Деурбанизация: как изменится Москва после карантина

В гостях у «Forbes Карантин» с Николаем Усковым — люди, которые во многом определяют облик российской столицы и ее развитие как мегаполиса: главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, бывший глава департамента культуры Москвы, а теперь руководитель «Центра аналитики города» Сергей Капков, архитектурный критик Григорий Ревзин. Кроме того, в программе участвуют президент компании Sminex Алексей Тулупов и глава Becar Asset Management Александр Шарапов.

О том, как изменится город из-за карантина

Сергей Кузнецов: Во-первых, сейчас все руководители настолько погружены в проблему коронавируса, что, честно говоря, никакие другие темы практически не обсуждаются. Вопрос о том, будет ли что-то меняться в повестке градостроительства и благоустройства, просто пока не поднимается. Я со своей стороны могу поделиться некоторыми размышлениями на этот счет. На конференциях и звонках в Zoom очень часто задают вопрос: будут ли всех разъединять, будут ли все ходить по одиночке и не приближаться друг к другу. Я считаю, что этого не будет, потому что город подразумевает плотное взаимодействие и общение людей. В последние годы вся работа и проекты были как раз нацелены на то, чтобы извлекать людей из домов и перемещать их на улицу, заставлять общаться и взаимодействовать. Я считаю, это была совершенно правильная повестка, и, например, количество людей, занимающихся спортом — бегающих, катающихся на велосипедах и роликах — заметно выросло. Я не считаю, что надо «впадать» в эти штампы и клише про «человейники» и «лифты по 15 минут».

Я уверен, что это частности, которые надо регулировать. Успешный город — это плотно застроенный город с большим количеством людей, с интенсивно используемыми общественными пространствами — наружными и внутренними, то есть со спортивными и культурными объектами. Поэтому я уверен, что никаких корректировок мы делать не должны. Наоборот то, что мы сделали за последнее время, помогло нам быть более устойчивыми к данной проблеме.

О преимуществах мегаполиса 

Сергей Кузнецов: Все города развивались очень по-разному. Есть примеры американских мегаполисов. Есть город Хьюстон, один из самых больших по территории городов мира, где концепция одноэтажной застройки полностью реализована. Город для жизни ужасный, и даже сами власти города вынуждены с этим согласиться. Там невозможно построить метро, невозможно обеспечить всех привычными, доступными сегодня удобствами в пешей доступности. То есть все должны ехать в центр, стоять в гигантских пробках, потому что такой сильно распределенный способ поселения, к сожалению, не подразумевает нормального формата городской жизни, к которому мы привыкли. Популярные городские функции уровня Большого театра или стадиона «Лужники» невозможно диверсифицировать на одноэтажную застройку и повторить много раз понемножку. Нельзя построить метрополитен к каждому дому, даже проложить канализацию будет стоить неимоверно дороже в формате низкоплотной застройки.

Поэтому высокоплотная застройка — это нормальная практика для успешных городов. Она позволяет городу быть экономически эффективным и людям интенсивнее взаимодействовать — в этом успех  городской экономики и городской жизни. Это то, зачем люди в города и идут. Это возможность даже найти себе пару для создания семьи, а такие факторы тоже учитываются. Уровень социального контроля и безопасность — вам не нужен полицейский, забор или камера. Людей на улице достаточно много, чтобы чувствовать себя в безопасности. Это все дает плотно застроенный город. Другой вопрос, что у нас много городов застроено плотно и при этом безграмотно, с чудовищными советскими нормативами, которые нацелены якобы на спасение при пожарах, и при объектах нормирования — например, площадки, которые никому не нужны. Территория выглядит, как после взрыва ядерной бомбы, осколки разбросаны. Ничего не сформировано: ни улиц, ни бульваров, ни скверов. Это просто кошмарно. Но есть много примеров городов, которые плотно застроены и при этом отлично выглядят. Например, город Париж. Там плотность выше московской. Или город Лондон.

О «человейниках» по 30 этажей

Сергей Кузнецов: Это действительно не суперхорошее явление. Но надо понимать, что проблема, с которой мы до сих пор работаем и пытаемся ее нивелировать, проистекает из вещей, которые активно лоббируются многими группами, такими как Госдума, депутаты и широкие массы — это обеспечение придомовой территории, обеспечение инсоляции, обеспечение пожарными проездами, хотя давно уже никто никого не спасает и не тушит пожар с лестниц машин, которые подъезжают к дому. Уже давно все спасаются лифтами и лестницами внутри дома, и для этого не нужно тратить огромное количество территории. Производной от этой траты территории становится очень высокая этажность. Я согласен, что высокая этажность не нужна, это создает уродские пространства. Но, к сожалению, (есть) проблема норматива, который учитывал в первую очередь далеко не важнейшие факторы, такие как ход солнца по небу или движение пожарной машины по земле. Нам создали нормативную базу, с которой сделать хорошее пространство вправду сложно. И этим мы отличаемся, к сожалению, от других плотно застроенных городов. Тут надо бороться не с плотностью (не выплеснуть с водой ребенка), а с этими дурацкими нормативами и формировать нормальную среду.

Сергей Кузнецов: Да, надо добавить, что в Москве, в среднем, обеспеченность (жилплощадью) — 20 квадратных метров на человека. Мы делали очень большую аналитику по районам реноваций, собирая огромный массив данных, и я могу сказать, что там плотность населения начинается с 12 квадратных метров на человека. Понятно, что проживая физически в такой тесноте, людям кажется, что их много и им очень тесно в квартире, а будет еще больше людей. Но эффект будет обратный. Когда людей расселяют и разбавляют эту плотность до человеческой, хотя бы до тех же 20, а лучше до 25 или хотя бы 30 квадратных метров, которые Минстрой нам предписывает как целевой показатель, то эффект будет совсем другой. Люди комфортнее чувствуют себя в квартире. Поэтому я уверен в правильности нашей концепции «больше места в квартире и больше людей на улице». Пока мы живем в парадигме «больше людей в квартире — меньше людей на улицах». Это создает нездоровую и где-то даже криминогенную среду на улицах, потому что там просто мало людей и небезопасно, и ненужную тесноту в квартире. Я сам вырос в  пятиэтажке. У нас один человек внизу заболел туберкулезом и из-за тесноты дома заразилось куча народа. И что в этом хорошего?

Сергей Капков: По всем нашим социологическим исследованиям Фонда общественного мнения, люди в таких, как вы говорите, «человейниках» чувствуют себя комфортнее, чем в центре города. У них есть двор, территория благоустроена уже по новым стандартам — мы считали по 370 квадратных метров двор на одного человека, а в центре города — от 0 до 120 квадратных метров, поэтому люди там могут хотя бы гулять, дышать, и нет ощущения тревоги, потому что ты видишь других людей, но можешь с ними не контактировать. Единственное, в чем вы правы — лифт людей пугает и многие пользуются лестницей, а так —  это, может, эстетически вам не нравится дом, но люди там чувствуют себя комфортнее чем в центре в самой дорогой квартире, где нет двора, или в районе Ясенево, где тоже нет двора, ты выходишь и фактически оказываешься на проезжей части.

Александр Шарапов: Но ведь есть разные категории граждан. Давайте вспоминать, что плотность — это офигенно здорово. Тот же социолог Ричард Сеннет, советник ООН по развитию городов, говорит: плотность — это энергоэффективность, если вы хотите снижать плотность, вы просто убиваете планету. Плотность — это также место для молодежи, для студентов, для только что завершивших обучение, для профессионалов от 20 до 40 лет. Они сейчас стали фактически захватывать центры городов, и если у тебя появляются дети, то ты начинаешь переезжать в пригороды. Вопрос: для кого плотность — это хорошо? Для молодых — офигенно, они ходят пешком, на велосипедах передвигаются. А если ты переезжаешь в пригород, то есть плюсы для детей. Но (требуется) больше времени (на дорогу).

О миграции в Подмосковье

Григорий Ревзин:  Сейчас у нас по миру приблизительно — Александр Аузан подсчитал (Forbes. — декан экономического факультета МГУ) — два миллиарда человек сидят в самоизоляции уже 30 дней. И они страстно думают о какой-то альтернативе. Сегодняшняя жизнь, когда они «самоизолированы» в квартирах, им ни в какие ворота. И они очень хотят чего-то другого. В этом смысле все конференции, в которых я участвую также по Zoom, — это какие-то бесконечные поиски чего-то альтернативного. В этом смысле запрос на альтернативу очень большой. Теперь, конечно, это альтернатива ситуации, которая у нас (сложилась) конкретно сейчас, а именно, когда у нас город выключен, мы никуда не можем пойти. Вот все то, что нам дает город, — это просто выключили.

Остались только наши жизненные пространства. В этом случае понятно, что жизненные пространства в своем домике и с бассейном куда приятнее, чем в квартире и без бассейна. Просто потому, что города-то нет. Но, конечно, когда мы мысленно обратно его «включим», то и все конкурентные преимущества города включатся. Тем не менее, по разным данным из Москвы выехало 5 млн человек. Из них, предположим, три миллиона  — это те, кто, собственно, поехали (обратно) по месту жительства, так как работы нет и делать нечего. А вот порядка двух миллионов уехали на дачи. Из них примерно половина — это те, кто дачи сняли. Вот сейчас, если вы пытаетесь снять дачу в Подмосковье, как бы там плохо ни было, это довольно сложный процесс — сдано все, что никогда не сдавалось. В этом смысле мы сейчас имеем примерно 1 млн человек, которые тестируют загородный и подмосковный образ жизни. И здесь я не думаю, что речь идет о каких-то государственных мерах, за которые отвечает Сергей (Кузнецов), хотя, может быть, Сергею имело бы смысл еще раз подумать про Новую Москву, про зону, которая у нас вне этих 30 километров. Потому что интерес к этому активу сейчас резко возрастает. Я сейчас пересказываю исследование , которое в Институте «Стрелка» делает Анастасия Щербакова, и мы конференцию (по нему) будем делать. Суть в том, что есть запрос на альтернативу, есть массы людей, которые ее тестируют — это довольно простая ситуация.

Объем этого спроса не очень большой, и когда коронавирус закончится, то, предположим, спрос на загородную недвижимость вырастит на 5-7%, по моим оценкам. Может быть, девелоперы по-другому взглянут на это. Это достаточно существенный рост для такого города, как Москва, чтобы о нем подумать и  попытаться понять: а что же в этом образе жизни сейчас может быть интересного. Я должен сразу сказать, что все разговоры о том, что у нас должен быть альтернативный город без «человейников», не учитывают той ситуации, что среды, свободной от коронавируса, сегодня нет. Мы не можем решить, что если вот так построить — не будет коронавируса, а вот так — будет.

О загородном строительстве

Алексей Тулупов:  Мы прекрасно понимаем, что девелоперский цикл —  это не полгода-год, это минимум три года, начиная с покупки участка, с разрешительных документов. Для того, чтобы построить (дом) и чтобы люди могли переехать туда, нужно минимум три года. С учетом индустриального строительства, может, чуть быстрее. Поэтому говорить о том, что коронавирус резким образом изменит потребительский спрос, а главное, предложение… Со спросом понятно. За городом действительно, как уже было сказано, что-либо сносное снять сейчас практически невозможно, да и купить — тоже, я даже это по своему поселку вижу. Если говорить про какой-то более долгосрочный тренд — во-первых, те, кто снял (дом), они у кого-то (его) сняли, то есть, в принципе, количество дач не увеличилось. Давайте посмотрим, сколько мы знаем девелоперов по именам, которые работают в Москве, и сколько мы знаем девелоперов, которые занимаются дачным строительством. Ну есть какие-то на слуху, лично у меня — одна компания. Но многие на этом деле разорились, очень многие один раз попробовали и больше не хотят и так далее, потому что, опять же, как уже было сказано, это совершенно другая себестоимость. Именно поэтому убавляется плотность застройки, да и вообще для многих жить в городе намного комфортнее.

Я когда-то давно жил на даче, могу даже по себе сказать: когда ты по самой Жуковке до работы доезжаешь за 50 минут, ничего особо не нарушая, — это одна ситуация. Но она закончилась 20 лет назад. Сейчас ехать надо сильно дольше, и, что самое главное, (время прибытия) непредсказуемо. Поэтому для тех, кто выбирает город, это не самое лучшее место для постоянной жизни. Есть люди творческих профессий, им не надо к 9-10 утра в офис, поэтому, мне кажется, можно жить и в центре города и иметь комфортную среду, в том числе придомовую территорию и так далее.

О потребности в качественном жилье

Алексей Тулупов: Если говорить про комфортную среду, то как может измениться спрос? Естественно, люди, посидев дома в четырех стенах, начнут ценить комфорт в квартире. Они поймут, что им не хватает (пространства), потому что когда ты приходишь только поспать — это одна ситуация, а когда ты оказался запертым в четырех стенах — это совершенно другая штука. Люди начнут ценить качественное жилье. Для меня как девелопера, конечно, хорошо, чтобы люди хотели большие квартиры, и это понятная идея, потому что мы можем взять пример машины. Условно, Tata Nano и Rolls-Royce служат одной и той же цели и очень похожи: четыре колеса, мотор, и в ту, и в другую машину можно посадить 4-5 человек, просто с разным комфортом они доедут. Конечно, размер — это одна из частей комфорта, что уж там говорить. Понятно, что комфортное жилье и качественная квартира отличаются уровнем инженерии или системой комфорта, как это мы у себя в Sminex называем.

В квартире должна быть нормальная круглосуточная очистка воды, должно быть кондиционирование, вентиляция, (все должно быть) централизованно. Должны быть, понятное дело, простор и качественная планировка, которую тоже может обеспечить только простор. Чтобы общественная зона была отделена от жилой зоны, жилая зона разделена на родительскую и детскую — то, что дает некий комфорт. Понятно, что есть квартира, а есть (ее) продолжение. Есть дом, в котором должно быть просторное лобби, должен быть консьерж-сервис, всякие прочие услуги, чтобы если перегорела лампочка, ты не думал, как ее поменять, а просто сделал звонок или в мобильном приложении набрал, и через 15 минут (к тебе) пришли, починили фильтр, если засорился и так далее. Лобби-бары — это то, что люди начнут ценить сейчас, хотя, скажем так, искушенные горожане их ценили всегда. И что для меня важно сейчас — это те самые общественные пространства, уже даже и в доме, и на застолбленной территории. В самых дешевых американских домах всегда есть gym, есть зона барбекю, бывает открытый бассейн. Вот те вещи, которые мы делаем и которые, как мы видим, востребованы.

Фитнес-залы, бассейны, общественные гостиные тоже становятся востребованы, особенно сейчас. Для меня коронавирус — это не какая-то революционная штука. То есть эволюция (есть) во всем. Машины за 50-100 лет изменились, квартиры изменились. Радикально? Да не радикально, на самом-то деле. Постепенно увеличивается их комфорт, экономичность и все прочее. То же самое и в нашем случае: люди начинают ценить то, что существуют такие пока «восхищающие» характеристики, которые в какой-то момент переходят в обязательные.  Раньше людей восхищало, что в машине есть кондиционер.  Сейчас это никого не восхищает, это обязательная характеристика для 90% наших автомобилей. То же самое и в жилье.

Есть такая важная вещь, как придомовая территория, в которую тоже должно хотеться выйти, в которой тоже должно быть комфортно, у которой должна быть детская зона — в зависимости от размера дома, конечно. Чем меньше дом, тем меньше возможностей разграничить для детей разных возрастов площадки для спорта. Вот, что, по моему мнению, является настоящим качественным, хорошим жильем. Еще, конечно же, классно, когда дом (расположен) в каком-то хорошем месте, когда можно дополнить инфраструктуру дома так, что она дополнит инфраструктуру города. И если дом стоит на краю парка, может, и не надо делать какую-то  большую (придомовую) территорию, хотя это тоже хорошо, потому что свое, как всегда, милее (чем общественное). Поэтому коронавирус и текущий карантин просто, на мой взгляд, заставит людей взглянуть по-другому на свое жилье и послужит катализатором, который подтолкнет людей  к более качественному жилью.

Безусловно, так называемый «офпрайс», когда люди отталкиваются от цены, останется всегда. Tata Nano — хорошая машина, если ты не можешь себе позволить другую. От «человейников» никуда не уйти, потому что, безусловно, люди будут выбирать рублем. Если есть деньги, ты можешь себе позволить качество, но это не только к жилью относится.

О том, почему трудно улучшить качество жилья в Москве

Сергей Капков: После пандемии самый главный будет дефицит — это деньги. Ни на какую квартиру с лобби и спортзалом у людей денег не будет. Сейчас разморозят деньги под типа дешевую ипотеку до 8 млн рублей, все эти «человейники» прекрасно распродадутся и рынок дальше пойдет за спросом. Все-таки девелопмент — это прямой рынок, никаких хороших квартир не будет, максимум, что мы можем получить через 3 года, это квартиры с балконами. Просто будет требование у людей (иметь возможность) выйти на балкон подышать, если останутся страхи пандемии. И, конечно, так как москвичи — люди требовательные и постоянно что-то требуют, они будут требовать придомовое благоустроенное пространство. Потому что сейчас максимальный досуг у 5-6 млн человек — это посмотреть в окно на свой двор. И мы видим из исследований, что вот не плохо бы, чтобы у людей был такой двор. Двор перестал быть сквозной территорией от дома до работы. Единственное, чем сейчас люди в городской среде пользуются —  это территория вокруг дома. К сожалению, я не питаю оптимизма, потому что девелопмент связан с экономикой. Будет средняя зарплата в 300 000 рублей, а по Москве в 500 000 рублей  — будет запрос на спортзал в своем доме. А так — у людей нет денег, люди будут рады и 32 квадратных метра купить, только чтобы не жить с родителями, или чтобы развестись с ненавистным мужем или женой после карантина. Строительные циклы такие долгие, что новая архитектура может появиться только через два года в реализации, поэтому рынок сначала съест то, что сейчас строится. А тут, по-моему, 8 млн квадратных метров в год. Сначала это надо продать — все эти «человейники», муравейники и все остальное. И, конечно, это будет востребовано на сегодняшний момент .

О реновации

Сергей Кузнецов: Реновация, на мой взгляд, — это проект, направленный на борьбу с коронавирусом, если представить, что коронавирус накрыл бы нас, когда проект был реализован. Ну, может быть, нас накроет другой коронавирус, и мы убедимся в этом через 15 лет. Я уверен, все воспринималось бы намного проще и легче, и то что закладывает реновация —  это иерархия пространств, когда у нас есть движение от общего к частному, когда у тебя есть и нормальное общественное помещение на первом этаже, у тебя есть свой двор, у тебя есть череда уличных пространств рядом с домом. Это все  в реновации заложено — и первые этажи, и намного более комфортное жилье, чем в этих пресловутых пятиэтажках. Что касается критики — ну, про этажность я уже рассказывал, и про связь с нормативами. Про этажность мы много слушаем, хотя это тоже медаль о двух сторонах, потому что, например, компании, которые работают на правительство Москвы по реализации той части, когда люди докупают недвижимость, пока все говорят, что они хотят более высокие этажи. Когда надо попротестовать, все говорят, что это плохо. Когда люди реально голосуют рублем или конкретно выбором между «А» и «Б», люди выбирают высокий этаж.

Что касается других опасений, плотности населения — такие вещи сложно просчитать. Больше меня про реновацию, наверное, мало кто знает — не буду скромничать, потому что через мои руки прошли все варианты планировок и огромный массив данных и цифр, в том числе по плотности населения в Москве и в конкретных районах. И я уже наслушался опасений выше крыши —  нас же все время приглашают в Мосгордуму, в Госдуму и задают вопросы: как же так, а вот будет перенаселение, как в Китае или еще где-то. Понимаете, я вот сегодня говорил про обеспеченность жильем человека. У нас сегодня средний прирост населения Москвы составляет примерно 1% в год. Москва естественным образом прирастает много-много лет, начиная практически с середины 20-го века. Это сегодня означает примерно 100 000 человек в год — сейчас не помню точных цифр, это чтобы вы понимали масштаб. И можно сказать совершенно уверенно, что как бы по-разному Москва не строилась — более интенсивно или менее интенсивно, но прирост за последние 50 лет был примерно устойчивый. Если в городе строится мало жилья, люди живут теснее и менее удобно. Строится больше — людям комфортнее.

Но Москва строится независимо от реновации — у нас жилья, например, никогда не строилось столько, сколько в 1980-е годы. Москва становилась плотнее независимо от (количества) объемов стройки. Плюс если взять программу реновации, предусматривающую расселение в своем районе, в законе прописана возможность докупки метров, а многие хотят докупать метры — не то, что город предлагает, а дополнительно брать в своем районе, и это большой процент. Мы видим, что показатели роста населения вообще небольшие. То есть мы говорим, что в районе будет жить 2-3%, может быть, 10% населения, люди начнут жить свободнее, и ни о каких увеличениях (плотности) речи нет. Реновация, конечно же, будет создавать наиболее комфортную среду, но не будет создавать уплотнение населения — это тезис, на который можно смело опираться, я в нем уверен, наблюдая и зная проект изнутри.

О спросе на офисы и жилье

Алексей Тулупов: Большинству людей нравиться ездить на работу и переключаться: вот это была работа, а вот это — дом. Достаточно сложно проводить все это время в четырех стенах даже с любимым человеком. Дети могут отвлекать от работы, можно поссориться с женой, и это отразится на коллегах. Может что-то случиться с коллегами, и это отразится на общении с родными и близкими. Все это, по большому счету, вредно. Опыт показывает, что скорость и качество работы на «удаленке» падает. Я это вижу у себя, я общаюсь с коллегами, которые в разных отраслях работают — это действительно так. Поэтому лично я считаю, что спрос на работу в офисе практически не изменится, поэтому жилье рядом с работой — как правило, это ближе к центру — будет востребовано. С другой стороны, конечно, появятся какие-то люди, которые распробуют все плюсы работы на «удаленке», и те минусы о которых я рассказал, будут менее значимы для них. Есть интроверты, которые сидят в одиночестве и не хотят общаться с коллегами, но это не только интроверты. Поэтому какое-то изменение будет.

Наверное, спрос на офисы снизится из-за падения экономики. По этому рынку гораздо больше ударит падение спроса, чем по жилью. На жилье у нас люди всегда находят деньги и не всегда считают экономическую выгоду. Это эмоциональная покупка. А приобретение офиса, аренда офиса — это совсем не эмоциональная вещь, это более расчетная штука. Поэтому, наверное, спрос на жилье тоже может измениться. Люди будут думать: окей, я буду жить подальше от центра, подальше от работы, приезжать в офис один раз в неделю, но зато я буду иметь какие -то плюсы — река рядом, парк, лес и так далее. Что мне кажется возможным — люди захотят у себя в квартире иметь какое-то место, где можно поработать, где никто не будет мешать. Люди захотят иметь закуток, уголок, шесть квадратных метров, где можно побыть одному — пусть даже без окна.

О коливингах

Александр Шарапов: Люди повышают плотность (населения), и это не только энергоэффективность. Молодежь любит жить плотно и вместе. На Манхэттене за последние 20 лет площадь квартир с 35 до 25 квадратных метров уменьшилась, и там молодежь в основном живет. Молодежь рвется в центр: им нужна  давка, им нужны дискотеки, им нужны активности. Они и сейчас протестуют в Америке, активно бегают на пляжи, делают дискотеки — их вылавливает полиция. Им же дома не сидится. Поэтому центр города привлекает людей, и молодые люди 20-40 лет сейчас чаще всего несемейные и хотят быть вместе. Коливинги по всему миру сейчас не потеряли количества жителей — более того, у них сейчас стопроцентная заполняемость, потому что внутри коливинга можно общаться, не запрещено  взаимодействовать — я же внутри дома. Как следствие, они пока еще  показывают средний палец тем, кто решил жить отдельно, и говорят: ребята, а мы тут немножко общаемся.

Парню в 25 лет тяжело прожить больше недели, не увидевшись с подружкой, а через две недели он уже на стены лезет. В этом отношении коливинги, думаю, в следующее десятилетие будут расти как грибы и будут в чем-то повторять то, что происходило  с коворкингом  в 2008 году: гибкие офисы, можно увеличить или сократить команду, и это не open space, а мини-офисы,  кабинеты на 2-4 человека. Они как раз защищают от возможности заразиться. Так что на сегодняшний день коливинги как направление развиваются очень мощно.