Споры вокруг возможной реформы инсоляционных норм ведутся уже не первый год. Сторонники идеи говорят о том, что требования по инсоляции — пережиток прошлого, и настаивают если не на отмене, то на обязательном их пересмотре в сторону снижения. Противники преобразования считают, что смягчение инсоляционных правил приведет к беспорядочному уплотнению и так густо застроенной столицы. Стоит ли модернизировать норму, введенную без малого 100 лет назад, или ее сохранение — единственный сдерживающий фактор не превратить столицу в муравейник?
1920 год. После Первой мировой войны и Октябрьской революции заболеваемость туберкулезом в России резко возросла. Именно в это время советское правительство впервые разработало и внедрило программу борьбы с туберкулезом. Одна из профилактических мер — введение нормы по инсоляции, согласно которой прямое попадание солнечных лучей в квартиру должно составлять не менее двух часов. Под воздействием ультрафиолета возбудитель болезни гибнет. Инсоляция стала своего рода кварцеванием помещения естественным путем.
Правила по инсоляции отразились на жилом строительстве. Чтобы обеспечить присутствие солнечного света, нужно было проектировать дома определенным образом и в соответствующей конфигурации. (Наглядный пример, как изменения в одной отрасли могут повлиять на другую, на первый взгляд не связанную с ней.) Норма закрепилась, в советское время вопросов в ее целесообразности не возникало, необходимости в ее пересмотре тоже не было, поскольку велась типовая застройка.
2017 год. В Москве запущена программа реновации, по которой в столице будут снесены и заново построены более 5000 пятиэтажных домов. В топ-5 самых дискуссионных вопросов, касающихся реализации программы, вошла тема возможного изменения норм по инсоляции.
Критики реновации сразу встали на защиту «солнечных лучей», апеллируя тем, что без требований к инсоляции застройщики начнут строить проекты «плечом к плечу», что превратит Москву в «каменные джунгли».
Под огонь попали и частные застройщики, которым инсоляционные нормы якобы не позволяют «размахнуться», а с ее отменой они «понастроят», и правительственные структуры, которым, по мнению многих, не хватает земли для реализации новой программы.
Небоскребы и элитное жилье
На мой взгляд, тема изменения инсоляционных норм слишком утрирована. Многие действительно думают, что инсоляционные правила — инструмент контроля над застройщиками, и, если допустить малейшее послабление в этом вопросе, в городе начнется хаотичная застройка некачественных домов, из окон которых соседи будут пожимать друг другу руки. Однако, по моему мнению, времена, когда застройщики бездумно штамповали свои проекты, давно прошли. Не думаю, что корректировка норм приведет к тому, что девелоперы займутся уплотненной застройкой. Все давно понимают, что без концепции, которая должна вписываться и совпадать с общим градостроительным планом, без зон, обеспечивающих комфорт жителей, проект не нужен ни одному покупателю. Сегодня каждая нерациональность в проекте грозит застройщику потерей клиента навсегда.
Еще один аргумент от противников: с отменой инсоляционной нормы Москва устремится вверх, и количество жилых небоскребов резко возрастет, что идет вразрез с идеей о создании комфортной среды в городе. Действительно, есть вероятность, что жилые проекты прибавят в этажности, но не будем забывать, что в Москве действуют нормы высотности, которые не допускают строительства новостроек выше 75 метров (23-25 этажей).
Есть также мнение, что нормы по инсоляции сложно соблюсти только девелоперам точечных, локальных проектов, поскольку им необходимо вписать одиночное строение в уже сложившуюся застройку. К таким проектам относятся в основном элитные объекты, а значит, норму хотят упразднить, чтобы построить как можно больше «элитки» в центре. По нашей статистике, сегодня доля элитных проектов (премиум-класс и делюкс) в общем объеме жилья составляет примерно 5%, и этого более чем достаточно, чтобы покрыть существующий спрос. Но даже если предположить, что гипотеза с «оккупацией элиткой» верна, не будем забывать, что треть клубных и элитных домов сегодня относятся к апартаментам, а для них действуют упраздненные инсоляционные нормы.
Также эксперты говорят о том, что смягчение требований к инсоляции позволит перевести большую часть апартаментов в квартиры и застройщики смогут продавать их с наценкой. Думаю, что для того, чтобы приравнять апартаменты к жилью, отмена одной только инсоляции — слишком незначительное событие. Главное отличие между квартирами и апартаментами заключается все-таки не в степени освещенности помещения, а в наличии в комплексах с квартирами социальной инфраструктуры и возможности регистрации.
В целом, если говорить о возможных последствиях инсоляционной реформы, не вижу предпосылок для революционных настроений. Безусловно, если изменения будут приняты, девелоперы смогут чувствовать себя менее скованными, но не потому, что им теперь позволено строить, где и сколько угодно, а потому, что новые нормы сократят время при проектировании жилого комплекса и позволят добавить разнообразия планировочных решений. Для покупателей возможные изменения тоже не грозят роковыми последствиями, поскольку намеренно прятать от них солнце никто не собирается. Как раз наоборот, солнечного света в комнатах может стать больше, если для этого появится больше возможностей уже на этапе проектирования.