Валерий Саванович, в прошлом финансовый директор брокерской компании, уже больше пяти лет ничего не покупал на фондовом рынке — свободные средства он инвестировал в основном в коммерческую недвижимость. «Казалось, что это супернадежный и суперкомфортный бизнес, что недвижимость будет расти в цене вечно», — объясняет он. Так казалось не ему одному.
Совладельцами офисных и торговых центров, а также помещений поменьше — под магазины, рестораны и банки — становились в Москве олигархи, предприниматели средней руки, топ-менеджеры, эстрадные певцы, а также бывшие и действующие чиновники. Недвижимость, по мнению многих, была единственной альтернативой валютному депозиту или, например, золоту. Другие варианты даже не рассматривались. Спросите у среднего чиновника или певца, не покупает ли он на полученные в конверте деньги ценные бумаги, и он рассмеется вам в лицо: нашли дурака! «Игрой на рынке занимались все. Тот, у кого доходность на вложенные средства была меньше 20%, считался неудачником», — говорит Алексей Сигал, управляющий партнер BlackStone Keeping Company, предоставляющей услуги по управлению объектами.
Велик ли класс московских рантье? По оценке Дмитрия Сороколетова, директора департамента инвестиционных продаж компании NAI Becar, специализирующейся на консалтинге в области коммерческой недвижимости, на сдаче в аренду помещений в Москве (без учета квартир) зарабатывает от 100 000 до 200 000 человек. А по расчетам Дениса Колокольникова, гендиректора консалтинговой компании RRG, 2500–3000 собственников, в большинстве своем не будучи профессиональными девелоперами, зарабатывают на сдаче площадей в аренду более $5 млн в год.
Судите сами. Площадь всех нежилых помещений в Москве, включая больницы, детские сады и прочие учреждения, свыше 140 млн кв. м, это 40 000–50 000 объектов. Из них порядка 15 000–20 000 Колокольников относит к коммерческой недвижимости. Чтобы аренда приносила $5 млн в год, средняя площадь сдаваемой в аренду офисной недвижимости, например, должна превышать 10 000 кв. м (при средней ставке $500 за кв. м в год). «А, скажем, доход в $0,5 млн может приносить стометровый магазин на Тверской, который сдается по $5000 за кв. м, — замечает Колокольников. — И таких собственников на одной Тверской точно больше пятидесяти, при этом ряд из них владеет несколькими помещениями». Многие оформляли собственность на ресторан или продуктовый магазин в центре еще в начале 1990-х, когда мало кто догадывался о том, что эти помещения имеют такую ценность.
Ценность, существенно большую, чем у прочих объектов недвижимости. Головная боль собственника — найти арендаторов, но у помещений с отдельным входом на Тверской, Новом Арбате и прочих ключевых магистралях Москвы такой проблемы нет. Предложение ограниченно, и, несмотря на высокие цены, желающие арендовать магазин есть всегда. Доходность таких объектов выше, чем офиса на окраине. К тому же владельцу не нужно заниматься операционным управлением — он может спокойно жить в Лимасоле или кататься на яхте по Средиземному морю.
Дмитрий Сороколетов из NAI Becar выделяет две категории владельцев помещений, которые не вмешиваются в управление, получая стабильный доход: «Рантье — это бизнесмены, отошедшие от дел, а также чиновники или люди из околочиновничьей среды. Чиновников больше».
Доходность вложений зависит от того, по какой цене здание досталось владельцу. Чиновникам (от руководителей префектур до сотрудников московской мэрии и федеральных министерств и ведомств) часто удавалось получить объект недвижимости по ценам ниже рыночных, что обеспечивало дополнительную доходность на вложенный доллар. Кто-то без всяких препятствий оформлял аренду помещения на 49 лет, кто-то побеждал в конкурсе, где не все желающие могли участвовать, кто-то без страха приобретал объекты рейдерских захватов или собственность с плохо оформленными документами, имея возможность изменить ее легальный статус. Часто представители власти или члены их семей получают долю в бизнесе — обычно через офшоры — за помощь в приобретении объекта, оформлении документов.
Вот лишь одна довольно старая история. В июле 1998 года мэр Москвы издал распоряжение, поручив префектам административных округов выделить компании «ИКК», созданной годом ранее, земельные участки в аренду на 49 лет, причем на первые два года установить ставки аренды на уровне муниципальных предприятий. «ИКК» быстро построила три торговых комплекса в проходных местах. Позже в прессе всплыла информация, что среди акционеров компании числилась Татьяна Катукова, жена чиновника из администрации президента, бывшего заместителя министра МЧС.
Помимо чиновников и их родственников в качестве владельцев московской недвижимости нередко выступают наши бывшие соотечественники, сменившие гражданство. Иван Потехин, генеральный директор группы компаний «Эспро», которая занимается девелопментом и управлением недвижимостью, говорит, что встречал среди инвесторов в столичные офисы граждан ЕС в возрасте от 50 лет. Они рассматривают вложения как высокорисковые, в Россию приезжают 1–3 раза в год.
Ирина Жарова-Райт, председатель совета директоров инвестиционной группы Sesegar, специализирующейся на недвижимости, выделяет еще одну категорию владельцев помещений: «Бывшие девушки или бывшие жены бизнесмена, который в качестве прощального подарка приобрел им доходный бизнес».
Перестал ли пополняться класс рантье в кризис? «Коммерческая недвижимость в Москве больше не суррогат депозита, — говорит Валерий Саванович. — Думаю, многие инвесторы будут переключаться на другие направления». Проявились новые риски. Оказалось, что недвижимость не всегда обладает ликвидностью. Некоторые собственники, которым нужны были деньги для спасения основного бизнеса, не могли в разгар кризиса продать объекты даже с 50-процентным дисконтом. Начался массовый отток арендаторов, а затраты на содержание и обслуживание помещений при этом не снизились. В среднем, по словам Савановича, коммерческая недвижимость сейчас дает 8–14% годовых. Если вычесть все затраты на обслуживание, то получается не больше 5–8%.
Последний раз Саванович смотрел объект на предмет покупки в конце осени 2009-го — уже заполненный арендаторами торговый центр по адекватной цене. «Не взял. Незачем», — говорит бизнесмен. Он объясняет, что арендатор может съехать в любой момент, а каждый месяц простоя помещения — минус 10% доходности. К тому же он сам занимается управлением объектами и знает, что арендаторы стали капризнее (раньше они предпочитали не беспокоить собственников) и управление недвижимостью превратилось в такой же ежедневный жесткий бизнес, как любой другой.
А вот Дмитрий Зольников, владелец компании «ТНГ», занимающейся оптовой торговлей игрушками, продолжает покупать объекты. Инвестициями в коммерческую недвижимость он занимается уже больше 10 лет. Его, правда, больше интересует теперь не арендный доход, а возможность «умно купить, что-то сделать и перепродать дороже». И Зольников, и Саванович отмечают, что сейчас можно найти на рынке привлекательные объекты.
«Спящих инвесторов», или рантье, падение доходности в кризис мало волнует. «Рантье, как правило, и не воспринимают вложения в недвижимость как бизнес, не гонятся за большим доходом — им важнее стабильность поступления дохода. Так что в кризис, наоборот, тех, кто хочет приобрести недвижимость, стало больше», — говорит Дмитрий Сороколетов.
Алексей Сигал из BlackStone Keeping Company говорит, что изменилась тактика инвестиций. Раньше предприниматели-рантье, готовые рискнуть частью растущих доходов от основного бизнеса, интересовались любыми активами. «Сейчас ситуация другая, люди готовы покупать, но стали разборчивее. Интересует хорошее местоположение и концепция. Интерес к проблемным активам стал меньше, и если их покупают, то только с большим дисконтом», — отмечает Сигал. Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, тоже говорит о том, что в кризис многие владельцы малого и среднего бизнеса покупают недвижимость. «Чаще всего они вкладываются в объекты, с которыми прямо или косвенно сталкиваются при ведении своего основного бизнеса. Владельцы магазинов предпочитают покупать помещения под торговые точки. Остальные чаще покупают небольшие, до 1500 кв. м, офисные блоки в новых бизнес-центрах».
Бизнесмен Владимир, за несколько лет сформировавший портфель объектов офисной и торговой недвижимости, заметил появление в Москве новых покупателей, часто из других российских регионов, которые стремятся спасти деньги, заработанные на другом бизнесе. «Такие они теплые! Сами в дела не вникают, ставят каких-то своих людей, которые тоже ни в чем не разбираются, но им владелец доверяет, — рассказывает Владимир, попросив не называть его фамилию. — Я распродал им весь неликвид. Как можно, например, купить объект, не подключенный к электричеству?»
«Я считаю, что коммерческая недвижимость — это очень интересно и перспективно, — говорит Павел Теплухин, бывший председатель совета директоров УК «Тройка Диалог». — Но надо понимать, что удачно инвестировать средства в коммерческую недвижимость можно, если разбираешься в налогообложении, умеешь правильно структурировать денежные потоки и ориентируешься в управлении объектами. Это финансовая схема, а не бизнес, который можно потрогать руками. Рентная доходность — валовый доход за вычетом прямых издержек — должна быть около 15%. В противном случае это не бизнес, а хобби, и лучше вложить деньги в покупку замка».
Но замок, увы, не так доступен, как помещение под магазин или ресторан в соседнем доме.