Квартира любой ценой: Москва установила рекорд для января по продажам новостроек

В январе продажи новостроек обычно показывают самые низкие значения за год, но в 2022 году затишье на рынке оказалось не таким уж и «тихим»: количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) хотя и снизилось относительно декабря, но оказалось рекордным для первого месяца зимы, рассказали опрошенные участники рынка. 

В январе 2022 года в Московском регионе заключили 12 300 ДДУ на квартиры — это рекорд для января, подсчитал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов. Ни в один предыдущий год таких высоких значений в январе не было, подчеркивает он. По данным Росреестра за январь 2021 года в Москве зарегистрированы 5257 ДДУ на квартиры, в январе  2020 года — 4950 договоров. 

Сервис Dataflat.ru приводит схожие данные: 12 468 ДДУ заключено в Московском регионе, из них 5214 ДДУ в «старой» Москве, 1886 ДДУ в Новой Москве и 5368 ДДУ в Подмосковье. 

Рост числа сделок относительно января прошлого года Циан оценивает в 23,4%, Dataflat.ru — в 24%. На запрос Forbes в Росреестре ответили, что подсчет количества ДДУ еще не завершен. По сравнению с декабрем количество сделок снизилось примерно на 30%, но этот сезонный спад никого не удивляет. 

«Чудовищный рост»

Новостройки в январе дорожали, хотя и не высокими темпами, как в 2021 году. Растет и средний чек сделки, рассказали опрошенные участники рынка.

Средняя цена квадрата по проданным в «старой» Москве лотам составила порядка 320 000 рублей, отмечает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, в начале 2021 года стоимость квадрата была около 260 000 рублей, в январе 2020 года — чуть более 200 000 рублей. «Фактически за два года метр новостройки в Москве подорожал на 100 000 рублей. Это, конечно, чудовищный рост», — заключает она.

За прошедший год средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья в Новой Москве выросла на 27%, до 219 000 рублей. Ценовая динамика последних трех месяцев не превышала 2%, уточняет коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.

В целом же по Москве в январе 2022 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках составила 267 000 рублей, что на 1% больше, чем месяцем ранее. По сравнению с январем 2021 года показатель вырос на 25%, а в сопоставлении с январем 2020 года (то есть за два года) — на 41%, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Люди продолжают тратить на квартиры больше денег. Средний бюджет сделки в январе составил 11,4 млн рублей, показатель вырос за год на 12%, говорит директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Илья Витковский. 

Почему растут цены и спрос 

Небольшая корректировка цены обусловлена увеличением стадии строительной готовности в части проектов, ростом цен на строительные материалы и уровнем инфляции, полагает коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

Объем предложения на первичном рынке Московского региона уменьшается третий месяц подряд, по итогам января он сократился на 3,3%, подчеркивает Попов из Циан. По его словам, это связано с большим числом лотов, проданных в конце прошлого года. Они пока не заместились новыми. В январе 2022 года на рынок вышло мало новых предложений (всего 30 корпусов), почти в два раза меньше, чем в декабре и ноябре 2021 года. На конец января к продаже от застройщиков доступны 73 000 квартир и апартаментов по сравнению с 75 500 месяцем ранее.

В «старой» Москве объем предложения (квартиры+апартаменты) в январе сократился по отношению к декабрю: лотов стало на 1% меньше, 32 500 штук. Это на 10% больше, чем годом ранее, но все еще почти на 23% меньше, чем в январе 2020 года, добавляет Доброхотова.

Если бы продажи новостроек существенно снизились, то и цены бы зафиксировались на текущем уровне, а в некоторых проектах застройщики, возможно, бы пошли и на точечные скидки, полагает Доброхотова.

Ипотека за скобками

В январе 2022 года на сделки с ипотекой приходится 65% всех ДДУ. Относительно прошлого месяца доля не изменилась, подсчитал Попов из Циан. Повышение ипотечных ставок, вопреки опасениям участников рынка, в январе не отразилось на спросе. Этому есть две причины. 

Во-первых, субсидировать ставку продолжают застройщики. «Повышения рыночных ипотечных ставок покупатели по факту пока не чувствуют. С сентября 2021 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам колеблется на уровне 6%-6,5%, несмотря на фактическое прекращение господдержки в Москве, потому что практически все заемщики воспользовались программами субсидированной ипотеки от застройщиков», — говорит Боим из «А101». Все опрошенные участники рынка отметили, что застройщики продолжают поддерживать спрос с помощью субсидирования ипотечных ставок.

Во-вторых, рост ключевой ставки не сразу доходит до конечного потребителя. Нужно понимать, что одобрение кредитов покупатели получают на один-три месяца, то есть сейчас регистрируются сделки, для которых банки могли предоставить ипотеку несколько месяцев назад по меньшим ставкам. Эффект от повышения ставок до 9-10% полностью проявит себя через один-два месяца, поясняет генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

По данным Дом.РФ, средневзвешенная ставка топ-15 крупнейших ипотечных банков на конец января составляла 9,85%. Так что двузначной ставка стала только сейчас, и еще рано делать выводы насколько это повлияет на спрос, рассуждает Моребис из Est-a-Tet.