Складывается ощущение, что с момента появления первой информации о проекте реновации не прошло ни одного дня, когда бы эта тема не освещалась и не обсуждалась в средствах массовой информации. Без сомнений, это крупнейшая подобная программа в нашей стране, она затрагивает большое количество собственников московской недвижимости. Постараюсь ответить на вопросы, которые могут возникнуть у всех, кому небезразлична судьба московских хрущевок.
Вопрос первый. Что сейчас происходит?
Правительство Москвы 2 мая опубликовало предлагаемый перечень из 4,5 тысяч домов в 85 районах Москвы для включения в проект. Теперь собственники квартир (а также наниматели по договору социального найма) до 15 июня должны сделать свой выбор, используя электронный сервис «Активный гражданин» или через многофункциональные центры оказания государственных услуг. Окончательный список внесет ясность в вопрос масштаба программы, но нужно отметить, что голосование начинается на фоне еще не принятого закона, который был рассмотрен только в первом чтении. К 20 мая должны быть предоставлены поправки ко второму чтению.
Вопрос второй. Зачем вообще нужен новый закон?
Прежде всего он необходим для правового регулирования вопросов переселения граждан из сносимых многоквартирных домов. В нем должны быть отражены гарантии для жителей касательно характеристики предоставляемых взамен объектов, принципов голосования, возможности отказаться от участия в программе, определено, каким образом будет происходить взаимодействие между всеми сторонами процесса. Банки интересует норма о замене предмета ипотеки.
Так, например, до сих пор не закрыт вопрос о равноценности альтернативного жилья. В текущей версии законопроекта речь идет о равнозначности, но для московского рынка недвижимости это далеко не тождественные понятия. И несмотря на то что власти уже делали публичные заявления о том, что новое жилье будет по стоимости даже выше сносимого, требуется закрепление данного положения в законе.
Вопрос третий. Как быть с ипотекой в хрущевках?
Учитывая, что время от времени программы сноса и расселения, пусть и касающиеся единичных объектов, возникают в разных регионах страны, тема эта не новая, и практически у всех крупных банков уже есть опыт взаимодействия с заемщиками в подобных ситуациях. В соответствии с законом об ипотеке, если изъятое жилье было ипотечным, ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен жилье. Снятие залога со старого объекта происходит одномоментно с постановкой залога на новую квартиру. При этом ситуации, когда заемщик остался без квартиры, но еще платит ипотеку, когда он получил новую квартиру, но не оформил на нее залог, или другие гипотетические ситуации, которые иногда обсуждаются в формате страшилок, невозможны.
Вопрос четвертый. Перестанут ли банки кредитовать хрущевки?
Ответ на этот вопрос появится не раньше, чем станут известны окончательные условия программы и финальный список домов, включенных в нее. Сейчас ипотеку на покупку квартиры в объекте, находящемся в планах на снос или реконструкцию, в большинстве банков получить нельзя. Но если учесть, что обсуждаемый нормативный акт должен конкретизировать порядок подбора и характеристики альтернативного жилья, то и политика банков в отношении таких объектов может измениться.
Мы, в частности, рассматриваем для себя такую возможность, ведь масштаб проекта таков, что физически снос части объектов может произойти через 10-15 лет, а средний срок жизни ипотечного кредита – 7 лет: пока дом снесут, может быть выдано и закрыто 2 ипотечных кредита. Если банки поймут, что взамен залога ветхого и устаревшего жилья они получат в залог равноценную замену в современном и комфортном доме, они не откажутся от этого сегмента. Но надо сказать, что и сделок по таким объектам в этом случае будет мало: вряд ли кто-то захочет продавать квартиру в хрущевке, понимая, что через несколько лет она превратится в ликвидную новостройку в том же районе с отделкой и, с большой долей вероятности, большей стоимости.
Вопрос пятый. Что ждет рынок недвижимости?
Рынок недвижимости ждет омоложение за счет строительства нового более качественного жилья. При этом масштабное возведение этого жилья в рамках программы реновации может оказать некоторое давление на цены в сторону снижения.
Что касается рынка хрущевок, то если собственникам обеспечат достойную равнозначную и равноценную замену жилья, количество таких квартир на продажу уменьшится, а выставленные на продажу объекты вырастут в цене. Но полностью сделки не остановятся, так как люди не будут ждать годы, если они запланировали на ближайшее время расширение или разъезд.
Вопрос шестой, главный. Что делать?
Что касается собственников квартиры, они должны в первую очередь проверить, находятся ли их дома в предложенном перечне, далее – проголосовать и дождаться опубликования итогов голосования. И только перед заменой квартиры ипотечные заемщики должны обратиться в банк для того, чтобы перенести залог на новый объект. Но этот момент придет еще не скоро: к строительству первого дома приступят только через год после утверждения программы.
Банки вряд ли что-то поменяют в отношении текущих клиентов – обладателей квартир в таких домах, но могут пересмотреть условия предоставления новых кредитов под залог такого жилья. Одновременно с этим при предоставлении нового жилья ряд жителей захотят увеличить площадь своих квартир, и здесь, я уверен, все банки предложат свои ипотечные программы для удовлетворения данной потребности.
Кстати, в апреле мы проводили анализ нашего кредитного портфеля и выяснили, что доля залоговых объектов 1950-1960-х годов постройки не самая существенная, но большая. Дома 1960-х годов занимают около 20% портфеля, дома 1950-х – около 6%. Не все из этих объектов – пятиэтажки, но все равно можно сделать вывод о том, что покупка старой «вторички» в ипотеку востребована, и банки в ближайшие годы неминуемо будут сталкиваться со сменой залогов из-за переселения. Но никаких сложностей здесь не предвидится – разве что появится незначительная операционная работа по оформлению нового залога.
Читайте также: Реновация «хрущевок»: очередная история про синьора Помидора и дядюшку Тыкву и Итоги приватизации. Как квартирный вопрос испортил москвичей