«На рынок вышли покупатели с живыми деньгами»: почему растут цены на московские квартиры и что будет с ними до конца года
Застройщики столичного региона в августе реализовали жилье на 120,7 млрд рублей — это рекорд за всю историю наблюдений, свидетельствуют данные ЦИАН. Рост выручки в третий месяц после снятия карантина составил 56% к июлю и 48% в годовом выражении. Всего в регионе за месяц было заключено 13 300 сделок — на 44% больше, чем в июле, и на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Для ряда девелоперов продажи в конце лета стали самыми высокими за всю историю компаний, продемонстрировав рост на 80-90% в годовом выражении. В частности, рекордные продажи недвижимости зафиксировала ГК «Инград». Ее клиенты приобрели 975 объектов общей площадью около 50 000 кв. м. на 8,8 млрд рублей. Рост к августу прошлого года составил порядка 80%, к июлю — 20%, рассказал Forbes генеральный директор компании Павел Поселенов.
«Август стал рекордным месяцем по спросу в проектах компании за последние 20 месяцев — рост к июлю в денежном выражении составил 60%, к августу 2019-го — 88%», — говорит заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба.
Как отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов, выручка застройщиков растет намного быстрее, чем число сделок. «На рынке сейчас приобретается больше дорогих квартир, чем в предыдущие месяцы. Недвижимость премиальных сегментов намного хуже покупали в период карантина. Все-таки для того, чтобы потратить десятки миллионов рублей, не всем достаточно консультации по скайпу. Но сейчас отложенный спрос на них реализовался», — объясняет Попов.
Во многом девелоперам помогла госпрограмма субсидирования ипотечной ставки. В июле доля ипотечных сделок на московском первичном рынке составила 70%, в августе — 66%. Как отмечает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито-Недвижимость» Дмитрий Алексеев, из-за нестабильной экономической ситуации появилось много клиентов, желающих вложить накопленные средства в недвижимость. «На рынок вышли покупатели с живыми деньгами, — соглашается Попов из ЦИАН. — В августе среди покупателей выросла доля тех, кто решил переложить накопления из депозитов (по которым существенно ухудшились условия), ценных бумаг (по которым со следующего года вырастет налоговая нагрузка) или рублевых сбережений (которые в августе обесценились относительно бивалютной корзины на 10-15%) в квадратные метры». Сильным драйвером эксперты также считают оживление в связи с окончанием льготной ипотечной программы 1 ноября.
Дефицит предложения
«Объем предложения в московском регионе снижался с начала года, новых проектов запускалось мало, а их стартовые цены были на 20%-30% выше, чем у аналогичных проектов годом ранее. В результате средние цены за квадратный метр (без учета скидок) оказались на 18% выше, чем годом ранее в Москве, на 15% — в Новой Москве и на 14% — в Московской области», — пишет Александр Пыпин, руководитель агрегатора данных по продажам и ценам новостроек dataflat.ru.
Данные компаний-застройщиков подтверждают эти цифры. В июле-августе проекты ГК «Гранель» в Московской области в годовом выражении выросли в цене на 15%, в Москве — на 10%, в Новой Москве — на 8%. MR Group сообщает о росте цен за лето порядка 3-5%, «хотя в отдельных проектах динамика была более выраженной». По данным «Авито-Недвижимость», с июня по август средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла на 3,7% и составила 186 331 рубль. В годовом выражении цена увеличилась на 7,3%. «Рост цен по всему рынку составил около 6%, но если смотреть по сегментам, то самый серьезный рост показал комфорт-класс, на втором месте бизнес. Основная причина — сокращение предложения, в среднем на 10% меньше, чем в 2019 году», — говорит Павел Поселенов. Сбербанк сообщал о росте цен в среднем на 3% год к году.
Главной причиной роста цен эксперты называют сократившийся объем предложения на рынке столичных новостроек. По данным ЦИАН, сейчас в продаже 73 000 квартир и апартаментов, на 28 000 лотов меньше, чем год назад. В августе девелоперы столичного региона вывели на рынок 407 000 кв. м нового предложения — меньше было только в «карантинном» мае этого года. «В период локдауна, когда рынка коснулся ряд ограничений, а перспективы даже на несколько месяцев вперед было трудно спрогнозировать, многие игроки отложили вывод новых проектов. Так что с апреля по июнь 2020-го новых проектов было немного», — объясняет Дзюба. «На положение дел влияет увеличение количества задержек ввода объектов в эксплуатацию, связанное с пандемией и ограничительными мерами — тем более что штрафы за срыв сроков по договору долевого участия были отменены до конца года», — говорит Алексеев из «Авито-Недвижимость».
«Тенденция сокращения предложения квартир на рынке первичной недвижимости будет продолжаться еще полгода-год, пока все жилье, реализуемое по старым правилам, не закончится. Примерно через год начнется ощутимый рост количества выводимых в продажу проектов», — прогнозирует Арсланов. «Стоимость квадратного метра на первичном рынке будет увеличиваться в соответствии с ростом строительной готовности. Наиболее значительную ценовую динамику продемонстрируют проекты, которые вышли на рынок в I, II и III кварталах 2020 года на стартовых ценах. До конца года по первичному рынку рост цен составит от 5% до 15% в зависимости от проекта», — говорит Дзюба. По мнению Арсланова, пиковый рост спроса на квартиры придется на время перед окончанием программы государственного субсидирования ипотечных ставок (то есть до 1 ноября. — Forbes).
«Говорить об устойчивом восстановлении рынка пока рано. Все чаще причиной покупки являются не рациональные, а эмоциональные действия покупателей — стремление успеть до окончания льготной ипотеки, купить до того, как цены вырастут еще сильнее, спасти рублевые накопления от обесценивания. Эта волна ажиотажного спроса рано или поздно подойдет к концу и на рынке останутся подорожавшие практически до уровня вторичного рынка новостройки на фоне снижающихся реальных доходов населения», — заключает Алексей Попов из ЦИАН.