На волне пандемии: рост интернет-торговли привел к буму в складской недвижимости
В первом полугодии 2020 года в общем торговом обороте доля электронной коммерции в России достигла рекордных 10,9% (годом ранее — 6,1%). По прогнозам Ассоциации компаний розничной торговли, в дальнейшем этот показатель будет ежегодно увеличиваться на 6% до 2024 года. Склады — ключевое звено интернет-торговли, поэтому именно этот сектор сейчас один из самых динамичных в недвижимости.
«Склады, наверное, единственный сегмент коммерческой недвижимости, которому действительно повезло. Сейчас спрос сильно возрос со стороны интернет-компаний и собственников бизнесов, которые рассматривают возможность приобретения собственных складских мощностей. Например, Ozon брал у нас в аренду 112 000 кв. м на «Севере-1», потом мы подписали с ними сделку еще на 155 000 кв. м в нашем парке «Ориентир-Запад», — рассказывает Александра Селезнева, коммерческий директор ГК «Ориентир». — Все говорит о том, что интернет-компании заинтересованы в росте и складские мощности у них востребованы. То же самое касается фуд-ретейла. Люди все чаще заказывают еду домой, под это тоже необходимы мощности. Недавно «Перекресток» заказал у нас объект на 40 000 кв. м, которые мы вводим в эксплуатацию в начале ноября».
По данным JLL, по итогам 9 месяцев 2020 года доля e-commerce составила 51% от общего объема площадей, что является максимальным значением за всю историю складского рынка. Особенной популярностью как и для аренды, так и на продажу пользуются сделки built-to-suit (возведение под ключ. — Forbes), на которые пришлось 52% общего объема спроса с начала года, а в 3-м квартале — 70%.
«Доля онлайн доминирующая, и ближайшие несколько лет этот тренд сохранится. Падающий спрос со стороны непродуктового ретейла и дистрибьюторов частично замещается ростом секторов e-commerce, фулфилмент-операторов (подрядчики интернет-магазинов.— Forbes) и доставки «последней мили», — отмечает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.
Цены на склады тоже растут. По данным Cushman & Wakefield, средняя ставка аренды на склады класса А достигла 4000 рублей за кв. м в год, что на 3% выше показателя 2019 года. В Colliers International говорят, что ставки аренды сейчас составляют 4150-4200 рублей за кв. м, а по проектам, ввод которых запланирован на первую половину 2021 года, — 4200-4300 рублей.
По словам Бумагина, из-за роста оборотов онлайн-торговли и новых требований к срокам доставки отрасль остро чувствует недостаток складов в черте города: «Современные объекты городской логистики состоят преимущественно из старых производственных зданий и складов советского наследия, что обычно не отвечает требованиям клиентов». Компании, которые хотят развивать «последнюю милю», открывают небольшие дарксторы (по 300 метров), используя бывшие производственные и торговые помещения. «Дарксторы могут иметь разный формат: до 300 кв. м, до 1000 кв. м, до 3000 кв. м. В Москве за год-полтора компании «Самокат» и «Яндекс-Лавка» открыли порядка 150-200 дарксторов. Они берут в аренду помещения стрит-ретейла, в которых раньше размещались магазины или сервисы (например, химчистки), чаще всего на первых этажах жилых или коммерческих зданий», — рассказывает Бумагин.
Мест нет
На конец третьего квартала объем складского рынка московской логистики составил 3,1 млн кв. м — это всего 16% от складских площадей в Московском регионе (18,9 млн кв. м). Свободных площадей на складах в Москве и области, по данным Cushman & Wakefield, в третьем квартале — 3,5%. Новых площадок мало.
Метр на метр не приходится: какую недвижимость ценят инвесторы
По итогам трех кварталов в Московском регионе было введено 306 000 кв. м. складских площадей, в 2019 году за этот же период — 417 тыс. кв. м. При этом, по словам Егора Дорофеева, руководителя департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, 66% новых объектов в этом году являются спекулятивными (построенные для сдачи в аренду в рынок, а не под конкретного заказчика, в 2019 году таких было 38%). По данным Knight Frank, несмотря на то, что общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за 9 месяцев сократился на 5% до 168 млрд рублей, в третьем квартале этот показатель оказался на 30% больше того же периода 2019 года. Больше всего инвестиций привлек складской сегмент — 26,6 млрд рублей за январь-сентябрь. Год назад в общем объеме инвестиций на склады приходилось 3%, сейчас — 16% (доля офисной недвижимости снизилась с 31% до 26%, торговой — с 13% до 10%).
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, есть несколько причин инвестиционного бума в складской недвижимости. Во-первых, ограничения во время карантина продемонстрировали владельцам бизнеса важность наличия складов, которые позволяют доступно перераспределять товары, — большинство крупных арендаторов не только не сократили свои складские площади, но и увеличили их (компания «Утконос» несколькими итерациями дополнительно арендовала около 15 000 кв. м. в Kalevala Park; Wildberries арендовала 46 000 кв. м в складском комплексе «Raven Russia Пушкино»). Во-вторых, денежные потоки от аренды в складских комплексах не просели, в отличие от офисного и торгового сегментов. В третьих, увеличилось число инвестиционных фондов, желающих диверсифицировать свой портфель за счет приобретения складов с компаниями, генерирующими стабильный арендный доход. «Так, в третьем квартале одной из крупнейших сделок в складском сегменте стало приобретение фондом «Сбербанк — арендный бизнес 3» индустриального парка «PNK Парк Вешки» — сумма сделки достигла 9-10 млрд рублей. Также стоит отметить приобретение компанией PLT, куда входят РФПИ (Российский фонд прямых инвестиций), арабская Mubadala Investment Company и ряд ближневосточных инвестиционных фондов, логистического парка «Север-1» за 7-8 млрд рублей», — перечисляет Новиков. Свою роль играет и низкая ключевая ставка ЦБ в 4,25%, и готовность банков выделять средства на проекты в складской недвижимости.
До конца года интерес инвесторов к складам не снизится. «До текущего момента интерес инвесторов был сосредоточен в основном на Московском регионе и Санкт-Петербурге. Мы также ожидаем рост инвестиционного спроса и к региональным складским проектам», — говорит Евгений Бумагин из JLL.
В середине октября Ozon открыл центр хранения и обработки заказов в Ростове-на-Дону общей площадью 38 000 кв. м. По словам директора производственных операций компаний Александра Гейля, открытие такого большого центра в регионе дает возможность доставлять заказы либо день в день, либо на следующий день, что очень важно для жителей небольших населенных пунктов, где выбор в офлайн-ретейле порой сильно ограничен. Кроме того, открытие таких объектов позволяет локальным производителям удобно отгружать свои товары на склады в их регионе или городе и продавать их по всей стране, добавляет Гейль.