«Похоже на форменное издевательство»: как в Санкт-Петербурге открылись торговые центры

27 июля, после беспрецедентных четырех месяцев простоя, торговые центры Петербурга возобновили работу —  пока без фуд-кортов и развлекательных площадок. Моллы северной столицы закрылись тогда же, когда и московские, 28 марта, но «разморозились« на два месяца позже.  Forbes подводит итоги первой недели работы питерских ТЦ

Вернулись 80% покупателей

«27 июля трафик вернулся на 100% относительно цифр прошлого года, даже с небольшим приростом», — говорит Ольга Болотникова, исполнительный директор компании SRV, которая владеет крупными ТРЦ «Охта Молл» (общая площадь 140 000 кв. м) и  «Жемчужная Плаза» (92 700 кв. м).

«Мы с радостью встретили возросший поток посетителей, — говорит Наталия Гринфельд, заместитель директора филиала «Ралмир Холдинг Б.В.», владеющего ТРК «Питер Радуга» (104 000 кв. м). — Посещаемость составила около 80% по сравнению с соответствующим днем прошлого года, что мы считаем очень высоким результатом, превзошедшим наши ожидания». Трафик в ТРК «Лето» (116 000 кв. м) составил 86%, «Невский центр» — 65%. По итогам первого дня после открытия средний трафик был почти 80% относительно среднего в прошлом году, в среду немного опустился до 74,42%, свидетельствуют данные Shopping Index. В Москве ситуация развивалась схожим образом.

«Сейчас мы увидим волну отложенного спроса. Ее стимулировать также будут множество акций и скидок, поскольку магазинам нужно будет распродавать товарные запасы летних коллекций, а лето уже на исходе», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева.

Однако трафик не означает автоматического роста продаж. «Трафик восстановился до уровня 80%, а глядя на выручку, мы пониманием, что люди, посещающие ТЦ, тратят в них около половины от того, что они тратили в аналогичный период в прошлом году, — говорит президент Российского союза торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко. — Стало больше людей, которые приходят в ТЦ погулять, при этом ничего не покупая, что говорит об отсутствии денег у населения».

Пока пустует менее 4% площадей

Многие ли арендаторы не пережили карантин и не смогли открыться? «Вакантных площадей появилось не более 1%, поскольку все хотят работать и пытаются сохранить свой бизнес, — объясняет Москаленко. — Многие не расторгали договоры и ждали открытия». «По состоянию на конец июня средний уровень вакантности в качественных ТЦ города вырос несущественно — на 0,5 п. п. за квартал, до 3,9%», — соглашается партнер Colliers International Анна Никандрова. В среднем по рынку доля вакантных площадей не превысит порога в 10% к концу третьего квартала, свидетельствуют данные специалистов компании Maris в Ассоциации c CBRE.

Чтобы удержать арендаторов, владельцы торговых центров шли на уступки. «Максимальная скидка пришлась на период апреля-мая и доходила до 95%. Ее получили арендаторы общепита, они платили только коммунальные платежи, — приводит усредненную картину президент РСТЦ. — Ретейлеры непродовольственных товаров оплачивали коммуналку и операционные расходы... Скидка операторам сотовой связи доходила до 50% несмотря на то, что они продолжали работать. Скидки для продуктовых магазинов (тоже работали. — Forbes) также доходили до 50%. Аптеки за скидками почти не обращались». Опрошенные Forbes владельцы торговых центров говорили в среднем о скидке 90-100% к базовой арендной плате для неработающих магазинов, но оговаривались, что в каждом случае договоренности достигалась индивидуально. Договоренности фиксировались в виде допсоглашений к договорам. «Многие арендодатели согласовывали с арендаторами скидки на апрель-июнь, а также на 1-3 месяца после полноценного открытия», — говорит Анна Никандрова из Colliers.

Пока арендаторы в основном остались на своих местах, но через пару месяцев все может измениться. «Уход арендаторов может произойти через какое-то время, если объем выручки не достигнет уровня хотя бы самоокупаемости», — предупреждает Москаленко.

С ним согласны консультанты. «Реальный масштаб потерь и объем вакантности можно будет оценить к началу осени, но, очевидно, количество свободных площадей увеличится, — полагает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева. — С осени ожидается снижение продаж в торговых центрах в связи с реализацией отложенного спроса, с одной стороны, и с сокращением расходов домохозяйств в связи с снижением доходов, ростом безработицы и общим состоянием неопределенности, с другой стороны. Спрос сместится в сторону товаров первой необходимости». Именно эти первые месяцы работы после открытия станут определяющими, — полагает Анна Никандрова из Colliers. —  Даже те, кто сейчас открыл магазины, могут в краткосрочной перспективе пересмотреть стратегии и закрыть неэффективные точки. Ротация составит около 10-15%».

Минус 90% выручки

Выручка в условиях ограничений сократилась в разы. «Убыток ТРК «Лето» за четыре месяца простоя составил порядка 500 млн рублей, при этом обязательств по расходам с нас никто не снимал — мы продолжали выплачивать заработную плату сотрудникам, платить налоги, обслуживать банковские кредиты, нести эксплуатационные расходы», — говорит Андрей Должиков, исполнительный директор ТРК «Лето». По словам Москаленко, закрытие торговых центров обернулось для них падением выручки на 90%. «В некоторых ТЦ, хоть об этом говорят неохотно, сократился фонд оплаты труда, а где-то пришлось сократить и персонал», —  рассказывает президент РСТЦ.

Неэффективная господдержка

30 июля управляющий партнер Fort Group (ТРК «Европолис», 142 000 кв. м,  и девять других) Максим Левченко объявил на своей странице в Facebook, что его компания  собирается подать иск к Смольному. Причина — запрет на работу фуд-кортов в торговых центрах. Девелопера возмущает, что фуд-маркетам на продовольственных рынках и отдельно стоящим ресторанам открыться разрешили. «Похоже на форменное издевательство и скотство! Иначе не скажешь. Уже молчу о том, что не все могут позволить себе поход в ресторан, а на фуд-кортах еда дешевая, там можно поесть быстро и относительно недорого, уложившись рублей в 300-400. В ресторане за такие деньги не погуляешь. Еще один дополнительный плевок в людей». Левченко ожидает, что запрет на фуд-корты будет действовать минимум до 16 августа.

Взаимоотношения с городскими властями у владельцев торговых центров в этом году складывались не очень. В Москве 3 июня коэффициент распространения коронавирусной инфекции равнялся 1,02, в Санкт-Петербурге — 0,99, но столичным ТЦ открыться разрешили, а петербургским — нет. Власти города заявили, что снимут ограничения лишь в конце июля — при освобождении 50% больничных коек и при снижении коэффициента заболеваемости до 0,5 (27 июля, когда ТЦ все-таки открылись, коэффициент распространения коронавирусной инфекции составил 0,94). Раньше торговых центров, с 15 июня, в Петербурге открылись парикмахерские и бани, с 25 июня — летние веранды. Владельцы торговых центров не раз выражали недовольство из-за запрета и писали обращения в ФАС, в Роспотребнадзор и президенту страны.

Снятие ограничений было поэтапным. С 8 июня власти разрешили открыться магазинам до 400 квадратных метров. С 6 июля отменили ограничения магазинам с отдельным входом любой площади. Как пишет «Фонтанка», со второй недели июля внутри классических торговых центров начали открываться непродуктовые магазины, находящиеся на первом этаже и у которых был организован отдельный вход. В результате в некоторых торговых центрах посещаемость выросла с 15% до 45% от уровней прошлого года.

Несмотря на затяжной период вынужденного простоя, поддержку от государства опрошенным Forbes собственникам получить не удалось. «Торговая недвижимость не была отнесена к наиболее пострадавшим отраслям, в связи с этим мы не могли воспользоваться мерами поддержки», — говорит Ольга Болотникова из SRV.

«Единственное постановление правительства РФ №699, которое позволяет получить отсрочку по уплате ряда налогов, фактически не работает, поскольку распространяется только на ОКВЭД 68.20 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом — Forbes), — рассказали Forbes в пресс-службе ТК «Невский центр». — По этому ОКВЭД работают только около 30% ТЦ. [Получение отсрочки] также привязано к необходимости предоставить отсрочку арендаторам по внесению арендной платы, но в реальности все арендаторы просят только скидки, предоставление которых не является основанием для получения отсрочки по уплате налогов».

«Эта мера (предоставление отсрочки арендаторам. — Forbes) приводит к значимому увеличению кассового разрыва у тех арендодателей, которые решат ею воспользоваться, — объясняет Гринфельд. — Это происходит вследствие дисбаланса сроков: отсрочка по уплате налогов предоставляется на 4-6 месяцев, а отсрочка по уплате арендной платы — на срок до 33 месяцев (до 9 месяцев отсрочки плюс 24 месяца на погашение задолженности). Учитывая временную стоимость денег, которая в текущих реалиях для собственников торговых центров существенно выше ключевой ставки ЦБ, эта мера экономически не обоснована». По словам собственников, остаться на плаву им помогли успешные переговоры с их кредиторами, которые пошли навстречу и предоставили реструктуризацию кредитов.

Восстановление не раньше 2021 года

Что же дальше? Опрошенным Forbes владельцам недвижимости и экспертам рынка трудно предсказать, насколько затянется процесс восстановления. «Мы предполагаем вернуться к докризисным показателям к концу 2021 года при условии, что не будет второй волны пандемии, последующих закрытий и простоев, а также если в ближайшее время откроется общепит и операторы сегмента развлечений», — говорит Болотникова. По данным пресс-службы «Невский центр»,  на это может уйти от 6 до 12 месяцев. «По выручке в лучшем случае ТЦ смогут восстановиться к середине 2021 года при условии отсутствия второй волны и если ретейлеры обновят свои коллекции. Потому что для того, чтобы заказать коллекцию, купить, привезти и разместить, нужно около полугода»,  — замечает президент РСТЦ Дмитрий Москаленко.