Жители в доле: почему девелоперам нужно работать с населением
В конце весны решилась проблема с застройкой территории ВДНХ: город вывел земли выставки из состава особо охраняемых природных территорий, а Министерство культуры РФ своим приказом признало ее «достопримечательным местом». Где, по сути, разрешено капитальное строительство.
Приказ облегчил процедуру распродажи участков ВДНХ. Группа ПИК за 1,5 млрд рублей купила участок в 34 га в Отрадном, где раньше находилась автобаза ВВЦ, и собирается построить там 650 000 кв. м жилой недвижимости. Но девелоперам интереснее участки, более близкие к центральной аллее ВДНХ, которая собирает людской трафик. Было много споров о судьбе гигантской территории выставки с участием федеральных и московских властей, управляющих компаний, защитников архитектуры и всех вовлеченных сторон. Такие вовлеченные стороны в градостроительстве называются заинтересованными лицами, иначе стейкхолдерами (stakeholders). Стейкхолдерами могут быть инвесторы, девелоперы, местные, региональные и федеральные власти, владельцы недвижимости, надзорные органы, жители окрестных территорий, церковные приходы, посетители магазинов, арендаторы, некоммерческие организации и др. Лондонские власти рекомендуют девелоперам составлять карту или матрицу по работе со стейкхолдерами. Их следует делить на более и менее влиятельных, более и менее информированных, союзников, оппонентов, равнодушных и воодушевленных фолловеров. Относительно оппонентов рекомендация: вести переговоры и стараться снизить их влияние. О фолловерах: держать их в курсе и избегать искушения их эксплуатировать.
На Западе с середины прошлого века бьются над тем, как увязать друг с другом противоречивые интересы стейкхолдеров. В России все иначе, последние решения Москвы и Минкульта, которые могут изменить облик ВДНХ, с общественностью не обсуждались. Вот несколько примеров того, как взаимодействуют с заинтересованными лицами местные власти и застройщики в разных странах.
Отмена сноса здания
Финикс, штат Аризона, США
В шесть утра 17 июля 2014 года строительный подрядчик подогнал бульдозеры к зданию 1938 года постройки на территории ярмарки штата Аризона и приступил к его сносу. Одноэтажный дом, построенный в стиле ар-деко, уже был отключен от коммуникаций. Разрушить стены не успели: на место сноса прибыла команда защитников здания, поднятых по тревоге людьми, живущими по соседству. Бульдозеры пришлось остановить.
В России защитникам памятников архитектуры не привыкать ложиться под колеса строительной техники, но редко когда они добиваются результата. В столице штата городе Финиксе представители местной комиссии по сохранению исторического наследия прибыли на стройку с полученным в тот же день решением суда о приостановке сноса; оно сработало эффективно. Защитников здания поддержал мэр города, администрации ярмарки пришлось с ними договариваться.
Ярмарка штата Аризона была построена в 1930-х годах в числе многих других общественных зданий, дорог, объектов инфраструктуры, которые финансировались государством и давали работу миллионам американцев в годы Великой депрессии. Сейчас The Arizona Exposition and State Fair («Ярмарка Аризоны») — это принадлежащая штату компания на самофинансировании. Она сдает в аренду свои павильоны под выставки и мероприятия, на ее территории работает парк аттракционов. В общем, ярмарка напоминает ВДНХ в уменьшенном масштабе.
На ярмарке сохранилось несколько корпусов, построенных в 1930-е годы, однако Сивик Билдинг, который собирались снести, уже шесть лет стоит закрытым и без ремонта. За месяц до описываемых событий администрация ярмарки попросила у властей штата разрешения потратить деньги на асфальтирование площадки. Разрешение получили, а о том, что на площадке пока стоит здание в стиле ар-деко, умолчали. «Они нарушили не букву закона, а дух», — возмущался в беседах с журналистами депутат законодательного собрания штата Джон Кавана.
«У нас на территории осталось несколько исторических зданий, но сохранение этого экономически бессмысленно, — объясняла на пресс-конференции заместитель гендиректора «Ярмарки Аризоны» Кристи Уолш. — Мы должны зарабатывать деньги». По ее подсчетам, реставрация Сивик Билдинг обошлась бы в $1 млн, в то время как его снос и строительство современного павильона приносило бы $80 000–100 000 дополнительной выручки в год. Вмешательство городских властей ничего не решает: здание заложено в частном банке и стоит на земле, принадлежащей штату. Судебные разбирательства между «Ярмаркой» и защитниками Сивик Билдинг продолжаются уже год. Администрация «Ярмарки» предложила защитникам здания самим найти креативное решение. В интернете идет сбор средств на восстановление Сивик Билдинг.
Выселение нескольких тысяч человек
Микрорайон Синьтяньди, Шанхай, Китай
Двадцать лет назад район Синьтяньди, 3,6 га в самом центре Шанхая, был застроен малоэтажными домами в стиле шикумэнь. Внешне они напоминали западные жилые дома или таунхаусы, но имели каменные ворота, которые вели в крохотный внутренний дворик, без которого не обходятся жилища на востоке. Дома 1890–1930-х годов постройки, хотя и не были слишком уютны из-за перенаселенности, не были и ветхими.
В 1997 году власти района Лувань, где расположен Синьтяньди, заключили крупный контракт с гонконгским девелопером Shui On Group (выручка в 2014 году более $1,6 млрд). Shui On обязалась инвестировать $3 млрд за 15 лет в реконструкцию района, а администрация — обеспечить переселение жителей.
К стейкхолдерам вроде бы отнеслись внимательно. По заказу девелопера ученые из шанхайского Университета Тундзи исследовали архитектуру и историю местности. Shui on наняла американского архитектора Бенджамина Вудза, специалиста по приспособлению старых зданий к современности. Но тот, изучив площадку, посчитал, что большая часть домов в стиле шикумэнь реновации не подлежит. В результате основная масса строений была снесена и построена заново.
С переселением сначала все шло гладко: каждая семья получала на руки по $15 600 и могла переехать. Но начиная с 1997 года цены на недвижимость в Шанхае взлетели, денег на покупку стало не хватать, и жители стали протестовать. Однако власти принудили к переселению более 3500 семей, выделяя им деньги или жилье в пригородах.
Всего за шесть лет Синьтяньди стал пешеходным кварталом дорогих магазинов, кафе, ресторанов и гостиниц. Квартиры в псевдошикумэньских домах в числе самых дорогих в Шанхае, здесь селятся бизнесмены, политики и звезды спорта и шоу-бизнеса.
Изменение проекта
Оксфордский замок (бывшая тюрьма), Оксфорд, Великобритания
Замок более чем с тысячелетней историей до 1997 года был тюрьмой. Когда тюрьму закрыли, а графство выкупило участок у Министерства внутренних дел, девелоперская компания Osborn Group предложила построить в замке торговый центр, отель, парковку и рестораны.
«Логично предположить, что власти графства будут гордиться таким объектом исторического и архитектурного наследия, как Оксфордский замок, но нет! – писал в своей статье в журнале «Археология Великобритании» археолог Джон Стим. — Они хотят сделать из замка дорогой квартал с отелями и ресторанами». Стим вошел в группу обеспокоенных граждан Castle Action Group, которая стала противостоять проекту.
Сначала группа добилась того, что реконструкция замка была отложена на полгода. За это время ученые совместно со специалистами из британского фонда наследия разработали детальный план сохранения строений замка, представляющих ценность. Власти графства и девелопер были вынуждены принять этот план и скорректировать проект.
Вместо торгового центра основным арендатором стал отель Malmaison. Одно крыло бывшей тюрьмы заняла художественная галерея. Вид замка сохранился таким, что по нему водят экскурсии «Как начинался Оксфорд». Интересы стейкхолдеров были учтены, «Оксфордский замок» выиграл несколько престижных архитектурных наград.
Реконструкция обошлась в £44,5 млн, из них £10,3 млн выделили бюджеты разных уровней, остальные средства частные. Предполагалось, что графство получит 55% прибыли, если рентабельность девелоперского проекта превысит 17,5%. Однако проект так и не стал прибыльным для девелопера.