Пятьдесят шесть гаражных ворот нового гигантского складского помещения компании Prologis, площадью более 24 000 квадратных метров в Окленде, штат Калифорния, и три автомагистрали. На восток идет дорога I-980, которая прорезает центр Окленда; южная магистраль I-880 ведет в Силиконовую долину; на север ведет дорога I-580, и в завершении вы окажетесь в самом центре округа Марин. Сан-Франциско находится всего в 15 километрах к западу. На поезде можно доехать прямо до здания и доставить товары прямо до Чикаго. Но именно эти местные дороги заинтересовали генерального директора Prologis Хамида Могхадама. «Мы ориентируемся на рынки с большим количеством людей, в карманах которых много денег», — говорит Могхадам.
Имея в наличии 65 млн квадратных метров складских площадей в 19 странах, компания Prologis, которая находится в Сан-Франциско, является самым крупным мировым собственником промышленной недвижимости и «королем» пресловутой «последней мили» между складом и дверью клиента. Ближайший конкурент Duke Realty в Индианаполисе имеет лишь 20% от всей складской площади. В США 60% населения живет в пределах 160 километров от внутренних складов Prologis площадью 35 млн квадратных метров. И это, не считая других складов по миру. Семьдесят процентов проектов Prologis находятся за пределами страны, в местах, где электронная торговля растет более высокими темпами.
Если вы верите в электронную торговлю, то вы поверите в Prologis. В то время как интернет-шоппинг значительно сократил спрос на традиционные торговые точки, он оказал обратное влияние на промышленную недвижимость. Amazon является крупнейшим арендатором Prologis, занимая 1,5 млн квадратных метров складских площадей. Prologis является также крупнейшим арендодателем Amazon, обеспечивая ей около 13% складских помещений. Почему? Получение книги менее чем за 48 часов (главное обещание Amazon) означает, что вы ее уже имеете, и тысячи других предметов находятся уже рядом в момент заказа.
На долю электронной торговли приходится около 9% от общего объема розничных продаж в Соединенных Штатах, доля которых увеличилась более чем в два раза с 2010 года. Prologis, который считается инвестиционным трастом недвижимости, существенно выигрывает от такого роста. В 2017 году акции компании выросли на 22%, при этом рыночная капитализация составила $34,8 млрд. Индекс REIT снизился до 1,5%. Прямые конкуренты Prologis DCT Industrial и Duke выросли до 21% и 7% соответственно. В 2016 году чистая прибыль Prologis составила $1,2 млрд при доходе $2,5 млрд. Доходы компании выросли в среднем на 58% за три года. За последний квартал стоимость аренды за новые или пересматриваемые участки выросла до 23% по сравнению с предыдущим годом, а занятость составила 96%.
Стратегия электронной торговли Prologis берет начало в 1998 году, когда Могхадам встретился с владельцем книжного магазина, Льюисом Бордерсом, который собрал деньги для бакалейного онлайн-магазина (который вскоре должен был стать олицетворением пузыря «доткомов») Webvan. Могхадам тогда запустил предшественника Prologis, AMB Property Corp., через которую он инвестировал $5 млн в Webvan. На эти деньги он построил три склада. Так $5 млн превратились в $55 млн. Миллиардная ставка Могхадама на складские помещения стала основой текущего портфеля компании Prologis.
Компания Webvan «вовремя открыла нам глаза на возможности электронной торговли», говорит 61-летний Могхадам, который основал AMB в 1983 году после того, как иранская революция сорвала его планы вернуться домой после изучения гражданского строительства в Массачусетском технологическом институте. Компания Prologis была создана путем слияния AMB, находящейся в Сан-Франциско, и ее конкурента в Денвере, переживавшего нелегкие времена.
На сегодняшний день клиенты чистой электронной торговли составляют около 10% всего портфеля. И это число продолжает расти. Примерно 20% новых продаж обеспечивают транспортно-логистические компании DHL, UPS и FedEx, обслуживающие электронную торговлю. Традиционные розничные продавцы вкладывают большие средства в онлайн-продажи. Электронная торговля «гораздо больше влияет на спрос, чем вы когда-либо видели при мировом росте ВВП на уровне 2%», отмечает Эрик Франкель, аналитик по промышленной недвижимости Green Street Advisors.
Между тем, рост населения и ужасные пробки в крупных муниципальных районах, например, в Лос-Анджелесе и Сиэтле, являются причиной более удобного расположения складов, что становится особенно важным, чем когда-либо. Раньше «вы бы просто искали дешевые площади; и если они находились за пределами внутренних регионов, вы все равно могли бы их очень эффективно вывести на рынок», отмечает Денис Даффи, консультант по коммерческой недвижимости в BDO. Сейчас вместо того, чтобы иметь несколько крупных складов около ключевых транспортных узлов, розничные торговцы предпочитают иметь несколько небольших рядом с заказчиками.
Для следующей стадии развития Prologis Могхадам следует примеру его технологическим компаниям по соседству, собирая данные о том, что происходит внутри и вокруг его помещений. Датчики подсчитывают, сколько раз в день дверь может подниматься и опускаться, прежде чем она сломается. Дроны проверяют крыши на наличие повреждений. Через склады Prologis каждый год проходят товары на общую сумму $1,3 трлн, и Могхадам создает базу данных, отслеживающую перемещение товаров по всему миру, потенциально создавая совершенно новый бизнес.
Технологии могут также и «убить» компанию Prologis: если предположим, Amazon решит обойтись более меньшими складами; если появление электрических самоуправляемых транспортных средств приведет к сокращению транспортных затрат; если трехмерная печать превратит нас в мини-производителей. Но сейчас Prologis надежно защищает свой трон в сети «последней мили».
Перевод Натальи Танюк