Звезды у Кремля: кто строит люксовые отели в самом центре Москвы и почему сейчас
По данным крупнейшей компании по предоставлению услуг на рынке коммерческой недвижимости CBRE, самое большое падение доходности в 2020 году продемонстрировал люксовый сегмент гостиниц — доходность на номер в дорогих отелях снизилась на 67%. Это, однако, не остановило инвесторов: у стен Кремля продолжают строиться сразу несколько ультрадорогих отелей.
В центре столицы почти в одно время откроется несколько люксовых проектов, отмечают консультанты. «Ранее конкуренция была преимущественно представлена гостиницами в классическом стиле (например, Four Seasons, Ritz Carlton и так далее), — говорит Яна Уханова из JLL. — Но в ближайшие пять лет мы ожидаем появления новых гостиничных брендов категории люкс и ультралюкс, уникальных по своей специфике: Bulgari, Corinthia, Fairmont, Raffles, Mandarin Oriental. То есть единовременно откроется пять люксовых и ультралюксовых объектов. Такого раньше не было».
«Осторожность — это новый черный»: как пандемия изменит привычки состоятельных людей
В конце прошлого года «Киевская площадь» миллиардеров Года Нисанова и Зараха Илиева и гостиничный оператор Accor подписали соглашение об открытии в Москве отеля под брендом Raffles. Девятиэтажная гостиница de luxe появится в знаковом месте — на Варварке, рядом с парком «Зарядье» — в 2022 году.
Это будет первый проект в России, который выйдет под брендом Raffles. Сеть Raffles Hotels & Resorts получила имя вслед за отелем в центре Сингапура, который был построен в 1887 году в честь основателя страны Стэмфорда Раффлза. В состав Accor сеть вошла в 2015 году. Сейчас под брендом Raffles реализуются 17 готовых и строящихся гостиниц в Дубае, Париже, Бали и других «столицах мира».
Гостиничный комплекс на 64 000 кв. м будет включать в себя пятизвездочный отель с 153 номерами и 55 апартаментами, двухуровневой парковкой на 168 машино-мест, SPA с русской баней и термами, салоном красоты и круглосуточным фитнес-центром с бассейном.
По данным Cushman & Wakefield, объем инвестиций в проект составит $600 000-650 000 за номер, то есть около $125 млн. Эксперты JLL оценивают вложения в $700 000-1 млн за номер (больше $200 млн). Сам Год Нисанов в разговоре с Forbes оценивал их как минимум в $400 млн.
По словам Марины Смирновой, руководителя департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, «открытые» цены на номера в Raffles будут начинаться с 35 000 рублей за сутки, но корпоративные цены, возможно, будут существенно ниже. Эксперт предполагает, что средняя стоимость номера в первый год работы может быть в районе 25 000-28 000 рублей, потом возможно повышение показателя (в случае завершения пандемии).
Правительственный квартал
Уханова из JLL предполагает, что к 2023 году заполняемость гостиниц может восстановиться. «Гостиницы изначально очень консервативная, длительная инвестиция, особенно в люкс. Пандемия подкосила операционный бизнес — пострадали те гостиницы, которые функционируют. Может быть, сместились сроки по строительству, но ни один инвестиционный проект не был остановлен. Да, 2020 год тяжелый, 2021 год — тяжелый, но в 2022-м должен быть большой объем отложенного спроса», — говорит Уханова. По словам эксперта, в конце года загрузка отелей класса люкс не превышала 10-12%.
По словам Смирновой, после принятия решения о том, что на месте гостиницы «Россия» будет располагаться парк «Зарядье», количество топовых мест вокруг Кремля для реализации гостиничных проектов существенно сократилось. «Это связано не только с дефицитом и высокой стоимостью участков в такой локации, но и ограничениями на виды разрешенного использования (ВРИ), которые налагаются на участки (и последующий девелопмент) по соображениям госбезопасности — практически весь квартал вокруг Старой и Новой площадей и Кремля относится к правительственному. Ранее предпринимались попытки разместить гостиницы на Боровицкой площади, на Красной площади и так далее, но все эти проекты не были реализованы по вышеуказанным соображениям», — объясняет Смирнова.
Однако люксовым отелям все же удалось подобраться к Кремлю. Первым на очереди стоит комплекс жилых резиденций и первого отеля в России под брендом гонконгской сети Mandarin Oriental Hotel Group от девелопера Capital Group, объем инвестиций в который оценивался в 30 млрд рублей. Элитный квартал на Софийской набережной включает четыре жилых дома на 99 200 кв. м и должен быть закончен в этом году. «На севере — Московский Кремль, на западе — храм Христа Спасителя, c восточной стороны — резиденция посла Великобритании с сиреневым садом, а с южной — золотые купола церквей с купеческими особняками Замоскворечья» — так описывают проект на его официальном сайте. По словам Павла Те, председателя совета директоров и акционера Capital Group, самый дорогой пентхаус в этом проекте будет продаваться по $100 000 за кв. м.
В этом же году запланировано открытие Fairmont & Vesper на Тверской-Ямской, 2. В комплексе два здания: в одном будет расположен пятизвездочный отель сети на 160 номеров, а в другом — апартаменты на 42 номера класса de luxe. Девелопером выступает компания Vesper Бориса Азаренко и Дениса Китаева. В мае этого года Сбербанк стал владельцем 50% долей в проектах Vesper. Речь идет о Fairmont & Vesper и Lucky (площадь 189 000 кв. м, расположен в районе станции метро «Улица 1905 года»). Открытие гостиницы сначала планировалось в 2019 году. В феврале 2020-го «Коммерсантъ» писал о желании компании продать элитный отель.
В 2022 году должны открыться Raffles, а также Bvlgari Hotels & Resorts и Corinthia Hotel & Residences. Corinthia Hotel & Residences строится на Тверской, 10 (в 19-м веке в здании была расположена знаменитая булочная Филиппова). Раньше здесь находилась гостиница «Центральная», которая потом была переименована в «Люксъ». Объектом владела группа «Сафмар» Михаила Гуцериева, но в 2019 году продала здание консорциуму инвесторов в лице IHI plc (владелец сети Corinthia Hotels Group), основного владельца Магнитского металлургического комплекса Виктора Рашникова и его бизнес-партнера Надера Надера. IHI plc присутствует в России с 2002 года, владеет отелем Corinthia Saint Petersburg, бизнес-центром «Невский Плаза» и другой коммерческой недвижимостью. Отель Bvlgari Hotels & Resorts располагается на Большой Никитской улице и включает в себя 65 номеров, 11 жилых резиденций (от 102 кв. м) и три таунхауса (до 1026 кв. м).
«Во главу угла встает этичность производства»: что ждет рынок люкса в ближайшем будущем
«Морально устарели и обветшали»
Почему бум отелей случился именно сейчас? «Как вы понимаете, проекты задумывали тогда, когда пандемии еще не было, — объясняет управляющий директор практики M&A в сфере недвижимости PxC Саян Цыренов. — У проектов уникальные локации и сильный бренд. По расчетам инвесторов, это должно сработать. Так сложились звезды, что отели выходят одновременно, — изначально предполагалось разное время выхода».
«Многие из пятизвездочных столичных отелей морально устарели и обветшали, поскольку построены в середине 2000-х, а некоторые и в конце 90-х годов, — говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. — Получается, что в настоящий момент не так много вариантов найти первоклассное пятизвездочное размещение в Москве».
«Сокращение спроса на гостиничную составляющую носит временный характер и будет нивелировано, как только закончится пандемия, — считает председатель совета директоров Kalinka group Екатерина Румянцева. — Важны и продажи апартаментов в розницу». Халин согласен: «Большинство этих проектов подразумевает наличие как отелей, так и брендированных апартаментов под управлением данного отеля. Для инвестора, который строит здание, это означает лучшую экономику проекта по сравнению с обычным отелем, который может окупаться 12-15 лет. За счет продажи брендированных резиденций появляется возможность окупить строительную себестоимость этих резиденций, а отель уже с самого начала эксплуатации будет приносить инвестору чистую прибыль».