Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки
В июле количество купленных в Московском регионе квартир упало на 20% по сравнению с июнем, сообщил руководитель агрегатора данных по продажам и ценам новостроек dataflat.ru Александр Пыпин. Данные Циан подтверждают картину. В июле было зарегистрировано 12 500 договоров долевого участия (ДДУ) в столичной агломерации, в июне — около 16 000 (снижение на 21%). В области, по данным Циан, проседание более существенно, чем в Москве — там продажи упали на 23% (было заключено 5100 ДДУ), тогда как в столице падение было на 19% (7400 ДДУ). В последнюю неделю июля состоялось в два раза меньше регистраций, чем в первую, подчеркивает Пыпин.
«[Падение объема продаж] стало естественной реакцией рынка как на окончание программы льготной ипотеки, так и на снижение привлекательности вложений в рынок новостроек на фоне повышения ключевой ставки и замедления роста цен», — говорит аналитик.
И Пыпин, и руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов указывают, что в июльские продажи также вошли сделки, которые были совершены в конце июня, но зарегистрированы в июле. К тому же банки еще не успели в полной мере отреагировать на повышение ключевой ставки — ипотека в ближайшие месяцы станет дороже, уверен Попов. Реально оценить снижение спроса можно будет в августе-сентябре, считают аналитики.
Охлаждение рынка признают и девелоперы. По данным компании «Гранель», продажи снизились примерно на 15%. В июле продажи действительно шли менее активно, говорит руководитель подразделения управления продажами компании «Брусника» Максим Молодцов. У «Самолета», отмечает управляющий директор группы Дмитрий Волков, месячная выручка сократилась на 9%, с 9,2 до 8,4 млрд рублей — но здесь сказалось то, что в продажу вышел проект с более низкой стоимостью, в штуках количество проданных квартир снизилось месяц к месяцу на 1000 единиц, до 55 400 штук.
2021 год все еще лучше 2020-го. По данным Циан, июльские сниженные продажи все равно значительно больше прошлогодних. «Год назад в целом по столичному региону была заключено 9200 ДДУ, в этом году — на 36% больше: в области прирост составил 5%, в столице — 70%», — отмечает Попов. Но коррекция программы льготной ипотеки, рост цен и предложения могут развернуть динамику рынка.
Депозиты вместо ипотеки: упадут ли цены на недвижимость
Без льгот
1 июля программа льготной ипотеки по ставке 6,5%, запущенная в апреле 2020 года, была скорректирована в основных параметрах. Со 2 июля этого года и до 1 июля 2022-го ипотека с господдержкой выдается по ставке 7% и с единым кредитным лимитом в 3 млн рублей во всех регионах страны (прежние условия: 12 млн рублей — Московский и Питерский регионы, 6 млн рублей — все остальные).
Скорректированная льготная ипотека с лимитом в 3 млн и ставкой 7% фактически исключает жилищный рынок Москвы из-под действия госпрограммы. «С первым взносом 15% стоимость квартиры не должна превышать 3,53 млн рублей, при первом взносе 20% цена объекта не может быть выше 3,75 млн рублей, — объясняет Попов из Циан. — В Москве, включая присоединенные территории, нет объектов, соответствующих этим условиям. В Московской области в данных бюджетах доступно примерно 2300 лотов при первом взносе 15% и около 2800 лотов — при взносе 20%. То есть даже при первом взносе 20% в Московской области можно купить по льготной ипотеке только каждую десятую квартиру».
Сворачивание программы сразу же отразилось на продажах. «Доля покупателей, интересующихся субсидированной ипотекой, после прекращения программы господдержки практически превратилась в ноль», — говорит вице-президент ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий. «В июле […] доля ипотеки снизилась с 90% до 56 % в общем количестве сделок», — рассказывает заместитель директора по продажам «Гранель» Сергей Нюхалов. У ГК «А101» доля ипотечных сделок в общем объеме продаж в июле составила 60%, в июле 2020 она была гораздо больше — 78%.
Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается
«Обновлен ценовой рекорд»
Несмотря на снижение спроса, цены продолжили рост. «Средняя стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться, — говорит Попов из Циан. — В июле был обновлен ценовой рекорд — 223 000 рублей составила стоимость квадратного метра, что примерно на 13 000 рублей выше, чем в прошлом месяце (210 000 рублей), в процентном выражении — рост на 6%. Относительно мая средняя цена квадратного метра в Московском регионе на первичном рынке увеличилась на 8%, за год – на 29%. За год в большей степени подорожала недвижимость именно в «старой» Москве — 41%».
Эти данные подтверждают и застройщики. «В июле средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 202 000 рублей и выросла за год на 40% и на 2% по сравнению с июнем. По итогам прошедшего месяца средний бюджет покупки составил в Новой Москве 10 млн. рублей, что на 26% выше, чем годом ранее, и на 1% больше, чем в прошлом месяце», — говорит коммерческий директор ГК «А101».
«Кредитный лимит (по условиям новой льготной ипотеки. — Forbes) сократился до трех миллионов, а цены в связи с падением рубля, удорожанием стройматериалов и дефицитом рабочей силы, напротив, росли весь последний год, — говорит Молодцов из «Брусники». — Средняя стоимость квадратного метра в наших объектах со II квартала 2020 года по второй квартал 2021-го увеличилась на 17% — с 77 000 до 90 000 рублей. Средняя цена квартиры составила 6,5 млн рублей, поэтому доля сделок, заключенных с использованием льготных программ, ожидаемо сократилась», — говорит Молодцов.
«Локдаун встряхнул»: почему растут цены на загородную недвижимость и что будет дальше
Предложение — минус 10%
Весь год застройщики активно выводили на рынок новые объекты. Сегодня на первичном рынке Московского региона доступно в продаже 68 000 квартир и апартаментов — относительно июня 2021 года прирост составил 6,1%, или порядка 4000 лотов, говорит Попов: «Примерно такой же объем предложения был осенью 2020 года, после чего выбор на первичном рынке снижался, достигнув минимума в апреле 2021 года (58 400). Дальше начался ежемесячный прирост. То есть буквально два-три месяца на рынке столичного региона наблюдается усилении конкуренции на фоне роста предложения. Относительно января 2021 года текущий объем квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона выше на 1,8% (на 1200 лотов)».
Опрошенные Forbes застройщики подтверждают, что предложение растет. В компании «Гранель», по словам Нюхалова, увеличили объем предложения в течение года приблизительно в три раза, с января — в два раза. В «Самолете» — рост предложения в два раза год к году.
Но выставленные на продажу квартиры по-прежнему покупаются. В июле прошлого года, до начала действия ипотечного ралли, предложение было еще больше. В итоге год к году «количество квартир и апартаментов в продаже снизилось на 10,6%, или 8100 лотов», говорит Попов.
Глобальный дефицит и другие рекорды: как рынок зарубежной жилой недвижимости переживает пандемию
Что будет дальше
Охлаждения рынка ожидают сами его активные участники. И Волков из «Самолета», и Бузулуцкий из «Инграда» считают, что к концу года объем предложения начнет расти, что замедлит рост цен. «Признаки охлаждения рынка мы наблюдаем уже сегодня, — говорит Алексей Попов из Циан. — В следующие месяцы, на фоне роста ставок по ипотеке и реализации отложенного спроса в первом полугодии, количество сделок будет снижаться. В первую очередь это произойдет из-за ипотечных клиентов. В июле 2021 года относительно июня 2021 года количество ипотечных сделок снизилось на 24%, число сделок с «живыми» деньгами — без кредитов — на 14%. Сокращение спроса замедлит индексацию цен на недвижимость. Этому же способствует и рост конкуренции на рынке. Объемы вывода нового жилья в продажу примерно соответствует активности 2019 года — предложение начинает увеличиваться. Дорогая ипотека и рост конкуренции замедлят спрос и рост цен».
Есть и другие точки зрения. «С осени ограниченный выбор жилья на фоне инфляционных ожиданий вновь станет триггером повышательной тенденции на первичном рынке. Мы ожидаем, что квартиры будут дорожать на 1-1,5% в месяц до конца года», — говорит Нюхалов из «Гранель».
Примерно то же происходит на рынке вторичного жилья. «По всем признакам мы должны выйти на ценовое плато, но рынок никак не достигнет своей точки равновесия, — подводит итог управляющий директор МИЭЛЬ Александр Москатов. — Даже в июле цены прибавили в среднем 3% по отношению к предыдущему летнему месяцу. Да, динамика роста цен замедляется, но нащупать точку равновесия пока не удается. Мы продолжаем ощущать некий дефицит ликвидных квартир, рынок крайне медленно пополняется новыми предложениями».