Иностранцы возвращаются: их вновь интересуют инвестиции в коммерческую недвижимость

С начала года российская экономика демонстрирует укрепляющийся тренд восстановления. И хотя стремительного роста и возвращения экономики к докризисным показателям к концу 2017 года ожидать еще рано, следует отметить, что улучшение общей экономической ситуации в стране уже вызвало восстановление интереса к российскому рынку коммерческой недвижимости. В первую очередь, со стороны иностранных инвесторов, которые возобновили переговоры по интересующим их высоколиквидным объектам.

С начала года 82% от общего объема инвестиций составили вложения с целью получения дохода и только 18% сформировали сделки с объектами, приобретенными для собственного размещения. В аналогичный период прошлого года цифры были прямо противоположными — покупки активов для конечных пользователей составили около 90% объема инвестиций. А это значит, что инвесторы в классическом понимании этого слова возвращаются на рынок.

Хотелось бы отметить несколько ключевых сделок с начала года, которые могут рассматриваться в качестве индикаторов восстановления рынка капиталов и перехода интереса инвесторов из теоретической области в практическую.

Одной из важнейших транзакций на рынке капиталов в 2017 года стала сделка компании Raven Russia по приобретению портфеля из три качественных инвестиционных объектов в Санкт-Петербурге. Британская компания купила действующий складской комплекс и два офисных здания у EPI Russia I Ky — фонда под управлением Northern Horizon Capital. Общая сумма сделки — 4,9 млрд рублей.

Почему считаю эту сделку важнейшей? Во-первых, на сегодняшний день это крупнейшая сделка с участием иностранного капитала, во-вторых – компания Raven приобрела не один объект, а целый портфель, состоящий из качественных активов с диверсифицированным денежным потоком. В-третьих — это чистая инвестиционная сделка между профессиональными участниками рынка капиталов.

Однако крупнейшей по стоимости с начала года стала сделка в сегменте торговой недвижимости – покупка ТРК Columbus Сергеем Гордеевым. Более того, в своем сегменте эта сделка самая крупная за последние два года. Еще одной крупной сделкой в этом сегменте стала сделка по приобретению компанией Maltech (прежде – «Росевродевелопмент») ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге за сумму около $170 млн. Учитывая все текущие переговоры по торговым объектам, до конца года мы ожидаем дальнейшее увеличение доли торговой недвижимости в общем объеме инвестиций.

Что касается гостиничного сегмента, то в начале года здесь наблюдалась низкая активность инвесторов. Мы ожидаем, что этот сегмент отыграет позиции в течение года в результате закрытия ряда инвестиционных транзакций.

Если с начала этого года в Москве были закрыты сделки на сумму около $900 млн, то на долю Санкт-Петербурга пришлось в районе $350 млн. Инвесторы пока осторожно относятся к региональным активам, отдавая предпочтение более понятным с точки зрения прогноза возврата инвестиций и доходности объектам в Москве и Санкт-Петербурге.

Несмотря на то, что наиболее активными в 2017 году оставались российские инвесторы, доля иностранных компаний растет. С начала года она составила 18% от общего объема транзакций. Мы полагаем, что к концу текущего года она будет значительно увеличена по сравнению с 2016-ым.

Стабилизация курса рубля и переход ключевых отраслей экономики в восходящее русло подогревают интерес к заключению инвестиционных сделок. Дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ может создать предпосылки для снижения ставок капитализации и роста стоимости экспонируемых на рынке активов.