Долгосрочная ипотека: как избежать банкротства и обрести самостоятельность

Средний срок ипотечного кредита в России с начала года увеличился на 2,5% (или на 4,4 месяца) и составил 14,74 года по состоянию на 1 декабря 2016 года, свидетельствуют данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Самый длинный средний срок ипотечного кредита и самая высокая динамика роста данного показателя были отмечены в сегменте заемщиков до 25 лет — 16,1 лет (рост на 4,8%). Опрошенные Forbes эксперты объяснили, как увеличение срока ипотечных кредитов связано с неуверенностью россиян в стабильности своих доходов и желанием обрести независимость.

Кому жилье без ипотеки по карману?

Россияне, оценивающие свой уровень доходов как средний, не в состоянии приобрести отдельное жилье без участия в ипотеке, если у них нет дополнительного источника средств — денег от продажи другого имущества или финансовой помощи родственников, говорит исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлторов Рустем Галеев.

«Молодые работающие россияне до 25 лет не в состоянии без ипотеки купить жилье, это очевидно. Достаточно сопоставить средний размер заработной платы в каждом регионе и стоимость квадратного метра жилья, особенно на первичном рынке. Особенно трудно покупать жилье молодым. Если финансовое положение родственников позволяет помочь, то еще есть шанс обойтись без ипотеки. Но на это мало кто идет», — отмечает Галеев.

По его словам, большинство участников программы ипотечного кредитования предпочитают взять кредит на длительный срок, чтобы снизить размер ежемесячного взноса. Именно этим эксперт объясняет динамику сроков ипотечных кредитов.

«Банки, которые выдают ипотечные кредиты, в основном не ограничивают возможность досрочного погашения займа. Поэтому выгодно брать ипотеку на более длительный срок, чтобы обязательный платеж был минимальный. Если появится финансовая возможность, вы легко сможете досрочно погасить ипотеку. Но именно «долгая ипотека» убережет от банкротства в случае, если вдруг наступит непредвиденная ситуация и стабильного заработка не будет. Долгосрочная ипотека как раз и говорит о том, что люди не очень уверены в стабильности финансовой системы и уровня своих доходов», — добавляет он.

В свою очередь авторы исследования с такой трактовкой не согласны, они убеждены, что увеличение срока кредита говорит об оптимистичном взгляде россиян на рынок ипотечного кредитования.

«Рост среднего срока ипотечного кредита в 2016 году свидетельствует о том, что и заемщики, и кредиторы с оптимизмом смотрят как на будущее частных экономик граждан, так и на экономические перспективы государства. Характерно, что наиболее динамично увеличивается значение данного показателя в сегменте самых молодых заемщиков — тех граждан, которые в ближайшие десятилетия будут составлять основу экономически активного населения страны», — комментирует исследование генеральный директор НБКИ Александр Викулин.

Брать ипотеку надолго — выгодно

Согласно исследованию НБКИ, самые большие значения среднего срока ипотечного кредита в регионах России зафиксированы в Ханты-Мансийском АО (18,15 лет), Астраханской области (16,98 лет), Рязанской области (16,80 лет) и Краснодарском крае (16,75 лет), а самые маленькие — в Чеченской республике (13,61 лет), Волгоградской и Белгородских областях (13,64 лет и 13,68 лет соответственно).

Как пояснила Forbes руководитель департамента розничных продуктов Банка «Уралсиб» Ирина Баранова, ключевую роль в играет как уровень зарплат в регионе, так и объем предложений на рынке и стоимость самого жилья. Она также уверена, что рост срока ипотеки среди молодежи можно связать со снижением банками требований к первоначальному взносу.

Есть несколько факторов, объясняющих почему молодежь стала активнее брать ипотечные кредиты, поясняет Баранова: выросло поколение, которое проще относится к кредитам, не боится их брать, в том числе ипотеку; накопить на собственное жилье не то, что сложно, а практически невозможно, а жить нужно где-то здесь и сейчас; снижение со стороны банков и застройщиков требований к первоначальному взносу. В частности, реализация многими застройщиками программ с так называемым «нулевым первым взносом» позволила многим клиентам не ждать, когда у них накопится нужная сумма и взять ипотеку.

В пресс-службе банка «Российский капитал» отметили, что молодые заемщики стали чаще брать ипотеку и они ведут себя грамотно — берут кредит на долгий срок.

«Активность более молодых россиян в ипотечной сфере можно объяснить, прежде всего, стремлением быть более самостоятельными, строить свою жизнь отдельно от родителей, в своем жилье, желанием использовать для этого максимум возможностей — в частности, ипотечные кредиты. Ну и, конечно, имеет место и нежелание ждать и копить, потребность жить здесь и сейчас, не откладывая на срок накопления первоначального взноса», — поясняют в кредитной организации.

В свою очередь заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова рассказала Forbes, что региональные различия в среднем сроке ипотечного кредита объясняются множеством факторов, основные из которых: средний возраст экономически активного населения, особенности рынка труда, соотношение зарплаты и стоимости квадратного метра, миграционные потоки.

Косвенными признаками можно назвать общую финансовую грамотность населения, культуру «жизни в кредит» и степень «закредитованности» населения в регионе. Уровень зарплат в регионе не играет ключевой роли, считает она.

«Предполагаю, что в регионах с «большим» средним сроком кредита сосредоточено более молодое экономически активное население, выше финансовая грамотность и ниже закредитованность. Привлекательность региона для миграции (как трудовой, так и общей) высока», — добавляет Асланова.

Она также предположила, что в ХМАО едут молодые специалисты, как правило семьями, для работы в нефтяном секторе, они покупают квартиры, предполагая длительный трудовой контракт.

В Краснодарском крае покупают недвижимость люди с других регионов, чтобы «жить там на пенсии», они берут максимальный срок кредита, а саму недвижимость сдают, чтобы платежи компенсировали кредит. При этом здесь также добавляется фактор относительно более низкого коэффициента зарплата/стоимость метра.

Зампредседателя правления банка также назвала долгосрочную ипотеку грамотным решением для заемщиков из любого региона.

«Брать кредит на более длительный срок, чем позволяет ежемесячный доход — это грамотное финансовое поведение для заемщика из любого региона. Благодаря этому заемщик, с одной стороны, может делать платежи в пользу досрочного погашения, с другой стороны, он защищает себя от возможных рисков в виде потери работы, а также незапланированных расходов», — отмечает Асланова.

Ипотечные сценарии 2017 года

Как ранее писал Forbes, средний размер розничных кредитов в России увеличился на 7% по итогам 11 месяцев 2016 года и составил 164 000 рублей. Эксперты банка «Российский капитал» полагают, что ипотека в 2017 году по-прежнему будет оставаться драйвером в розничном кредитовании. По их мнению, сейчас основную поддержку рынку оказывает сокращение стоимости ипотечных кредитов в результате снижения ключевой ставки и продления программы государственного субсидирования.

«Ожидания повышения коэффициентов риска по необеспеченным кредитам, наблюдаемые тенденции снижения спроса на автокредиты и товары первой необходимости, а также возможное продление программы господдержки ипотеки вкупе говорят о том, что в 2017 году ипотечные кредиты продолжат представлять интерес как для банков, так и для населения. В целом, банки, будут продолжать работу по формированию продуктовой ипотечной линейки с конкурентоспособными на рынке условиями, вырабатывать более клиентоориентированный подход, в частности, благодаря открытию центров ипотечного кредитования», — отметили в пресс-службе кредитной организации.

Собеседник Forbes пояснил, что внимание будет уделяться банками развитию партнерских отношений с  застройщиками, агентствами недвижимости. Кроме того, ипотечное кредитование будет выходить в онлайн, что существенно сократит для клиента время оформления кредита.

В «Уралсибе» отметили, по итогам года общий объем рынка ипотечного кредитования будет в районе 1,6 трлн рублей, а следующий год начнется с роста. Эксперты рынка полагают, что тенденции будут зависеть от решения банков относительно ставок ипотечного кредитования.

«Наши аналитики не видят причин для каких-либо изменений тенденций, сложившихся в настоящее время и в целом на рынке недвижимости, и на рынке ипотечного кредитования. Ожидать роста можно будет, если  будут банками ставки снижены. Но это вопрос очень спорный, я бы всерьез на это не рассчитывал», — заявил исполнительный вице-президент Российской гильдии риэлторов Рустем Галеев.

Зампредседателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова подчеркнула, что кредитная организация рассматривает три варианта развития событий в следующем году. Причем базовый прогноз предполагает рост рынка на 7%, оптимистичный прогноз обещает рост на 13%, а пессимистичный  сценарий заключается всего лишь в отсутствии роста.

«Базовый прогноз в 7% исходит из тех реалий, которые сложились на рынке сейчас. С одной стороны, формируется отложенный покупательский спрос. Он связан с постепенным снижением цен на недвижимость и уменьшением ставок по ипотеке ввиду политики ЦБ, усиления конкуренции между банками и активизации рынка секъюритизации ипотеки.  С другой стороны, в следующем году завершится программа господдержки, которая была основным драйвером в 2015-2016 году, а реальная покупательская способность населения не сможет обеспечить активный рост ипотеки при кредитовании на стандартных условиях банков», — объясняет Асланова.