
По данным «Инком-Недвижимость», арендная экспозиция с февраля увеличилась на 14,4%. «На это повлиял фактор сезонности, также в сегмент найма вышли квартиры, купленные в период ажиотажного покупательского спроса в 2021 году», — уточняет Полякова.
Аналитики «Миэль» оценили объем предложения в границах старой Москвы в 27 500 объектов против 25 600 лотов в январе (+7%).
Разница в оценке динамики роста, по словам опрошенных участников рынка, объясняется тем, что Циан как портал считает количество объявлений, а агентства недвижимости — конкретные лоты, представленные их клиентами.
«Плюс есть много людей, которые выставляют квартиру на обоих рынках: найдут покупателя — продадут, найдут арендатора — сдадут», — уточняет один из московских риелторов. По его словам, иногда такие собственники готовы продать квартиру с имеющимися съемщиками в качестве готового арендного бизнеса.
Требования к арендаторам
Уровень спроса опрошенные участники рынка назвали нормальным для начала марта. По их словам, это время года считается низким сезоном и небольшой спад спроса не стоит связывать с событиями последних двух недель.
«С декабря 2021 года происходило традиционное сезонное снижение активности рынка, с февраля предложение постепенно расширяется, спрос не растет», — комментирует ситуацию Полякова из «Инком-Недвижимость».
По словам Мищенко из «НДВ Супермаркет недвижимости», расторжений уже заключенных арендных договоров тоже немного — некоторые люди решили покинуть столицу и страну, но это точечные случаи.
По сложившейся практике, активнее всего спрос начинает расти в августе-сентябре, но сейчас никто не готов прогнозировать, будет ли так в этом году, — на этом сходятся все опрошенные эксперты.
«Многие потеряют работу, у многих сократятся доходы. Смогут ли люди что-то арендовать — вопрос открытый», — рассуждает топ-менеджер агентства недвижимости.
Уже имеет место череда увольнений сотрудников из западных компаний, констатирует Лашкевич из BuyBuyHouse.
Некоторые факторы поддержат в будущем спрос на аренду, говорит Жукова из «Миэль». Например, есть люди, которые хотели приобрести жилье, но не смогут из-за цен и ипотеки, а им надо где-то жить.
Арендодатели станут осторожнее, предвидя возможный в будущем спад спроса. Одно из следствий этого — снижение требований к будущим арендаторам. В январе аналитики Циан рассказали, что арендодатели отказывают двум из трех кандидатов. По их данным, квартиру не сдавали людям с детьми, хозяевам домашних животных, представителям определенных национальностей, субкультур и профессий.
«Когда мы увидим рынок арендатора, собственники станут лояльнее, ведь велика вероятность, что клиент просто пойдет к другому арендодателю, с которым можно договориться. Поэтому часть арендодателей уже стали более лояльно относиться, например, к арендаторам с животными», — говорит Дымова из Est-a-Tet.
Доля объявлений с требованием «без животных» на 24 февраля была равна 73%, а спустя две недели снизилась до 70%, говорит Попов из «Циан.Аналитика». Но, по его словам, семьи с детьми все еще относятся к нежелательным арендаторам. Две недели назад средняя доля тех, кто не был готов поселить таких клиентов, составляла 17%, сейчас — 20%, добавляет он.
Традиционно при снижении платежеспособного спроса на аренду квартир число требований снижается, так будет и сейчас, добавляет основатель и руководитель kobaladze realty Ярослав Кобаладзе. По его словам, в данный момент арендодатели еще не отказались от своих требований. Впечатление, что это произошло, могло сложиться из-за формулировок в объявлениях.
«Во многих случаях дискриминационные требования были переформулированы в то, что у собственника могут быть «другие пожелания к жильцам». Доля предложений с такими уточнениями составляет 11,45%», — объясняет Кобаладзе.
В списке пожеланий арендодателей стало появляться еще одно новое условие — они все чаще хотят получать оплату наличными, говорят участники рынка. Стоит ожидать увеличения наличного оборота и ухода в серые схемы, полагает Лашкевич из BuyBuyHouse.
«Тенденция принимать арендную плату наличными набирает силу — многие опасаются [доверять банкам] и предпочитают перестраховаться. И мы ожидаем, что все чаще и чаще будет акцент на наличной оплате», — говорит Полякова из «Инком-Недвижимость».
Большинство опрошенных участников рынка отметили, что переход на оплату наличными весьма вероятен в будущем, особенно в сегменте недорогой аренды.