Крах рынка недвижимости: как Evergrande пытается выжить и тянет вниз экономику Китая
Неликвидное жилье
В середине сентября стало понятно, что Evergrande, второй крупнейший застройщик Китая после Country Garden Holdings, не справляется с выплатами по долгам, превышающим $305 млрд. Компания на грани дефолта, экономисты предрекают ей управляемый коллапс, а чтобы выплатить долги, Evergrande продает собственные активы. Девелопер уже несколько раз просрочил выплаты по облигациям, на прошлой неделе на Гонконгской бирже были приостановлены торги акциями компании.
У Evergrande есть 800 проектов в 280 городах Китая, все активы фирмы оцениваются в $350 млрд. По подсчетам, $200 млрд из активов — это 1,4 млн квартир, которые еще не достроены. Кризис ликвидности Evergrande уже начал отражаться на рынке недвижимости в целом. Как пишет The New York Times, попытки Пекина ограничить угрозы от краха застройщика могут ударить по рынку недвижимости, рост которого в последнее время был одним из важных драйверов экономики страны. «Мы наблюдаем очень серьезный спад на рынке недвижимости — падают цены, продажи и активность застройщиков. Все это может замедлить рост экономики в ближайшие кварталы», — цитирует издание Артура Кробера, управляющего директора исследовательской компании Gavekal Dragonomics.
Почему это вообще происходит
Расширение бизнеса Evergrande с самого открытия фирмы в конце 1996 года происходило за счет кредитов. Но почему компания смогла продержаться более 20 лет, а проблемы у нее стали возникать именно сейчас?
Во-первых, рынок жилой недвижимости Китая, который расцвел на благодатной почве реформ конца ХХ века, так и не отошел от последствий пандемии COVID-19. Рост на рынке постепенно снижался: если в первой половине 2019 года рост достигал 10%, то зимой 2020-го он снизился до 3,8%, а к лету 2021 года так и не восстановился до показателей 2019-го и насчитывал 4,5%. Поэтому рост прибыли компании был затруднен.
Во-вторых, подорожали строительные материалы. Как утверждает Fitch Ratings, в мае этого года компании-застройщики столкнулись с давлением из-за роста цен на цемент и сталь. Об этом свидетельствует повышенный субиндекс производственных цен в строительном секторе под индексом менеджеров по закупкам (PMI), который с декабря 2020 года составляет более 60%.
В-третьих, китайское правительство в последнее время усилило давление на бизнес, отрезав от кредитов строителей с высокой долей задолженности. Особенно это коснулось компаний, попадающих под три красные линии: жесткое ограничение на отношение долга к активам компании, отношение долга к собственному капиталу и отношение денежных средств к краткосрочному долгу. На данный момент Evergrande — самый закредитованный застройщик в мире, а задолженность компании равняется примерно 3% китайского ВВП. Лишив компанию источника ликвидности, власть отрезала Evergrande от ключевого элемента ее бизнес-модели.
Правительство Китая сейчас разворачивает масштабную политику «общего процветания». Впервые эта идея была предложена Мао Цзэдуном, а сейчас ее подхватил действующий председатель КНР — Си Цзиньпин. Она предполагает повышение качества жизни беднейших слоев населения и перераспределение доходов от богатейших людей и компаний. Alibaba, Tencent, Geely и другие технологические компании-гиганты уже согласились поучаствовать в данной программе. До 2025 года каждая из них вложит более $15,5 млрд в развитие малого и среднего бизнеса, страхование труда сотрудников. Поэтому не исключено, что ситуация с Evergrande может стать публичной поркой крупнейшей компании, нажившейся на долгах и оставившей китайских граждан без крыши над головой.
При чем тут электромобили
В конце сентября на сайте Evergrande было опубликовано сообщение о том, что подконтрольная компания Evergrande Financial Wealth Management (Shenzhen) Co. выплатила первые 10% по обязательствам, срок которых истекает в сентябре. Однако это всего лишь ложка меда в бочке дегтя. Стало известно, что компания пропустила сроки выплат по кредитам как минимум двум крупнейшим банкам. Evergrande не выплатила проценты по долларовым облигациям на сумму $83,5 млн. По данным анонимного источника The New York Times, 11 октября компания в очередной раз просрочила выплату процентов по долларовым облигациям.
Однако Evergrande — не только застройщик, но и крупный многопрофильный инвестиционный фонд. Автомобильное подразделение компании China Evergrande New Energy Vehicle Group отложило размещение своих акций на шанхайской бирже STAR Market. Во II квартале компания понесла убыток в $743 млн. А в конце сентября сообщила, что из-за проблем с наличностью не гарантирует выполнение своих долговых обязательств. На данный момент автомобильное подразделение Evergrande не выпустило ни одного автомобиля, хотя в начале этого года после продажи акций опередило на короткий промежуток времени по уровню рыночной капитализации Ford Motors. Однако вчерашняя новость о том, что компания намерена приступить к производству первых электромобилей в 2022 году, привела к росту акций подразделения на Гонконгской бирже на 4,5%, при этом на утренних торгах рост составлял 10%.
Акции самой Evergrande, размещенные на Гонконгской бирже, подешевели с начала года более чем на 82%. 4 октября торговля акциями компании была приостановлена. Evergrande должна более чем 170 банкам и 120 финансовым организациям.
По данным CNBC, представители компании встретились с поставщиками и правительством Тяньцзина, где находится NEV, и заявили о намерении приступить к массовому производству электромобилей под брендом. Ранее компания заявляла об амбициозных планах выпускать и продавать миллион автомобилей в год к 2025 году. Судя по тому, что правительство пообещало компании содействие в получении поддержки со стороны финансовых организаций для производства электромобилей, как минимум это подразделение компании китайские власти готовы поддерживать.
Долги на $5 трлн
Evergrande — не единственная компания, у которой есть проблемы с долгами. Рынок недвижимости в Китае в целом сейчас сильно закредитован. По данным экономистов из Nomura Holdings Inc., обязательства компаний-застройщиков в Китае в 2021 году достигли $5 трлн. Долг вырос в два раза по сравнению с 2016-м и превысил весь объем производства Японии, третьей по величине экономики мира в 2020 году. Застройщик класса люкс Fantasia Holdings Group Co. не выплатил $206 млн долларовых облигаций со сроком погашения 4 октября. Поэтому крах Evergrande может вызвать эффект домино на рынке китайской недвижимости, говорят эксперты Bloomberg. По данным Bloomberg, в сентябре продажи 100 самых крупных застройщиков Китая упали на 36% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Более 90% застройщиков отметили снижение продаж, а более чем у 60% это снижение превысило 30%. Как пишет издание, это увеличивает давление на правительство, которое могло бы сдержать это падение.
Проблемы застройщиков могут обернуться кризисом не только в сфере финансов, но и на рынке рабочей силы. В проектах одной только Evergrande занято более 3 млн человек. То есть если компания обанкротится, значительная часть населения Китая останется без работы. Однако пока правительство не спешит с мерами по спасению застройщиков, в частности, Evergrande.
Переломный момент
С одной стороны, провозгласив борьбу с избыточной закредитованностью, власти не хотят терять лицо, слишком поспешно приходя на помощь Evergrande. Совсем недавно Си Цзиньпин публично предупредил бизнес, что тот должен вести свою деятельность ответственно. В то же время регуляторы Китая осознают риски, связанные с коллапсом такого гиганта. Как осознают их и в других странах: госсекретарь США Энтони Блинкен призвал правительство Китая «действовать ответственно» в ситуации с кризисом Evergrande. Он подчеркнул, что принятые Китаем экономические решения могут иметь «далеко идущие последствия» для всего мира.
Китайский Центробанк в сентябре активно вливал в финансовую систему деньги, чтобы сгладить негативный эффект от паники вокруг надвигающегося банкротства Evergrande. За одну только неделю, с 13 по 17 сентября, он добавил в банковскую систему $71 млрд, «чтобы успокоить нервы», писал Bloomberg.
The New York Times рассказывает, что на правительственных форумах для взаимодействия с гражданами огромное количество сообщений от людей, купивших у Evergrande квартиры, которые, вероятно, теперь не будут достроены. Пока Пекин занимает выжидательную позицию, огонь на себя берут местные органы власти, которые уже организовали специальные группы на случай потенциального кризиса и ведут разъяснительные работы с застройщиками, угрожая им «неприятными последствиями».
Все эти меры, а также действия Центробанка Китая аналитик Динни МакМахон из расположенного в КНР агентства Trivium называет «подготовкой оборудования для тушения пожара».
На этом фоне инвестиционный банк Morgan Stanley в своем докладе 10 октября неожиданно повысил оценку рынка недвижимости Китая до «привлекательной». По мнению аналитиков банка, опасность дефолта и слабости рынка недвижимости уже заложены в его оценку, системные риски являются «управляемыми», а политические меры по поддержке ипотечных кредитов приведут к росту. В Morgan Stanley считают, что сейчас ситуация подошла к переломному моменту, когда власти могут начать действовать, а рынки — реагировать.