«Плохая репутация может покупателя отпугнуть»: как Алексей Тулупов зарабатывает и на продаже элитного жилья, и на хлебе
Из окон кабинета Алексея Тулупова открывается вид на Кремль. Продажи элитной недвижимости в знаковых местах столицы приносят его компании Sminex 10-11 млрд рублей выручки в год. Пентхаус в построенном Sminex доме «Реномэ» на месте одноименной кондитерской фабрики в Тверском районе выставлен на продажу за 143 млн рублей, причем это единственный лот, оставшийся в этом доме нераспроданным.
За свою историю Sminex реализовал 16 проектов. Осенью стартовал «Лаврушинский» в Толмачевском переулке возле Третьяковской галереи — название, как часто бывает у Sminex, отсылает к истории места: по соседству расположен знаменитый «Дом в Лаврушинском», где жили писатели Борис Пастернак, Лев Кассиль, Юрий Олеша и другие. «Доля Sminex на рынке элитной и премиальной недвижимости составляет около 7,5%», — говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев.
«Люди не меняют квартиры так часто, как телефоны или машины, поэтому трудно говорить, что кто-то купит квартиру в доме только из-за бренда девелопера, покупатель будет ориентироваться на фактическое положение застройщика, — говорит Тулупов. — Зато плохая репутация застройщика может покупателя отпугнуть. Например, если речь идет о некачественном продукте или задержке сроков строительства». Про «Росбилдинг» он, похоже, забыл. У Тулупова репутация вникающего в оперативное управление акционера. «То, чем славится Sminex, например планировки, — во многом его заслуга», — говорит Голышев.
Но то, что могло бы выглядеть как хобби состоятельного девелопера, неожиданно оказалось крупным куском пирога. «Хлебный бизнес очень интересный, — рассказывает Тулупов. — К сожалению, я не могу уделять ему все свое внимание».
Скупкой промышленных предприятий и советских универмагов в Москве занимались многие участники списка Forbes, «Росбилдинг» просто был первым и самым ярким игроком. В январе 2007 года Сергей Гордеев и Алексей Тулупов закрыли компанию, в декабре Тулупов приобрел тот самый комбинат «Коломенский», которому не суждено было стать бизнес-центром или люксовым отелем. Forbes рассказывает историю необычного девелопера и хлебопромышленника Алексея Тулупова.
«Мы делили деньги»
«Принципиальным моментом является четкое разделение сделок по слияниям и поглощениям на законные и криминальные», — говорил Тулупов в интервью «Коммерсанту» в 2006 году. «Росбилдинг», говорит он сейчас, всегда действовал в рамках закона, а когда на рынке M&A стало много криминала, партнеры закрыли компанию. В начале 2000-х у Гордеева и Тулупова была репутация очень активных скупщиков московских предприятий. Мэр Москвы Юрий Лужков рассказывал корреспонденту «Коммерсанта» Андрею Колесникову, как якобы удержал «Росбилдинг» от увольнения 900 женщин с закрытой фабрики.
Через «Росбилдинг» прошли десятки объектов — например, завод игрушек «Кругозор» или универмаг «Бухарест». Часть была переделана в торговые и офисные центры и после серий перепродаж входят, например, в портфель коммерческой недвижимости Михаила и Саит-Салама Гуцериевых. В январе 2007 года партнеры закрыли «Росбилдинг». Как проходил раздел активов? «Мы не делили активы, мы делили деньги», — коротко отвечает Алексей Тулупов. «Секрет фирмы» писал, что на долю Тулупова пришлось $300 млн, сам он эту цифру не комментирует.
Тулупов зарегистрировал компанию Sminex и решил искать новые ниши для бизнеса. «Мы пробовали разные направления, из чего-то что-то выросло, из чего-то нет», — рассказывает Тулупов. Например, бизнесмен запустил сеть магазинов «Модный сезон» и сеть хобби-гипермаркетов «Леонардо» (первый пришлось закрыть, второй Тулупов продал, окупив вложения). Но не оставлял Тулупов и то, что хорошо умел, — девелопмент. В декабре 2007 года Sminex выкупил у прежних владельцев московский булочно-кондитерский комбинат (МБКК) «Коломенский» в районе Нагатино-Садовники за $70 млн, писал «Коммерсантъ».
Сильный менеджер
Тогда мало кто сомневался, что Тулупова интересовал в первую очередь участок — 3,3 га московской земли. Комбинат 1956 года постройки расположен по адресу Хлебозаводский проезд, дом 7. Он всегда входил в пятерку крупнейших игроков московского рынка хлеба и кондитерских изделий, рассказывает один из коллег Тулупова по хлебному бизнесу. Объем производства в 2007 году, по данным МБКК, составил 90 000 тонн готовой продукции, оборот — более $50 млн. 3,3 га земли при застройке офисами или жильем могли бы принести в несколько раз больше денег. «Изначально предполагалось разделить площадку на производственный и девелоперский проекты. Так и получилось. Только производственный проект мы не продали, как хотели, а стали развивать сами», — объясняет Тулупов.
Территорию комбината изначально рассматривали с точки зрения девелопмента, делится знакомый Тулупова, несколько производственных корпусов после реновации были проданы под офисы. Хлебопекарный бизнес тоже планировалось продать, велись переговоры, но покупателя так не нашлось, сообщил Forbes один из участников таких встреч. Невозможность скоро найти покупателя на производство, кризис 2008 года и, как следствие, снижение спроса на офисные помещения, видимо, вынудили Тулупова изменить планы. «Офисы не пользовались спросом, а у нас тут был реальный кэш! Еда! Вот и стал инвестировать», — говорит один из столичных хлебопеков. На модернизацию «Коломенского» с 2011 по 2020-й было потрачено 2,3 млрд рублей, признается Тулупов.
Добиться успеха получилось не сразу, несколько лет объем производства стагнировал, утверждают участники рынка. Все изменилось в 2013 году, когда предприятие возглавил Дмитрий Козлов. Это очень сильный и успешный менеджер, выходец из Fazer, говорит один из столичных хлебопеков. Тулупов делегировал ему все полномочия по развитию комбината. По его словам, Козлов сразу умело ввел новые продукты, не стал отказываться и «не опошлил» старые, и главное, сумел наладить отношения с сетевой розницей и встал на полки крупнейших магазинов.
Успех Козлова признает и сам Тулупов: «Им и его командой была разработана и внедрена стратегия прибыльности и роста. В результате за семь лет продажи по основному направлению увеличились в восемь раз, по кондитерскому — в два раза. Если семь лет назад полугодовая выручка была порядка миллиарда рублей, то сейчас это выручка в месяц».
Рост показателей «Коломенского» убедил Тулупова не продавать комбинат, а наоборот расширять деятельность. «У нас росли продажи, и стало не хватать собственных мощностей», — признавался Тулупов в интервью «Коммерсанту».
И в 2018 году к «Коломенскому» присоединился комбинат «Дедовский хлеб» в подмосковной Истре. К новым производственным линиям добавилось и контрактное производство в Москве. Назрел вопрос строительства нового предприятия. Тулупов рассказывает, что правительство Московской области предлагало несколько площадок в технопарках. Выбор был сделан в пользу участка в деревне Коледино, недалеко от Подольска. «Площадку мы искали сами, — рассказывает Алексей Тулупов. — Выбор был сделан в пользу участка в деревне Коледино, недалеко от Подольска. Площадка подошла по ряду параметров: расположение по прямой от исторической площадки БКК «Коломенский», удобный выезд на трассу и наличие необходимых мощностей».
Первые линии были запущены в ноябре. Общая площадь комбината составляет более 47 000 кв. м, из которых под цеха для производства хлебобулочных и кондитерских изделий отведено более 20 000 кв. м. На предприятии есть собственный распределительный центр площадью более 18 000 кв. м и 90 окон для круглосуточной отгрузки готовой продукции. «Общий объем инвестиций в проект составит более 12 млрд рублей. На максимальную мощность планируем выйти в 2022 году, будем производить 450 тонн хлебобулочных и 200 тонн кондитерских изделий в сутки», — рассказывает Тулупов. Сейчас на холдинг работает более 2100 человек. Предприятие будет развиваться, до конца 2022 года общая численность составит порядка 3500 человек, продолжает он: «То есть за два года мы создадим около 1400 рабочих мест».
В 2019 году объем выручки «Коломенского» составил 10 млрд рублей, производства — 92 000 тонн, говорит Тулупов. Его коллеги-хлебопеки, впрочем, говорят, что цифры могут быть завышены на 10-15%. В 2020 году выручка составит 12 млрд рублей, объем производства — 120 000 тонн, говорит Тулупов.
«Сейчас «Коломенское» лидирует на рынке в денежном выражении, — рассказывает Сергей Щедрин, председатель правления Национального союза хлебопечения. — После него идут Fazer и «Стойленская нива». В натуральном выражении комбинат пока на третьем месте после «Стойленской нивы» и «Макфы». Объем российского рынка хлебопекарной продукции оценивается поставщиками ингредиентов для ее производства в 7-10 млн тонн в год.
Заметный застройщик
На рынке недвижимости Sminex не входит в пятерку крупнейших игроков, хотя и реализовала с 2007 года 16 проектов. В основном это элитное жилье и офисы. Выручка Sminex в 2017 году составила более 8 млрд рублей, в 2018-м — 11,5 млрд рублей, в 2019-м — более 10,4 млрд рублей, сообщил Тулупов, за 2017–2020 годы компания вложила в новые площадки порядка 11,3 млрд рублей.
«В 2019 году [Sminex ] продали 245 помещений, в 2020-м — 67, — подсчитал Кирилл Голышев из Colliers. — Ко второму кварталу 2020 года Sminex подошел с проектами, в которых большая часть квартир была куплена. В ближайшее время в продажу выйдут новые проекты: элитный дом с видом на Кремль «Лаврушинский» и дом бизнес-класса «Достижение» рядом с парком «Останкино». В 2020 году компания расширила земельный портфель и приобрела участок площадью 3,2 га в Пресненском районе Москвы, где ранее располагался бывший завод «Фазотрон».
«Sminex — заметный застройщик на московском рынке и, в частности, в его элитном сегменте, — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. — Компания сделала несколько интересных приобретений площадок в прошедшие пару лет и, если на этих площадях будут реализованы проекты, то Sminex, возможно, в пятерку лидеров не войдет, но в десятке застройщиков элитного жилья Москвы точно окажется».
Как девелопер «Самолет» помогает миллиардерам и крупнейшим землевладельцам России зарабатывать
По словам Широковой, в 2019-2020 годы у Sminex велись завершающие продажи в проектах «Малая Ордынка, 19» и «Реномэ». «Оба проекта в настоящий момент, по сути, успешно реализованы в короткие по меркам элитного сегмента сроки (продажи обоих были открыты во второй половине 2016 года), — говорит она. — К моменту ввода в эксплуатацию в 2019 году в обоих проектах оставалось нераспроданными всего порядка 10% квартир и апартаментов».
Тулупов предпочитает не сравнивать девелопмент и производство хлебобулочных изделий. «Хлебный бизнес операционный, девелоперский — инвестиционный, — объясняет он. — Они по сути своей совершенно разные».