Остров фантазий за $1,5 млрд: переживет ли «Диснейленд» в Нагатино пандемию?
«Поздравляю вас с наступающей весной!» — так довольно кратко Владимир Путин 28 февраля открыл крупнейший в России крытый тематический парк «Остров мечты». Часто ли президент России приезжает на открытие коммерческих объектов? «Приглашал город, долго согласовывали время с учетом графиков высоких лиц», — рассказывает девелопер проекта Амиран Муцоев (открытие «Острова мечты» посетил и мэр Москвы Сергей Собянин). Парк презентовали красиво и громко, но уже 17 марта он был закрыт из-за коронавируса, как и все развлекательные заведения в столице. Как долго «Остров мечты» продержится без посетителей и выживет ли сам проект?
Маугли среди динозавров
«Остров мечты» — это сказочный замок, который должен был, по замыслу авторов проекта, составить конкуренцию развлекательным паркам Диснея. Амиран Муцоев не из простой семьи, его отец Зелимхан Муцоев — депутат Госдумы, бывший партнер Сулеймана Керимова и Филарета Гальчева и участник списка Forbes, семейным бизнесом занимаются также его брат Алик и дядя Амирхан Мори. Семья Муцоевых несколько раз входила в рейтинг богатейших семейных кланов Forbes.
Общий объем инвестиций в проект в Нагатинской пойме Москвы-реки должен превысить $1,5 млрд. Только на первую очередь, которую открывал Путин, по словам Амирана Муцоева, уже ушло «больше 50 млрд рублей».
Через пару дней после открытия комплекса интернет взорвался негативными отзывами. Популярный блогер Илья Варламов посвятил «Острову мечты» почти часовую передачу: выходило, что построен примитивный торговый комплекс, а аттракционы никого не впечатляют. «Сложно сказать, куда ушли такие большие инвестиции, — недоумевает директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. — По крайней мере на объекте напрямую они не отобразились». «Торговый центр» — так сейчас атрибутирует объект «Яндекс.Навигатор». «Из запланированных доходов у нас на сдачу в аренду приходится 10%, — уверяет Амиран Муцоев. — Остальное — плата за билеты, магазины, рестораны. На запуске парка 30% коммерческих площадей не успели открыться из-за ремонта и внутренней отделки, хотя уже были сданы». «Остров мечты» занимает более 100 га, площадь строений превышает 300 000 кв. м. Сначала планировалось сделать совместный парк с Dreamworks, потом Муцоевы отказались от идеи монобрендового парка. Новым партнером должен был стать «Союзмультфильм». В 2016 году Амиран Муцоев рассказывал корреспонденту Forbes, что «подружит» героев советских мультиков с иностранными коллегами. Однако с «Союзмультфильмом» договориться тоже не удалось. Теперь у парка есть подписанные лицензионные соглашения с компаниями Viacom, которая владеет брендом «Ниндзя-черепашки», Sanrio (бренд Hello Kitty), Sony («Отель Трансильвания») и IMPS c ее «Смурфиками». «Смурфикам уже 60 лет, — говорит Муцоев. — Это неумираемые бренды». «Они сэкономили на всем, на чем могли», — считает Евгения Хакбердиева из Knight Frank.
Для парка развлечений контракты с владельцами брендов и правда незаменимый атрибут. Подписав лицензионное соглашение, компания получает право использовать персонажей — продавать сувенирную продукцию или строить «деревни» сказочных героев. Сейчас предмет споров — собственные герои «Острова мечты», которых сотрудники Муцоева придумали сами и за которых не платят лицензионных отчислений. «Добрая Снежная Королева», «Маугли в Стране динозавров» бросили вызов традиционным историям. «Маугли» написал Редьярд Киплинг, а «Снежную Королеву» — Ганс Христиан Андерсен. Теперь это достояние мира», — считает Амиран Муцоев. По его словам, его команда райтеров и художников создала более 1000 персонажей и продолжает работать, придумывать истории. Однако разъяснить эти тонкие нюансы посетителям не удалось. «Я так и не поняла, почему Маугли оказался в стране динозавров», — недоумевает 40-летняя Наталья, которая провела с ребенком в «Острове мечты» целый день. Корреспондент Forbes побывал в закрытом на карантин «Острове мечты». Шлагбаум на входе сработал не сразу, работают не все лифты. Огромная городская площадь с фонтанами, газонами и каменными львами залита светом. Без людей «Остров мечты» ближе к задумке своего создателя — иллюзия, что находишься на площади какого-то европейского города, действительно сильна. Пахнет краской (персонал работает над устранением огрехов, которые были замечены посетителями и блогерами), изредка доносится леденящий душу вой — динозавры в тематическом парке почему-то не выключены. «Им даже повезло, что так сошлись звезды, — считает Хакбердиева. — Открытие было, по сути, техническим, сейчас они все доделывают». «Когда комплекс открыт, у нас расходы примерно 400 млн рублей в месяц, — говорит Амиран Муцоев, — когда закрыт — 200 млн, и это без кредитов. Коммуналка, охрана, клининг. Если три дня не убирать, все покроется пылью».
Сдавать помещения в аренду помогала компания Colliers. «Сначала они выставили заоблачный ценник, — рассказывает один из участников рынка. — Потом пришлось снижать. Это торговый центр, у которого фактически нет первичной зоны (то есть людей, которые живут рядом. — Forbes)».
Девальвация, коронавирус, инопланетяне
По оценке Forbes, общий арендный годовой доход группы «Регионы», принадлежащей семье Муцоевых, превышает $240 млн. У компании 30 торговых комплексов в 18 регионах России. На строительство «Острова мечты» Муцоевы получили в ВТБ кредит на 37 млрд рублей. Может, надежнее было бы продолжить строить то, что хорошо получается?
«Я не сумасшедший! — в ходе беседы с корреспондентом Forbes Амиран Муцоев повторил эту фразу несколько раз. — Наши акционеры доверяют менеджменту. Мы с братом создали с нуля компанию, которая входит в десятку крупнейших в сфере торговой недвижимости. Сейчас перед нами стоит задача стать лидером в сфере развлекательной индустрии».
Амиран отвечает за развитие бизнеса, его брат Алик — за управление построенными объектами. Другие акционеры проекта «Остров мечты»: Александр Карпов, друг Зелимхана Муцоева, и Амирхан Мори, его брат. Доли партнеров в ООО ХК «Остров мечты» заложены в банке ВТБ. «Амиран — генеральный директор активов, скромный, не очень публичный. Крайне порядочный и образованный. Предпочитал всем гулянкам работу и серьезные проекты, — рассказывает девелопер из числа конкурентов ГК «Регионы», который учился в одном вузе с Амираном. — Алик очень душевный и теплый парень, равноправный партнер». «$1,5 млрд сейчас — это даже не безумие, это космос, — эмоционально комментирует проект другой конкурент. — Но банки пока будут держать на плаву всех».
По словам Муцоева, 60% площадей в «Острове мечты» отданы под общественные пространства. По данным Хакбердиевой, в комплексе 78 000 кв. м сдаваемых площадей. «Мы строили торговые центры, видели кризис 2008 года, войну и девальвацию 2014-го, — говорит Амиран Муцоев. — Думал, ну что еще может произойти? И вот! Кто мог предположить, что случится коронавирус и все закроется?» В 2021 году группа «Регионы» планирует открыть на ВДНХ колесо обозрения высотой 140 м. «Мой отец говорит мне: всегда есть человеческий фактор, его не просчитаешь, — рассказывает Амиран. — Девальвация, война, коронавирус — мы все это прошли. Осталось, наверное, только встретить инопланетян. Но мы и в этом случае что-нибудь придумаем».
Группа «Регионы» включена правительством в список системообразующих предприятий и может получить государственную поддержку. Кредиты под «Остров мечты» обходятся Муцоевым в 11,5% годовых. «Если нам субсидируют в течение двух лет 65% ставки, мы сможем выжить», — уверен Амиран Муцоев. При этом он вовсе не собирается сворачивать инвестиционную программу. Вторая очередь проекта предполагает обустройство 2 км набережной, строительство гостиницы на 900 номеров, концертного зала, канатной дороги. В ближайших планах — открытый парк аттракционов на 20 га, в который можно будет попасть, пройдя сквозь закрытую часть, там будут высокие американские горки, пиратская зона рядом с водой и т. д. Муцоев начал проектировать парк развлечений еще в 2007 году. Уже тогда, по его словам, он понял, что торговля без развлечений изживет себя, что нужен новый формат. Поначалу, по информации Forbes, собирались реализовывать проект в Санкт-Петербурге, потом нашлись московские площадки. Девелоперы выбирали между Нагатинской поймой и Хорошево-Мневниками и остановились на первом варианте, поскольку благодаря близости к бывшему заводу ЗИЛ там было легче получить необходимую энергомощность. Москва поддержала проект: за счет города была построена транспортная развязка, а также пешеходный переход к «Острову мечты» от станции метро «Технопарк». Для автомобилистов есть огромная парковка, которая вызвала критику блогеров. «Я бы мог сделать парковку в другом месте, не перед входом, но тогда мне пришлось бы вырубить больше деревьев», — объясняет Амиран Муцоев.
Площадка, на которой построен «Остров мечты», давно привлекает девелоперов. Шалва Чигиринский, например, приглашал сэра Нормана Фостера спроектировать здесь торговый комплекс. «Многие девелоперы до нас пытались застроить Нагатинскую пойму, но они собирались построить здесь торговлю и жилье, — объяснял Forbes в 2016 году Амиран Муцоев. — Город отдал нам эту площадку, потому что у нас были совсем другие планы». Сам он так погрузился в тему развлечений, что стал одним из авторов детской сказки «Альфрея и изумрудное ожерелье» — про девочку, живущую со своей семьей под болотом, которую случайно увидел мальчик из соседней деревни («Как Русалочка, только Русалочка в воде, а тут под болотом»). Через дорогу от «Острова мечты» — огороженная стройплощадка жилого комплекса Dream Towers. Здесь построят 37 000 кв. м жилья, девелопер — группа «Регионы». «Это другой проект. Нужно все-таки как-то деньги возвращать», — поясняет Муцоев.
Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости
Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости
