Как мать троих детей стала одним из главных строителей складов и почему среди ее партнеров сын Золотова

В октябре 2018 года среди лесов Солнечногорского района Подмосковья торжественно открывали огромный склад. На церемонию приехали губернатор Московской области Андрей Воробьев и миллиардер Алексей Мордашов. Этот распределительный центр площадью 60 000 кв. м станет важным звеном в бизнесе интернет-гипермаркета «Утконос», объяснил миллиардер. В разговоре с губернатором владелец «Северстали» и «Утконоса» похвалил строителей: «В голом поле меньше чем за год построили». Подрядчиков представляла миловидная высокая женщина — основательница компании «Ориентир» Елена Бондарчук. Воробьев тут же предложил ей поучаствовать в строительстве агропарка «Сырная долина» в Дмитровском районе. «Ориентир» выиграл тендер и выполнил все работы на пять месяцев раньше срока. Бондарчук стала одним из крупнейших строителей российских складских комплексов, а в растущем сегменте индустриальной недвижимости build-to-suit (BTS, строительство «под заказчика») она получает каждый второй контракт. Как удается матери троих детей переигрывать конкурентов мужчин и почему среди ее партнеров появился сын главы Росгвардии Роман Золотов?

Водные процедуры

«Лена, время 5:27 утра, солнце встало, а подрядчик у тебя не работает» — с такого сообщения начался день Елены Бондарчук. Ее компания в 2012 году реализовывала свой первый самостоятельный проект: строила склад для IKEA, и директор шведской компании по строительству строго следил за ходом работ. И без его наставлений мотивации хватало: Бондарчук грозил штраф в $1 млн за каждый месяц задержки. «Я полтора года провела в прорабской», — вспоминает она.

Склад для IKEA построили вовремя. Сейчас компания «Ориентир» — один из ведущих игроков рынка индустриальной недвижимости, оцениваемого в $600 млн в год. Ее суммарная выручка за последние три года превысила 20 млрд рублей (70% выручки компании приходится на продажу объектов, 30% — на арендный доход).

Рынок складов оправился от кризиса 2014 года быстрее, чем все остальные сегменты коммерческой недвижимости. Ставки аренды на офисные и торговые площади ползут вниз или стагнируют, а на склады растут — за последние два года ставки увеличились с 3300 рублей за метр до 3800 рублей. Показатель вакантности (незаполненная полезная площадь) достиг минимальных 3–4%.

Бондарчук на этом рынке как рыба воде. Инженер-физик по образованию, выпускница МИФИ, она начала карьеру в компании Clear Water, которую потом купила Nestle. В возрасте 25 лет, уже в составе Nestle, она стала руководителем проекта реконструкции завода швейцарской корпорации в Домодедове. Через два года после открытия завода в 2000 году молодая женщина уволилась и основала собственную компанию «Акватек». «После работы в Nestle я очень хорошо разбиралась в производстве, — вспоминает Бондарчук. — Я привезла в страну на тот момент самый большой термопластавтомат, начали отливать кулеры, собирать аппараты». Современное оборудование поначалу не увеличило производительность труда. «На одной и той же линии в Южной Корее собирали 100 аппаратов, а у нас — 15–20, — рассказывает предпринимательница. — В итоге взяла секундомер, замерила каждую операцию и ввела сдельную оплату. После этого у меня сборщики на линии стали получать $2000–3000, но собирали столько, сколько и корейцы не могли».

«Акватек» Бондарчук продала в 2008 году, как говорит, за две недели до начала глобального кризиса. И ее интересы сосредоточились в области девелопмента, которым она и занималась с 2004 года с Андреем Шарковым. Основатель компании PNK Group Шарков владел еще и компанией «Чистая вода», и познакомились они еще в 1996 году. После продажи «Акватека» Бондарчук стала одним из двух партнеров в PNK и генеральным директором складских комплексов «ПНК-Чехов» и «ПНК-Шолохово».

«Когда я пришел в PNK в конце 2008 года, там пять человек сидели в трехкомнатной квартире, — вспоминает бывший топ-менеджер компании. — Это был кризисный год, который не давал нам заплыть жиром». В 2011 году Бондарчук вышла из PNK, детали она не комментирует. «Она самодостаточный человек и инвестор, — считает работавший с ней топ-менеджер. — Ей захотелось больше самостоятельности». У Бондарчук была доля в складском комплексе «ПНК-Чехов», через некоторое время она продала ее компании RB Group. Сумму сделки аналитики оценивали в $60 млн.

Первым клиентом «Ориентира» стала в 2011 году шведская IКЕА. «До сих пор не понимаю, как это произошло, — вспоминает Елена Бондарчук. — До того IKEA могла арендовать площади только на 11 месяцев через логистов или использовать собственные мощности. Мы прошли три совета директоров: Россия, Финляндия, Швеция. У нас было голое поле, от них высадилось два технадзора, внутренний и внешний, и мы начали строительство».

Склады под ключ

Весной 2013 года проектировщикам «Ориентира» пришлось переделывать уже готовый проект складского комплекса по требованию Бондарчук, которая узнала, что в течение пяти лет снеговая нагрузка в Подмосковье дважды была выше нормы. Нужны были более прочные конструкции. На другом объекте годом ранее грунтовые воды подтопили уже готовое основание под полы. Нужно было или ждать, когда все просохнет, а значит, переносить срок сдачи объекта, или делать канавки, отводить воду, а потом заливать их бетоном, но тогда страдает качество — бетон трескается. «Мы выбрали свой вариант,  — говорит Бондарчук, — вынули все основание на глубину больше человеческого роста, 2,5 метра, и заменили песком. Потратили больше своих ресурсов, однако сохранили качество и успели в срок».

Сейчас в «СтройМонолитСервисе», строительном подразделении группы «Ориентир», работает 450 человек (всего в компании около шестисот), парк техники превышает 100 единиц. «Изначально я не планировала создавать строительную компанию, — рассказывает Бондарчук. — Однажды шла из своей прорабской и увидела, как мужчины компании-подрядчика укладывают сэндвич-панели очень хорошо и бойко, но сами грустные-грустные». Выяснилось, что они в месяц заработали по 18 000 рублей, а на прежнем месте им вообще не платили четыре месяца. Бондарчук предложила строителям перейти к ней в штат, с этого начался ее строительный бизнес.

IKEA в 2011 году арендовала у Бондарчук 70 000 кв. м на семь лет. Эта сделка — классический пример набирающего популярность формата BTS.

BTS в России чуть более 10 лет. До 2008 года основными покупателями логистических комплексов были фонды, они сдавали склады конечным пользователям за $100–120 за 1 кв. м. «Склады строились абсолютно унифицированные и максимально примитивные», — вспоминает участник рынка, работающий более 10 лет. После 2008 года многие фонды из России ушли. Девелоперам пришлось учиться работать с конечными покупателями — ретейлерами, производственными и интернет-компаниями. Кому-то нужно особое холодильное оборудование, где-то склад должен быть совмещен с производством, кому-то нужны кросс-доки по всем четырем сторонам здания, а это требует больше подъездных путей, в формате BTS потребитель может закладывать любые требования.

• Узел Нисанова: что миллиардер доверил сыну Дмитрия Рогозина
• Заброшенные миллиарды: 7 самых дорогих пустырей и недостроев в центре Москвы

По данным Cushman & Wakefield, из 279 000 кв. м новых складов, построенных в первом полугодии 2019 года, 73% пришлось на формат BTS. Эта доля непрерывно росла последние пять лет. По оценке руководителя отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Евгения Бумагина, «Ориентир» входит в пятерку основных игроков на рынке складского девелопмента. По данным JLL, «Ориентир» за восемь лет построил 442 000 кв. м складов (PNK за 15 лет — 2,65 млн кв. м).

«Сегодня на рынке доминирует формат built-to-suit, а в этом сегменте «Ориентир» стал одним из двух основных девелоперов, конкурируя с PNK Group», — говорит Бумагин. «Именно с PNK мы сталкиваемся в финальных битвах на тендерах», — подтверждает Бондарчук. «У компании есть все необходимые ингредиенты для успеха с контрактами BTS: готовые земельные участки, хорошая репутация, клиентоориентированная коммерческая политика, — рассуждает партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. — Их сильная сторона — комбинация коммерческой команды в сочетании с отличной строительной экспертизой». Распределительный центр для X5, например, «Ориентир» построил всего за 3,5 месяца (штраф за срыв сроков был 300 млн рублей). В 2019 году компания Бондарчук выиграла тендер на строительство логистического комплекса для «Ленты» в Санкт-Петербурге — склад, совмещенный с производством, общей площадью 70 000 кв. м «Ориентир» построит почти за 4 млрд рублей (69 000 рублей за кв. м). В 2017 году «Ориентир» продал Raven Property Group свой «Логопарк Север 2» площадью 195 000 кв. м более чем за 8 млрд рублей (41 000 рублей за кв. м). В собственности «Ориентира» только один объект — самый первый, который арендовала IКЕА, а сейчас снимает Ozon.

В разной стадии готовности у «Ориентира» объекты общей площадью 700 000 кв. м. «У нас полностью подготовлено под строительство несколько площадок: подведены коммуникации, получены разрешения, — говорит Бондарчук. — С нашими мощностями и опытом мы построим здание за четыре месяца. Не делаем этого лишь потому, что сейчас клиенту не нужна «стандартная коробка», он хочет уникальных решений. А пока мы смотрим на тот сегмент, на который вообще ранее не смотрели, — госконтракты. У нас есть профессиональная команда, которую надо кормить».

От метра к кванту

В 2018 году Бондарчук вместе с бывшим совладельцем «Мотовилихинских заводов» (входят в «Ростех») Русланом Валитовым и сыном главы Росгвардии Романом Золотовым учредила компанию «Квантовые технологии» (позже Валитов вышел из бизнеса, сейчас Бондарчук принадлежит 68%). Историю знакомства с сыном высокопоставленного силовика Бондарчук рассказывает скупо: «Москва — большая деревня. Мы оказались в одной общей компании, и я начала рассказывать, чем мы собираемся заняться. Одна из идей ему показалась интересной, он сказал, что тоже работает в этом направлении, и предложил объединиться, чтобы не конкурировать между собой». Роман Золотов на вопрос о выборе партнера ответил коротко: «Она ориентирована на результат. И что важно для меня — с государственным подходом».

Чем занимаются «Квантовые технологии»? «В нашей стране есть очень много разработок, — объясняет Бондарчук. — Многие не сейчас придуманы, а очень давно. Мы хотим находить людей и идеи и внедрять их в стране, чтобы все оставалось внутри страны». Один из таких проектов — создание квантового компьютера. Бондарчук говорит, что в работу компании вовлечено около 100 ученых, программистов, разработчиков. Она в проекте отвечает за работу с учеными, поиск и разработку инновационных продуктов и решений. «Моя роль в том, чтобы все научные разработки нашли место в реальной жизни страны как можно быстрее», — поясняет Роман Золотов.

В 2018 году принадлежащая Бондарчук компания «СтройМонолитСервис» впервые начала участвовать в тендерах на госконтракты. Первым проектом стала «Сырная долина» (стоимость контракта — 570 млн рублей) в Московской области. В 2019 году сумма выигранных контрактов уже достигла 2,5 млрд рублей, 1,4 млрд рублей из них — Музей мирового океана в Калининграде, 1,1 млрд рублей — строительство комплекса зданий военного городка войсковой части 6716 в поселке Лемболово Ленинградской области. Заказчик — одно из казенных учреждений, подведомственное Росгвардии.

До конкурса была допущена только одна заявка, в ней «СтройМонолитСервис» снизил цену контракта всего на 50 000 рублей. Второй участник, которого не допустили к конкурсу, — питерская компания «Промстроймонтаж» успешно опротестовала закупку в ФАС, но, по словам Бондарчук, «Промстроймонтаж» не смог предоставить банковскую гарантию, и контракт достался «СтройМонолитСервису». Комментарии у руководства «Промстроймонтажа» получить не удалось. «Если проанализировать, как проходил конкурс, будет понятно, что мы вообще без всякой поддержки шли и выиграли его, — говорит Бондарчук. — Уже потом я позвонила Роме, говорю, представляешь, мы контракт выиграли. Он удивился: да?»

Короли российской недвижимости — 2019. Рейтинг Forbes