Военный строитель

Июньским днем 2010 года на небольшой московской улочке припарковался автомобиль Nissan Teana. На пассажирском месте сидел заместитель начальника филиала Районного управления заказчика капитального строительства (РУЗКС) Министерства обороны полковник запаса Сергей Емелин. Спустя пару мгновений из стоявшей рядом машины вышел отставной генерал-майор, до 2008 года возглавлявший Управление по реализации жилищных программ Минобороны, Михаил Бековицкий. Он сел в «ниссан» полковника, зажав в руке темный полиэтиленовый пакет. В пакете было 4,5 млн рублей. Они предназначались Емелину за содействие в оформлении документов и приемке счетов при строительстве жилых микрорайонов для военных в Балашихе и Подольске. Когда через несколько минут генерал-майор вышел из машины, пакета у него в руках не было.

В марте 2011 года Мосгорсуд приговорил Емелина к семи с половиной годам лишения свободы за получение взятки в особо крупных размерах. В числе прочего ему инкриминируется тот эпизод с полиэтиленовым пакетом генерал-майора Михаила Бековицкого. Бековицкий представлял интересы генподрядчиков по застройке микрорайонов в Балашихе и Подольске. «За Балашиху» Емелин получил 3,5 млн рублей. А генподрядчиком строительства почти полумиллиона квадратных метров жилья в 30-м микрорайоне города является компания «Мортон».

Еще три года назад это название мало кому было известно. «Мортон» едва ли входил даже в двадцатку строительных компаний России. А сейчас компания ворвалась в рейтинг Forbes, символично оставив позади знаменитую «Интеко», только что проданную Еленой Батуриной. И не только «Интеко»: в 2010-м «Мортон» построил больше жилья, чем «Главстрой» или «ДОН-Строй». И этот рывок компания совершила в разгар кризиса, который поставил под угрозу выживание многих строительных фирм.

Как ей это удалось? Обсуждая неожиданный взлет «Мортона», участники рынка неизменно вспоминают контракт с военными — в кризис, когда продажи жилья рухнули, госфинансирование было палочкой-выручалочкой для бизнеса. Но история «Мортона» началась не с этого.

«До четвертого курса я не относился к бизнесу серьезно, — рассказывает основатель «Мортона» Александр Ручьев в интервью Forbes. — Считал, что он кончится и космические корабли снова будут бороздить просторы Вселенной». То, что бизнес, — это надолго, выпускник подмосковного Физтеха, изучавший аэрофизику и технику, признал только в 1994 году.

В 1990-е годы бизнес Александра Ручьева был весьма заурядным. Он и его бывшие сокурсники закупали оптом и по бартеру товары народного потребления и продукты, загружали в машину и привозили на заводы, устраивая двухдневные распродажи. Занимались бартером, выстраивая цепочки из полутора десятков товаров. На налогах экономили, пользуясь льготами московского отделения Союза чернобыльцев, с которым, говорит Ручьев, он был дружен.

Параллельно предприниматель сколотил строительную бригаду, которая получала небольшие подряды на капитальный ремонт жилых и нежилых помещений. Кто бы мог подумать, что именно это занятие и станет мостиком в большой бизнес.

Александр Ручьев, фото Дмитрия Тернового для Forbes

В 1998 году в Москве активно застраивался экспериментальный район Митино — своеобразный полигон новых технологий, многие дома здесь возводились не индустриальным способом, а по индивидуальным проектам. Александр Ручьев сумел «продать» «Главмосстрою» собственную технологию утепления фасадов и с бригадой смонтировал их в жилом комплексе «Митинский оазис». Оборотный капитал компании превысил $1 млн.

Эти деньги Ручьев решил вложить в первый крупный самостоятельный проект — высотный жилой комплекс из двух домов на Пролетарском проспекте в Щелково. Кроме того, «Мортон» стал соинвестором, а потом и основным инвестором микрорайона «Озерный» в поселке Медвежьи Озера Щелковского района. К тому моменту за плечами «Мортона» было несколько десятков подрядов по капремонту в разных районах Подмосковья. «Администрации Щелково понравился наш проект, и они выделили нам землю бесплатно, — вспоминает Ручьев. — Нам было это удивительно, мы же читали газеты, смотрели телевизор и знали, что везде коррупция».

Но избежать обвинений в связях с чиновниками «Мортону» не удалось. «А правда, что Лобян с Твердохлебовым (заместитель главы и глава администрации Щелковского района в то время. — Forbes) получили $300 000 от «Мортона»?» — выкрикивали рассерженные жители Щелковского района на встрече с новым руководителем района.

На бумаге строители имели серьезные обязательства перед администрацией, прописанные в инвестконтракте. Например, район обязуется передать в аренду участок земли и профинансировать объекты инфраструктуры, а инвестор — построить дома в срок, выделить району 10–20% квартир для бюджетников и обеспечить объекты социальной инфраструктурой — детским садом, поликлиникой и т. д. Но через пять лет после начала стройки, в 2009 году, жители «Озерного» жаловались главе района, что поликлиники, детского сада и школы так и нет, компания объясняет это недостатком средств и финансовым кризисом. В рамках одного из проектов в Щелково «Мортон» должен был перенести из двора жилого дома технические помещения автоколонны, а на их месте построить новый жилой комплекс. Бизнесмены же сразу развернули стройку, мотивируя это тем, что на перенос нужны деньги, которые они намерены получить от продажи квартир в строящемся доме.

«По первому инвестконтракту в Щелково администрация должна была профинансировать 60% магистрального коллектора, — излагает свою версию Ручьев. — Мы его построили, но с 2004 года денег на него в бюджете нет. Денег в бюджете на инженерные сети, садики и школы никогда нет». Пионерский проект в Щелково, по уверениям Ручьева, был едва ли не убыточным — неподалеку работали, продавая жилье ниже себестоимости, «Стройметресурс» и «Социальная инициатива».

Но продажи в «Озерном» шли бойко, и бизнес «Мортона» постепенно развивался. Как и у десятков других строительных контор, которые застраивали столичные земли комплексами по два-три дома.

«В2003–2004 годах шла реконструкция земельного рынка», — констатирует генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. За два года после вступления в силу закона об обороте сельхозземель сменилась большая часть собственников подмосковных угодий. Энергичные бизнесмены (их еще называли рейдерами) скупали у крестьян паи или иным способом получали контроль над колхозами и совхозами, выгоняли прежнее руководство, а землю распродавали под застройку. Это произошло и с совхозом «Первое Мая» в подмосковной Балашихе, который выращивал около МКАД помидоры и огурцы.

В 2004 году структуры Ильи Хайкина и Антона Михалева спешно продавали земли совхоза «Первое Мая». Они тогда отбивались в судах от совхозников и других конкурентов и с распродажей не тянули. «Мортон» стал владельцем участка земли площадью около 15 га — в семь раз больше, чем в «Озерном». Историю покупки представители «Мортона» комментируют уклончиво: купили у «новой администрации совхоза» на заемные средства.

На новых землях Ручьев решил развернуться по-настоящему. Общая площадь жилого комплекса «1 Мая», который «Мортон» запланировал построить, составляла 360 000 кв. м, объем инвестиций — больше $500 млн. «Нужны были совсем другие инвестиции и строительные мощности, — вспоминает Ручьев. — Сначала нам это казалось непосильной задачей».

Ни своих строительных мощностей, ни ресурсов у «Мортона» не было, и Ручьеву понадобился партнер. Через общих знакомых бизнесмен вышел на заместителя гендиректора «ДСК-1» Владимира Дворецкого и предложил гиганту поучаствовать в проекте. Тот согласился — комбинату нужно было загружать мощности, а как раз тогда был спад в городских заказах.

Это стало началом большой дружбы. С тех пор «ДСК-1» работает на всех объектах «Мортона», компании построили уже пять микрорайонов общей площадью больше миллиона квадратных метров — «Щитниково», «Жемчужину Балашихи», «Катюшки» и др. «Мортон» сегодня — один из крупнейших наших партнеров», — комментирует первый заместитель директора «ДСК-1» Андрей Паньковский. Надо сказать, что крупнейший комбинат очень редко выступает генподрядчиком, чаще всего он возводит коробки панельных зданий на субподряде, — так и хлопот меньше, и риски минимальны. По данным отчетности «ДСК-1», в последние годы комбинат поставляет «Мортону» 34% продукции. Обе компании утверждают, что отношений собственности между ними нет. В учредительных документах компаний группы «Мортон» до последнего времени фигурировал сам Александр Ручьев или его отец, и участники рынка не знают иных людей, которые бы представляли «Мортон». Ручьев утверждает, что у него в «Мортоне» еще шесть партнеров, причем контрольного пакета нет ни у кого.

Схему, отработанную с совхозом «Первое Мая», Ручьев распространил и на другие микрорайоны. Землю чаще всего покупали у частников. «Ручьева знают все землевладельцы», — рассказывает Максим Лещев. «Мортон» приходит на площадку и готовит коммуникации, описывает модель работы компании управляющий проектами «Тринфико Проперти Менеджмент» Артем Цогоев. Домостроительные комбинаты приходят на готовую площадку, застраивают ее типовыми коробками, а на оставшемся месте «Мортон» строит несколько своих башен. Комбинат может работать за счет доли в готовых домах или остаться просто субподрядчиком.

В 2008 году в работе у «Мортона» было больше миллиона квадратных жилья, выручка составляла 4,5 млрд. И тут грянул кризис.

Осень 2008-го и весь 2009 год стали кошмаром для всех, чья работа хоть сколько-нибудь была связана с недвижимостью. Продажи встали. «За последний месяц нам не удалось продать ни одного квадратного метра недвижимости», — писал в августе 2009-го владелец Mirax Group, которая сейчас потеряла даже название, Сергей Полонский. «ПИК», «ДОН-Строй», «Система-Галс» сменили владельцев: приток денег прекратился, и нечем стало расплачиваться по кредитам.

Надежными источником денег остался бюджет — ведущие московские строители выстраивались в очередь за городским и федеральным заказами. И тут «Мортону» повезло больше других.

О том, что Министерство обороны намерено построить крупные жилые микрорайоны для военных, Александр Ручьев узнал задолго до объявления аукциона весной 2009 года. «К нам как к людям, давно работающим в Балашихе, обратился военный заказчик, РУЗКС, — объясняет Александр Ручьев. — Они предложили нам разработать проектную документацию. Мы выполнили проектные работы, и только потом был объявлен конкурс».

Это был ключ к победе. Процесс распределения 17 млрд рублей проходил в два этапа. Второй этап (собственно аукцион, на котором «Мортон» победил) широко освещался в прессе. А на первом РУЗКС заказал компании Александра Ручьева разработку проектной документации, и об этом никто не знал. Федеральное казначейское предприятие РУЗКС, которое тогда возглавлял полковник Емелин, на сайте «Росгосзатраты» фигурирует не как заказчик, а как поставщик услуг (технического заказа). Поэтому предприятие не обязано оглашать своих контрагентов.

В материалах Мосгорсуда, осудившего полковника Емелина, есть информация, из которой можно сделать вывод о том, что между «Мортоном» и фирмой отставного генерала Михаила Бековицкого был заключен договор на консультационные услуги. Сыграло это роль при выборе компании-проектировщика или нет, неизвестно. Но генерал, много лет занимавшийся распределением квартир среди военнослужащих, обладал большими связями. Осужденный бывший начальник РУЗКС Емелин утверждал в суде, что знаком с Бековицким с 2000 года.

Проектная мастерская «Мортон» взялась за дело. К весне 2009-го проект был готов: на территории бывшей войсковой части предполагалось построить 24 панельных дома, 23 из них относились к серии П-44.

Что это означает? Технология и права на возведение домов этой серии принадлежат «ДСК-1», никакой другой комбинат производить такие дома не может. «Конкурс был заранее спланирован, — считает генеральный директор строительной компании «С. Холдинг» Алексей Шепель. — К площадке были привязаны только серии «ДСК-1». Другие строители, которые подали заявки на аукцион, торговаться не стали, и с минимальным снижением цены контракт стоимостью 17 млрд рублей получил «Мортон». Позже и другие строители получили свой кусок пирога. Дома в 30-м микрорайоне Балашихи строили не только «ДСК-1», но и ГВСУ Центр, «СУ-155».

Фигурантом уголовного дела против бывшего начальника РУЗКС «Мортон» не является. «Некоторые СМИ писали, что у «Мортона» вымогали деньги в связи с контрактом в Балашихе, но это ошибка. Денег у нас не вымогали» — так прокомментировал историю с военным заказчиком официальный представитель компании.

Ручьев победу своей компании в громком конкурсе объясняет так: «Нам повезло, что была Балашиха. Если бы не Балашиха, мы бы не выиграли». По его словам, «Мортон» только в строительство системы канализации вложил 500 млн рублей, а кроме того, участвовал в реконструкции подстанции в Горенках и потому имел моральное право строить по соседству офицерские дома.

В декабре 2010 года участники форума военнослужащих, стоящих в очереди на жилье, находились в тревожном ожидании: предстояло долгожданное распределение квартир в Балашихе. Слухи ходили разные: одни говорили, что метры в ближнем Подмосковье заберет себе центральный аппарат, другие — что квартиры получат те, у кого последнее место службы было в Москве. Однако первыми счастливцами стали офицеры Обнинска и Брянска. Первую очередь домов «Мортон» успел сдать до конца 2010 года, как и обещал.

«Если вы не барсук, нора не для вас» — рекламные объявления «Мортона» зазывают граждан покупать квартиры в Московском регионе по невысоким ценам. С середины 2000-х такие объявления ассоциируются с обманутыми дольщиками и многолетними задержками строительства. Но «Мортон» не замечен ни в том ни в другом. «Они выбрали для себя трудную нишу самого дешевого жилья и действительно успешно в ней работают», — комментирует Максим Лещев.

На дешевое жилье приходится 75–80% подмосковного рынка, констатирует эксперт. «Мортон» сумел захватить в этом сегменте существенную долю: теперь в портфеле проектов «Мортона» больше 1,5 млн кв. м жилья экономкласса. В кризис компания заняла 3,5 млрд рублей и купила у группы «Абсолют» земельный участок под строительство «Солнцево-парка», а также вместе с Galaxy Group стала соинвестором проекта «Бутово-парк».

Александр Ручьев считает, что средняя цена, по которой «Мортон» продает жилье, в ближайшее время не превысит 75 000 рублей за кв. м. Как научиться строить дешево? Например, не отдавать посторонним проектирование или продажи — все это «Мортон» делает сам. Есть еще способ — использовать земли лесфонда.

«У «Мортона» практически вся застройка сопровождалась вырубкой, — сетует бывший депутат Балашихинского совета депутатов, эколог и защитник парка «Лосиный Остров» Алексей Бутьев. — Даже коммуникации к микрорайону «Авиатор» они тянут не в черте города, а через Горенский лесопарк, чтобы не нести лишних расходов».

Скандалы, связанные со строительством в охранной зоне «Лосиного Острова» или незаконной вырубкой деревьев, сопровождают «Мортон» с 2005 года. По факту вырубки 1,2 га национального парка было даже возбуждено уголовное дело, возмущались и депутаты Мосгордумы. Но последствий не было. «Они сумели закрыть уголовное дело — серьезные ребята», — замечает бывший глава Росприроднадзора Олег Митволь. Александр Ручьев, впрочем, говорит, что граница «Лосиного Острова» не установлена, а его дирекция считала, что строительство велось в природоохранной зоне. «Другие ведомства так не считали, — говорит бизнесмен, — и в итоге все суды мы выиграем».

Как еще можно удешевить строительство? «Они не заморачиваются с разработкой проекта планировки, — рассказывает Алексей Бутьев. — Просто приходят и все расчищают под бульдозер». На территории «Авиатора» строения войсковой части перемежались вставками 50–70-летнего соснового и березового леса. По словам Бутьева, «они все сровняли, выстроили свои коробки, сейчас там ни деревца».

Ручьев в интервью Forbes воодушевленно рассказывает, что в его микрорайонах нового типа должна быть зеленая зона, где можно совершать длительные прогулки, делится и другими идеями (см. стр. 194). Пока же из окна кабинета, в котором мы беседуем с Ручьевым, открывается вид на промзону Северо-Восточного округа. На видном месте в кабинете у бывшего аэрофизика стоит шкаф с иконами, иконы развешены и по стенам. Над столом — портреты Медведева и Путина.

«Мы как-то думали сделать IPO, — рассказывает Ручьев (ему еще нет и 40 лет, но манерами он скорее напоминает советского офицера, чем современного предпринимателя). — Прошли тренинг. Нам говорят, обязательно все решения обсуждать на совете директоров и бороться с коррупцией, а если ты не борешься с коррупцией или, по мнению западных специалистов, к ней причастен, тебя могут посадить в тюрьму. Ну и зачем такое IPO? А с коррупцией мы будем бороться так, как умеем».

[processed]