Кому нужны дешевые квартиры в Москве? Программа льготной ипотеки оживила столичный рынок
29 июня премьер-министр России Михаил Мишустин подписал постановление правительства, в соответствии с которым максимальная сумма кредита по льготной ипотеке под 6,5% для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей увеличилась с 8 млн до 12 млн рублей (для остальных регионов — с 3 млн до 6 млн). Получить заем на покупку квартиры в новостройках можно до 1 ноября, минимальный взнос — 20%.
Программу льготной ипотеки, которая была запущена по инициативе президента Владимира Путина 20 апреля, участники рынка ранее критиковали именно за слишком высокий порог отсечения в столичных регионах. Найти на местных рынках — и прежде всего в Москве — квартиру в новом доме дешевле 10 млн рублей — задача не из легких. Тем не менее, как выяснил Forbes, программа уже подтолкнула развитие пострадавших в кризис столичных строителей и способна придать рынку еще более мощный импульс в период неопределенности из-за угрозы «второй волны» пандемии коронавируса.
Москва ипотечная
Востребованность льготной ипотеки в Москве подтверждает статистика. По данным Дом.РФ, 23% от общей суммы кредитов по программе, то есть почти каждый четвертый рубль, приходится на столицу. Этот показатель выше, чем доля Москвы в общем объеме кредитования новостроек.
«Рынок почти вернулся к докризисным показателям. И это точно ипотека»
Как следует из статистики Банка России, в апреле москвичи взяли 8,9 млрд рублей ипотечных займов под залог прав требования по договору долевого участия (ДДУ), то есть на новостройки, — это 16% от объема выдачи в целом по стране. В мае сумма для столицы выросла до 11,9 млрд рублей, а ее доля в федеральном масштабе снизилась до 15%. Так что новые условия программы способны активизировать московский рынок.
Поддержка государства сегодня особенно актуальна для строителей из-за драматически просевшего в пандемию спроса. По данным агентства недвижимости «Метриум», в апреле число сделок с новостройками в Москве рухнуло почти вдвое относительно марта (3845 сделок), а в мае по отношению к апрелю снизилось еще на 20% (до 3093). Падение к маю 2019-го, когда в городе заключили 7589 договоров долевого участия, составило 59%.
Бизнес-джеты «типа маршрутки»: как богатые россияне добираются до зарубежных вилл в пандемию
Летом тенденция рискует продолжиться. Заместитель руководителя управления Росреестра по Москве Мария Макарова на одной из недавних конференций приводила такие цифры: за первые две недели июня сделок с новостройками заключили на 21% меньше, чем за первые две недели мая.
Доля в 23%, которая приходится на столицу в льготной программе, сопоставима с долей города в общем объеме ипотечного кредитования новостроек по России до пандемии. Судя по статистике ЦБ, в марте москвичи взяли кредитов на новостройки на 21,2 млрд рублей — 21% от общероссийского объема. А расчеты Forbes показывают, что эта доля колебалась в диапазоне 19-21% (в деньгах) с марта 2019-го. Но в апреле 2020-го показатель снизился до 16%, а в мае — до 15%.
Падение рынка в столице стало даже более глубоким, чем в целом по стране: в апреле объем выданных ипотечных кредитов в городе обвалился на 58% — с 21,2 млрд рублей до 8,9 млрд. По России снижение составило 45%. А 20 апреля стартовала программа льготной ипотеки под 6,5%.
Программа +81%
Первые результаты программы выглядят эффектно. Данных по июню пока нет, но судя по опубликованным данным ЦБ, в мае объем выданных кредитов на новостройки в целом по стране вырос на 45%, до 79,9 млрд рублей. Это на 22% больше, чем в предыдущем, докризисном мае. В Москве после запуска программы льготной ипотеки рынок в количественном выражении тоже вырос, хоть и не так сильно, как во всей России, — с 8,9 млрд рублей в апреле до 11,9 млрд рублей в мае, то есть на 34%.
«В июле мы ожидаем роста объема выдаваемых кредитов, в том числе связанного с постепенным выходом из режима самоизоляции и восстановления нормального режима работы», — рассказал Forbes представитель Дом.РФ.
«Банки требуют больший, чем обычно, первоначальный взнос, а покупатели пытаются выбрать меньшие площади и бюджеты»
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), по состоянию на 25 июня банки выдали порядка 52 800 кредитов по льготной ставке на сумму 131,7 млрд рублей, на Москву пришлось примерно 6400 займов на сумму 30,2 млрд.
Александр Пыпин, руководитель проекта dataflat.ru, агрегирующего данные по новостройкам, по просьбе Forbes рассчитал, как мог бы развиваться рынок недвижимости московского региона, если бы не было программы льготной ипотеки. Для моделирования он частично использовал «опыт наблюдения за кризисом на рынке новостроек в начале 2015 года — тогда из-за роста рыночных ставок ипотечного кредитования и снижения уровня доходов населения и до начала субсидирования ипотечных ставок доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в объеме продаж снизилась в два раза».
Для нынешних условий «это означает, что при тех же равных к маю 2020 года доля ипотеки в Московском регионе (Москва и Подмосковье) снизилась бы с 60% до 30%», оценивает эксперт. «В результате действия программы, наоборот, доля сделок с ипотекой на рынке уже в мае выросла до 70%. При этом необходимо учесть, что сценарий с проседанием доли ипотеки на рынке новостроек был бы сейчас иным в силу того, что в отличие от 2015 года ключевая ставка в три раза ниже и у банков не было бы причин резко повышать рыночные ставки, а скорее появилась бы возможность их снижать», — рассуждает Пыпин.
С учетом этой поправки, по его словам, все равно получилось, что «продажи благодаря программе оказались на 81% выше, чем могли бы быть без нее». Без льготной ипотеки в Москве и области в мае продали бы 3091 квартиру в новостройках на сумму 28,9 млрд рублей. А по факту получилась 5581 квартира на 44,8 млрд.
«Это суперподдержка»
Расчеты Александра Пыпина подтверждает опыт и других участников рынка. «Программа может очень помочь рынку, это просто суперподдержка, — говорит управляющий партнер «Метриум», член партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — По Москве доля ипотечных сделок в продажах новостроек составляет порядка 70-80%, в области в некоторых проектах может доходить и до 100%».
По словам Литинецкой, благодаря льготной программе и снижению ключевой ставки «рынок довольно быстро отскочил: в апреле он рухнул в четыре раза, в мае был на 30% ниже год к году, а сейчас все почти вернулось к докризисным показателям». «И это точно ипотека», — резюмирует она.
Это мнение разделяют и другие опрошенные Forbes аналитики. «Если в последние полтора года в Московском регионе по ипотеке приобреталось около 55% квартир в новостройках, то после запуска программы показатель вырос до 69%, — приводит свои данные руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. — Интересно, что снизился и средний размер кредита, то есть банки довольно жестко подходят к заемщикам и требуют больший, чем обычно, первоначальный взнос, а покупатели пытаются уложиться в лимит по льготной ипотеке, выбирая меньшие площади и бюджеты». По оценке Попова, средний чек сделки по ипотеке в Москве в старых границах по сравнению с докризисными месяцами уменьшился на 1,6 млн рублей.
Вставшие стройки: в Москве срывают сроки сдачи жилья
Несмотря на бурный рост ипотеки по стране в мае (на 45%), количество сделок с ДДУ в том же месяце снизилось на 45,6% год к году (данных за июнь пока нет), в Москве — на 59%. Даже дешевую ипотеку надо выплачивать, а население беднеет. «По данным Росстата, с начала 2014-го по конец первого квартала 2020 года реальные располагаемые денежные доходы населения снизились примерно на 10% по сравнению с 2013-м, — напоминает директор информационного агентства «Саминвестор» Илья Липкинд. — Во втором квартале падение показателя, исходя из примерных подсчетов количества компаний, полностью или частично прекративших деятельность из-за режима самоизоляции, скорее всего, составит 7-9%, а, возможно, и больше».
По прогнозу эксперта, даже если Россию не накроет «второй волной» пандемии, восстановление экономики и доходов населения «будет идти медленно даже в сопоставлении с рецессией 2015-2016 годов». «Последствия трехмесячного локдауна и отсутствие понимания реальных перспектив выхода из «коронакризиса», связанное с особенностями самого вируса (появится ли вакцина или эффективные средства лечения и когда, будет «вторая волна» или нет), вынудит быть более осторожными в вопросах приобретения недвижимости даже тех россиян, чьи доходы не пострадали (или пострадали несущественно)», — объясняет Липкинд. Спрос на жилье «будет оставаться под серьезным давлением еще долго», заключает он.
«Отсутствие понимания перспектив выхода из «коронакризиса» вынудит быть более осторожными даже тех россиян, чьи доходы не пострадали»
По мнению младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, в 2020 году позитивное влияние льготной программы на выдачи «в значительной мере перекроет отрицательный эффект от снижения доходов населения, однако в среднесрочной перспективе их негативная динамика будет оказывать давление на рынок недвижимости и спрос на ипотеку».
Но может быть, у Москвы свой путь? «Доходы у людей, безусловно, упадут, — отмечает Мария Литинецкая из «Метриум». — Но большинство наших сограждан, к сожалению или к счастью, настолько далеко вперед не мыслят. К тому же Москва остается инвестиционно привлекательным регионом с более платежеспособным населением. А переход отрасли на финансирование с помощью счетов эскроу защищает покупателя и делает рынок более цивилизованным».