Спрос из подворотни: как за счет ретейлеров растет аренда неликвидных помещений

Онлайн-ретейлеры наращивают количество пунктов выдачи заказов (ПВЗ). «Яндекс.Маркет» недавно объявил о планах удвоить количество своих ПВЗ в текущем году. Ozon, ради расширения сети, снизил требования к минимальной площади помещений. В целом, по оценке  Infoline, рынок онлайн-торговли за 2021 год вырос на 40-43%.

О росте количества ПВЗ свидетельствуют и данные исследования портала HeadHunter (есть у Forbes). Согласно ему, за год в России потребность в сотрудниках ПВЗ выросла в 2,8 раза, до 11 500 вакансий. На рынке недвижимости вектор развития онлайн-торговли тоже сказался: по словам опрошенных экспертов, спрос на помещения, где можно разместить ПВЗ, существенно вырос, это привело к росту ставок аренды. 

Не ближе 500 метров  

Два брокера, работающие с помещениями в сегменте стрит-ретейла, охарактеризовали помещения для ПВЗ как «неликвид», но не из-за низкого качества, а из-за слабой востребованности у классического ретейла. Например, для ПВЗ охотно арендуют коммерческие помещения в новых ЖК с выходом в сторону двора (их трудно сдать под магазин), поясняет представитель консалтинговой компании в сфере недвижимости.

Раньше помещения площадью 25-60 кв. м в жилых массивах не интересовали классический ретейл. Их использовали под хранение всякого хлама, снимая за копейки, но конъюнктура рынка выявила новых интересантов, добавляет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.

У крупных онлайн-ретейлеров разные требования к помещениям, отмечают эксперты. Lamoda для своих пунктов выдачи рассматривает помещения площадью 50-70 кв. м — это самый востребованный сегмент, рассказывает руководитель отдела развития инфраструктуры доставки Lamoda Артем Островский. Он называет такие объекты типичными для классического стрит-ретейла.

Требования Wildberries к помещениям для новых точек выдачи: площадь около 70–200 кв. м, доступность для пешеходов и отсутствие других ПВЗ поблизости, объяснили представители пресс-службы ретейлера. Брокеры, работающие с партнерами Wildberries, уточняют, что «поблизости» — это не менее 500 м от соседних пунктов выдачи компании.

Ozon рассматривает помещения от 15 кв. м, на первой линии улицы, с потолками не ниже 2,5 м и только на первом этаже. Должна быть клиентская зона от 10 кв. м и складское помещение, объясняет CEO логистического сервиса Ozon Rocket Стас Кондратьев.

Что касается других компаний с ПВЗ, то «Яндекс.Маркет» ищет помещения от 20 до 40 кв. м, СДЭК — до 50 кв. м, Cainiao — от 40 кв. м, отмечает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

В целом требования к расположению ПВЗ мягче, чем к классическому стрит-ретейлу, говорят эксперты. Во-первых, покупатели приходят за заказом с сайта, где указан адрес, а значит, такое помещение не обязательно должно быть расположено на первой линии от метро, где проходит плотный трафик. Напротив, ПВЗ в жилом массиве удобнее покупателю, поскольку ближе к дому, объясняет Томилин из «Этерны».

Для ПВЗ необязательно наличие входа с улицы, активно арендуются помещения со входом со двора. Кроме того, операторы ПВЗ готовы арендовать не целое помещение, а его обособленную часть, которая находится в составе большого объекта. Важным фактором является наличие места для размещения вывески, добавляет руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.

Аренда дорожает

Белых из DNA Realty подсчитал, сколько максимально должна стоить месячная аренда, чтобы ПВЗ разных маркетплейсов и логистических компаний оставался рентабельным. По его подсчетам, аренда ПВЗ для партнеров Ozon должна стоить не более 120 000 рублей в месяц,  Wildberries — 200 000-250 000 рублей, «Яндекс.Маркет» — до 100 000 рублей, СДЭК — до 100 000 рублей, Cainiao — до 80 000 рублей в месяц.

Комфортной арендной ставкой для ПВЗ Ozon в Москве является сумма до 80 000 рублей, а для экономики крупных ПВЗ (Lamoda, Wildberries) арендная ставка выше 200 000 рублей — губительна, полагает Томилин.

Доля ПВЗ от общего количества сдаваемых коммерческих площадей не очень велика, порядка 10%, подсчитала руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.

По данным исследования компании «Информ-оценка», общая площадь торговых помещений в Москве составляет 7,15 млн кв. м. Помещения менее 50 кв. м, которые арендуют для открытия ПВЗ, занимают 18% от общего объема предлагаемых к аренде площадей. Объекты площадью 50-150 кв. м, арендуемые для крупных ПВЗ, составляют 38% от общего объема. В исследовании также указано, что ставки аренды такой недвижимости находятся в диапазоне от 1600 до 4400 рублей/кв. м в месяц. 

По словам брокера, работающего с арендаторами помещений для ПВЗ, еще летом была возможность снять недвижимость по нижней границе этого диапазона, на рынке еще были ставки порядка 1500-2000 рублей/кв. м в месяц, сейчас же большинство помещений сдаются за 2500-3000 рублей/кв. м. 

С учетом растущего спроса на рынке начал формироваться дефицит «качественных подходящих недорогих» помещений. «Кажется, что их много, но выбрать нужное из этого объема сложно», — сетует Томилин из «Этерны». Сложившаяся ситуация привела к подорожанию аренды помещений под ПВЗ, отмечают опрошенные участники рынка. 

По оценке представителя консалтинговой компании в сфере недвижимости, максимальный рост — 30% — показали помещения в новых жилых домах с выходом во двор. «Это очень хорошо для рынка: ранее не пользовавшиеся популярностью помещения обрели понятный контингент арендаторов и повысили доходность», — радуется он.

«Ставки на аренду помещений для размещения ПВЗ выросли в Москве за последние полтора года в среднем на 10-15%. Аренда самых ликвидных объектов в локациях с хорошим трафиком подорожала еще больше, на 25-30%», —  подсчитал Сухий из «Рентаведа». Оценка роста в 30% звучит вполне правдоподобно, добавляет руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

«Сейчас наблюдается сокращение срока экспонирования помещений под ПВЗ до трех месяцев вместо шести-семи, когда онлайн-ретейл рос не так быстро, —  говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова. — Ставка аренды подросла — от 10% до 30% в зависимости от локации».

«Во многом благодаря ПВЗ спрос на цокольные этажи возрос», — добавляет коммерческий директор управляющей компании BlackStone S.A.Ricci Евгений Кузьмин.