Рост цен на жилье, серые схемы и другие возможные последствия отмены долевого строительства

Количество застройщиков может резко сократиться, а основным способом финансирования строительства недвижимости станет банковское кредитование

Президент Владимир Путин поручил правительству разработать план поэтапного перехода в течение трех лет от привлечения средств граждан к иным формам финансирования строительства жилья, сообщает RNS. Новость о возможной отмене к 2020 году механизма долевого строительства многоквартирных домов для многих застройщиков прозвучала как приговор, а потенциальные покупатели квартир пока не понимают, как оценивать такие изменения.

Давайте разберем причины и последствия отмены. В начале своего развития молодой девелоперский рынок России столкнулся со следующими сложностями:

очень высокий уровень инфляции (например, еще в 1995 году — около 130%), влекущий еще большие ставки для кредитования строительства;
неготовность банков того периода кредитовать проект в полном объеме и «вдолгую» — на все 3–5 лет реализации проекта;
отсутствие у застройщиков денег для финансирования стройки.

Совершенно логичным стало возникновение схем (договоры инвестирования, предварительные договоры, продажа паев в кооперативе и т.п.), при которых до возведения дома привлекались деньги будущих покупателей. Это давало застройщику бесплатные деньги и позволяло начинать продажи на этапе котлована.

Для покупателя это, по сути, означало соинвестирование, а не куплю-продажу — он получал выгоду в виде привлекательной цены за инвестиции на начальном этапе, однако, при этом нес и риски, порою большие, чем у застройщика.

Большинство наших граждан не понимало и даже сейчас не понимает инвестиционный (заведомо рисковый) характер таких отношений, принимая их за куплю-продажу в особенной форме.

Результат был закономерен — случаи неполучения покупателями квартир стали регулярными. Варианты самые разные: и продажа несуществующих квартир, и продажа одной квартиры нескольким покупателям, и банальное воровство собранных денег. К этому следует добавить авантюризм и непрофессионализм отдельных застройщиков: ошибки в экономических расчетах, начало стройки без разрешительной документации и без решения вопроса по присоединению к сетям, прямое нарушение градостроительных норм, «строительные пирамиды» – финансирование одних домов за счет денег от других и т.д.

Принятием в 2004 году закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» государство очень серьезно улучшило положение покупателей: «двойные» продажи стали невозможны, сбор денег — только после получения разрешения на строительство, введен контроль за деятельностью застройщика.

Этот закон серьезно уменьшил случаи прямого обмана дольщиков, но не устранил экономических рисков любой инвестиционной деятельности. Здесь важно отметить, что строительство относится к достаточно рисковым видам инвестиций. Поэтому участие в таких инвестициях неквалифицированных инвесторов (то есть обычных граждан) при любой встряске экономики приводило к выходу на улицу с плакатами новой волны «соинвесторов» — обманутых дольщиков. В настоящий момент строительная отрасль России находится в затяжном кризисе.

Подавляющее большинство многоквартирных домов (по разным оценкам 80% и более) возводится с привлечением денег по долевому строительству. По подсчетам оргкомитета обманутых соинвесторов Москвы и Московской области, еще в 2007 году в России общее количество обманутых дольщиков составляло 200 000 человек. А в 2017 году, по подсчетам рабочей группы по проблемам обманутых дольщиков при генсовете партии «Единая Россия», их оказалось 122 000.

Все это следствие инвестиционного характера самой модели долевого строительства. В развитых экономиках Западной Европы не применяются механизмы соинвестирования гражданами до завершения строительства. В Европе другая схема: застройщик значительную часть денег вкладывает самостоятельно, оставшееся — кредит банка, а продажи — после ввода в эксплуатацию. Классическая купля-продажа, никаких инвестиционных рисков для покупателей.

Судя по всему, именно к такому варианту власти России предлагают привести рынок строительства жилья. Переходу к банковскому финансированию строительства сейчас способствует относительно низкая инфляция (по прогнозам Банка России она составит менее 4% в 2017 году) и тренд на понижение кредитных ставок.

Последствия запрета долевого строительства

1. Основным способом финансирования стройки станет банковское кредитование. При этом банк будет выступать как квалифицированный инвестор: проверять документацию застройщика и оценивать риски, скрупулёзно контролировать стройку на каждом ее этапе. На практике ряд крупнейших банков уже осуществляют такое проектное финансирование. Важно понимать, что на данный момент банки готовы кредитовать в объеме не более чем 60 – 80% затрат на проект в зависимости от степени риска по проекту. Остальные 20 – 40% застройщику предстоит найти самому.

2. Количество застройщиков многоквартирных домов (а сейчас их более 5 000) резко сократится. Найти 20 – 40% от стоимости возведения дома крайне трудно даже лидерам рынка, поэтому большинство застройщиков (вплоть до 70 – 80%) уйдут из этого бизнеса.

3. Количество возводимого жилья (по крайней мере, в переходный период) резко уменьшится, рынок станет гораздо менее конкурентным. Это очень сильный фактор роста цены на квартиры. Конечно, рост в текущий момент сдерживают снизившиеся реальные доходы населения и некоторое «затоваривание» рынка. Но на увеличение цены также будет играть включение кредитных процентов в себестоимость. Поэтому ставки на существенный рост цены квадратного метра вполне обоснованы.

4. Сам по себе запрет привлекать деньги физических лиц на этапе строительства еще не препятствует появлению обманутых граждан, вложивших деньги в квартиры. Следует помнить, что у такой рискованной формы получения квартиры вполне понятные экономические причины: у большинства граждан просто не достаточно денег для «нормальной» покупки квартиры. При сохранении у граждан готовности на высокий риск ради меньшей цены застройщики, желающие остаться в игре, найдут граждан, готовых участвовать в полу- или незаконных схемах. Разнообразие и устойчивость таких схем будет зависеть от качества законодательной и контролирующей работы в этой сфере. Например, если государство оставит жилищно-строительные кооперативы, то возможность для привлечения денег для строительства останется, но положение таких «пайщиков» будет гораздо более бесправным по сравнению с действующей «долёвкой».

5. Устранение «долевки», как наиболее защищенного на данный момент инструмента инвестирования на этапе строительства очень сильно снизит долю покупок «инвестиционных квартир», приобретаемых для перепродажи. Следовательно, квартиры на первичном рынке будут продаваться еще медленнее. Это может быть стимулом для застройщика хотя бы часть непроданных квартир отдать под арендный бизнес. В случае, если арендная модель окажется жизнеспособной, то следом можно ожидать развитие доходных домов в России.

6. Некоторые застройщики покупали строительные площадки на перспективу. Невозможность далее реализовывать проекты строительства жилых домов может привести к распродаже бывшими застройщиками таких строительных площадок. Покупка таких площадок по сниженным ценам будет очень выгодна оставшимся в бизнесе крупным застройщикам и банкам, осуществляющим проектное финансирование.

Для менее болезненного отказа от долевого строительства государству следует так организовать переход к банковому проектному финансированию, чтобы не спровоцировать коллапс на строительном рынке. Для этого нужно: обеспечить переходный период для завершения текущих проектов в формате долевого строительства; вызвать у банков заинтересованность в проектном финансировании строительства под разумный процент (8-9%); максимально ограничить возможность для населения вкладываться в жилье на этапе строительства (в противном случае обманутых будет гораздо больше, чем сейчас по долевому строительству).

В целом идея государства отказаться от долевого строительства в пользу безопасной купли-продажи после завершения строительства — это стратегически правильное решение в духе практики цивилизованных стран. Однако для России характерно частое и спонтанное изменение правил игры (например, только за последние два года трижды существенно менялись требования к застройщикам и правила привлечения денег дольщиков). То, что сейчас озвучивается в качестве планов, может сильно отличаться от того, что будет в итоге.

Поэтому, как и ранее, результат отказа от долевого строительства будет зависеть от последовательной и грамотной реализации принятого государством решения.