Двигатель строительства. Ипотеку в ближайшие пять лет возьмут 8 млн человек

Рынок ипотеки в России, которому в 2018 году исполнится 20 лет, растет, несмотря на сложные экономические условия в стране. Ипотека не только смогла поддержать строительную отрасль в трудных 2014-2017 годах, но и готовится взять новую планку. По словам руководителя АИЖК Александра Плутника, в ближайшие пять лет около 8 млн российских семей возьмут ипотеку. Это больше, чем за предыдущие 14 лет.

Сделав такой прогноз на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, Плутник сослался на исследования, которые провели специалисты АИЖК, когда готовили стратегию развития жилищной сферы России на период до 2025 года. Реализацию данной стратегии как раз и обсудили в Кремле под председательством президента РФ Владимира Путина.

Президент во вступительном слове сообщил, что только в 2017 году число выданных ипотечных кредитов превысило 1 млн, а объем выданной ипотеки составил около 2 трлн рублей. Впервые текущая ставка по ипотеке опустилась ниже 10%.

«Помню, как совсем недавно мы еще мечтали о том, чтобы вернуться к ипотечному кредитованию по ставке не больше 12%, и тогда говорили о том, что это будет не просто приемлемо — всплеск будет жилищного строительства. Но сейчас у нас уже ниже 10%», — сказал Путин.

Именно снижение ставки позволило достичь таких показателей, полагают эксперты. По их прогнозам, число выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов вырастет с 1 млн до более чем 2 млн.

Прогнозы экспертов

Игроки рынка недвижимости, работающие в сегменте продажи жилья через ипотеку, прогноз Плутника считают вполне реальным. По данным специалистов ГК «Гранель», с учетом тенденции на уменьшение ипотечной ставки, количество сделок в сегменте эконом-класса увеличится до 80% от общего объема. Динамика такова, что за два года число ипотечных сделок в компании выросло в пять раз.

Эксперты АИЖК приводят данные, что сегодня 35% российских семей имеют реальную возможность улучшить жилищные условия с помощью банковских кредитов. К 2025 году их должно стать больше половины. Для сравнения, в начале 2000-х годов, по данным АИЖК, таких семей было менее 5%.

Цифры экспертов Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) несколько ниже, но коррелируют с прогнозом АИЖК. Согласно их опросам, ипотеку, как инструмент улучшения жилищных условий, рассматривает порядка 21%. Причем решением этого вопроса они планируют заняться в ближайшие три года. Из них использовать кредит планируют 29% или 8,8 млн человек (3,4 млн домохозяйств). Соответственно, в ближайшие шесть лет число российских семей, намеревающихся взять ипотеку составит порядка 6,8 млн.

Учитывая заметное снижение ставок по жилищным займам в текущем году, а также резкое снижение регулятором ключевой ставки до 7,75% в декабре, в следующем году спрос на ипотеку обновит рекорд и, действительно, в течение пяти лет число домохозяйств на ипотечном рынке может достигнуть 7,5-8,5 млн.

Кроме того, дальнейшее снижение ставки, развитие ипотечных программ и другая поддержка спроса поможет ликвидировать дисбаланс, который сложился на рынке жилья, считает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, Мария Литинецкая.

По ее мнению, в крупнейших городах наблюдается профицит. «Огромные объемы строительства 2010-х гг. опережали рост доходов населения из-за чего многие новостройки остаются невостребованными, несмотря на явную нужду населения в нормальном жилье», — считает Литинецкая.

Пузырь ипотеки и подводные камни

В своем выступлении президент предостерег от появления так называемых «пузырей» на рынке ипотеки. Несмотря на то, что задолженность по ипотеке в России составляет 5% ВВП (в западных странах этот показатель составляет до 40-80%), Путин поручил правительству, Центробанку и АИЖК создать гарантии от появления подобных ситуаций.

Однако главными «подводными камнями», по мнению экспертов, остаются непредсказуемость кредитно-денежной политики в стране, сохраняющаяся угроза девальвации рубля, которая может заставить ипотеку снова дорожать, а также снижение доходов населения.

«Несмотря на рост ВВП в 2017 году, реальные располагаемые доходы продолжают сокращаться третий год подряд. До 40% населения страны находятся у черты бедности. В таких условиях едва ли можно рассчитывать на устойчивый спрос на ипотеку, которая в нашей стране остается по-прежнему дорогой относительно развитых стран», — отмечает Литинецкая.

В то же время слова эксперта лишь подтверждают большой потенциал рынка ипотеки. Ставке есть куда снижаться, а доли ипотеки в ВВП есть куда расти. По прогнозам АИЖК, в рамках стратегии предусмотрено увеличение доли ипотеки в ВВП до 15% к 2025 году. Для развития ипотечного кредитования необходимо сформировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг. Сегодня менее 10% ипотеки фондируется ипотечными ценными бумагами, а их доля в ВВП составляет менее 1% (развитые страны: 10-40%).

От количества к качеству

Стратегия развития жилищной сферы, которую обсуждали в Кремле, предусматривает переход от строительства квадратных метров к строительству жилья в среде. «Никому не нужна гонка за метрами, разумеется, — если на рынок выводится некомфортное, некачественное жилье. Нам нужно строить не просто много, а по-современному», — сказал Путин.

В связи с этим он призвал не только обновить стандарты, но и найти экономические стимулы для застройщиков, чтобы новые дома строились на основе передовых проектных решений и технологий, с использованием качественных современных материалов.

Работа над новыми стандартами уже ведется. Как сообщил на заседании министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, в 2018 году в России будут утверждены стандарты комплексного развития территорий, которые повысят качество планирования жилищного строительства.

«В последние годы мы наблюдаем отчетливый тренд — люди хотят жить в комфортных, современных условиях. Это вызов сегодняшнего дня в целом для отрасли. Стратегия (развития жилищной сферы до 2025 года) предусматривает переход к компактной и разнообразной квартальной застройке, созданию современной инфраструктуры при повышении роли общественных пространств и создание эффективной уличной среды», — сказал Михаил Мень.

В свою очередь гендиректор КБ «Стрелка» Денис Леонтьев привел данные исследований о городской среде. Согласно данным, 40% жителей российских городов сегодня не имеют озелененных территорий в шаговой доступности от дома, крупные и средние города страдают от пробок, в жилых кварталах практически полностью отсутствуют рабочие места, хотя работать рядом с домом хотят 60% жителей городов, многие люди недовольны экологией.

По его словам, сейчас в России, как и в ведущих странах мира, создаются национальные стандарты развития территорий городов, которые помогут запустить процесс обновления городов, повысить их безопасность, комфорт и разнообразие.

Леонтьев отметил, что современные стандарты не станут однотипными решениями, которые сделают все города одинаковыми. Новые стандарты станут едиными параметрами и механизмами, которые позволят обеспечить равномерный уровень качества среды в российских городах.