Ответ на квартирный вопрос: как сделать ипотеку удобным инструментом экономики

Развитие ипотеки – один из самых надежных способов развития экономики, проверенный мировым опытом. В США объем рынка ипотеки порядка 70% от ВВП, а в других странах с развитой экономикой даже превышает 100% ВВП (Нидерланды, Дания), в то время как в России он составляет 3%. Предоставляя гражданам возможность получать хорошие условия по ипотеке, государство не только способствует улучшению качества жизни населения, но и запускает новый виток развития потребительского спроса, что в свою очередь ведет к экономическому росту.

Почему, несмотря на то что цены на жилье в России снизились до уровня 2000 года, спрос на покупку недвижимости не торопится расти? Ответ очевиден: при общем экономическом спаде ставки 12-16% по ипотеке достаточно высоки, а ухудшение платежеспособности населения приводит к просрочкам по кредитам и к падению спроса на рынке.

Чтобы снизить ставку по ипотеке, нужны совершенно другие объемы рефинансирования кредитов.

Почему банки не снижают ставки? Происходит это в связи с тем, что на ипотечном рынке очень мало предложений по долгосрочным ресурсам, мало «длинных денег», в то время как спрос на кредиты на покупку квартиры или кредиты под залог недвижимости по-прежнему велик, и это способствует росту процентных ставок.

Основная причина такого неполноценного развития ипотеки – слабое развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России: через RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities, ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные залогом жилых помещений - квартиры, жилые дома) рефинансировано всего лишь 14% рынка (250 млрд рублей в 2014 году) от общего объема выданных кредитов (1,7 трлн рублей в 2014 году), в 2015 году - еще меньше. В странах с развитой экономикой объемы ИЦБ соизмеримы с объемом выпуска государственных облигаций. В этих странах также существуют специальные институты, которые в течение многих лет поддерживают рынок ипотечного кредитования, в то время как в России эту роль выполняет сейчас только один институт — АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

В странах с развитым рынком ипотечных ценных бумаг государство является главным катализатором ипотечного рынка и финансирует только 10-20%; а основными и наиболее активными инвесторами традиционно являются пенсионные фонды, страховые компании и другие институциональные инвесторы, они инвестируют до 90% от общего объема ИЦБ.

Чем больше инвестиций в сектор ипотечных ценных бумаг, чем больше конкуренция на этом рынке, тем ниже ставка по ипотечным кредитам.

В России сегодня мы видим противоположную ситуацию. От всего объема выпущенных ИЦБ порядка 70% выкупает АИЖК и только 30% — частные инвесторы, остальные кредиты остаются на балансах у банков.

Для государства подобная конъюнктура российского рынка RMBS располагает к прекрасной возможности переориентировать его в сторону роста, и, возможно, подобные шаги станут одним из успешных путей по выходу из экономического кризиса. Для этого необходимо создать условия, мотивирующие институциональных инвесторов вкладывать деньги в развитие рынка RMBS-бумаг в России. Например, сейчас 70% портфеля ИЦБ составляет порядка 200 млрд рублей, соответственно, несложно посчитать, что если бы доля АИЖК была 10% рынка, то емкость рынка ипотечных ценных бумаг в России могла бы составить 2 трлн рублей в год.

Драйверы роста рынка ИЦБ

Государству необходимо выступить катализатором и регулятором отношений между игроками, чтобы привести ипотечный рынок к росту, задавая стандарты продуктов/рисков и мотивации для рыночных игроков.

Для того чтобы запустить рынок, как минимум важно подумать о следующем:

1.     Ввести налоговые каникулы для инвесторов по RMBS-бумагам минимум на 5-7 лет, чтобы инвесторы «вошли во вкус».

2.     Ввести институт маркет-мейкеров (крупные государственные банки, которые могли бы котировать ипотечные бумаги с обязательством выкупа).

3.     Увеличить срок ломбардного кредитования до 1 года (РЕПО ЦБ РФ) – это повысит ликвидность рынка.

4.     Ввести ипотеку с «плавающей ставкой», которая будет способствовать получению прибыли по ИЦБ для инвесторов, не ставя их в зависимость от колебания ставок на рынке.

Эти системные шаги в скором времени могут привлечь внимание страховых компаний и пенсионных фондов, а также частных инвесторов.

В первую очередь, им будет интересна хорошая доходность ценных бумаг с ипотечным покрытием, их высокая ликвидность и надежность. Рынок недвижимости был и остается одним из самых стабильных, несмотря ни на какие рыночные колебания, а ценные бумаги с ипотечным покрытием — актив высокого качества, поэтому благодаря привлечению на этот рынок крупных институциональных инвесторов предложение денежных ресурсов может превысить спрос и процентные ставки начнут снижаться. В результате население получит доступ к более выгодным условиям покупки жилья и спрос на недвижимость снова пойдет вверх, что приведет к развитию смежных рынков и экономики страны в целом.