Стройка на века

Зимним вечером бетонная глыба недостроенного 38-этажного жилого дома «Авеню 77» в спальном московском районе Чертаново Северное выглядит заброшенной. Вокруг горят тысячи окон панельных 16-этажек, а уходящую в небо новостройку не сразу и увидишь в темноте. Гигантское здание кажется готовым, но часть фасада недоделана, окна не остеклены, строительные краны неподвижны. На втором этаже светится несколько окон; за неплотно задернутыми импровизированными занавесками видны сохнущие на веревках спецовки. Похоже, тут временно поселились строители.

Многофункциональный комплекс «Авеню 77» с большим торговым комплексом, многозальным кинотеатром, трехэтажным подземным гаражом и 190 000 кв. м квартир (как небольшой городской микрорайон) должны были сдать в 2007 году. Потом застройщик, компания «Капитал Груп» объявила о переносе срока сдачи на вторую половину 2009 года. Такие задержки со строительством в Москве не редкость, но владельцы недостроенных квартир бизнес-класса, цена которых недавно составляла от $500 000 до $1 млн, бьют тревогу. Они убеждены, что своих квартир в срок не получат, и постепенно вживаются в непривычную для представителей среднего класса роль «обманутых дольщиков».

«На стройке работало 800 человек, осталось 80, включая охрану», — пишет на форуме соинвесторов «Авеню 77» пользователь Ильдар. Дольщики недавно подписали письмо мэру Москвы Юрию Лужкову: «Нами была получена неофициальная информация от строителей… что значительная часть персонала… была уволена со стройки, а оставшимся рабочим не выплачивается заработная плата, подрядчикам строительства не оплачиваются уже выполненные работы. Эти факты наводят на мысль о том, что заказчик строительства — ООО «Капитал Груп» — значительно снизил объемы финансирования строительства… Наши опасения усугубляет мировой финансовый кризис…». Всего у «Авеню 77» около полутора тысяч соинвесторов. Ситуацию усложняет информационная закрытость компаний, сообщил Forbes глава инициативной группы, написавшей письмо, Андрей Петров.

«Капитал Груп» — одна из крупнейших в Москве девелоперских компаний. Она подконтрольна трем предпринимателям, которые ведут совместный бизнес с середины 1990-х, — Владиславу Доронину, Павлу Тё и Эдуарду Берману. «Капитал Груп» возвела в Москве почти 50 зданий — жилых, торговых и офисных комплексов. Оборот группы в 2007 году составил, по оценкам, примерно $700 млн. На разных стадиях строительства еще 12 зданий площадью 2,5 млн кв. м (для сравнения, во всей Москве в год строят 4,8 млн кв. м жилья). Будут ли они достроены?

«Увольнения рабочих с площадок действительно были, но они были частичными и направлены исключительно на снижение затрат для адаптации к кризису», — говорит в интервью Forbes генеральный директор группы Андрей Нестеренко. Про «Авеню 77» он добавляет: «Работы ведутся внутри здания». По словам Нестеренко, холдинг «Капитал Груп» хорошо подготовился к кризису: компания на ранних этапах строительства продала площади во многих «длинных» проектах, обеспечив себе таким образом финансовую подушку на первое время, избавилась от объектов вне Москвы и заранее обзавелась большим портфелем коммерческой недвижимости, приносящей стабильный доход от аренды.

Коммерческой недвижимости у «Капитал Груп» и правда немало — девять офисных и торговых зданий. Они принадлежат кипрской компании Supperstone Holdings Limited, сданы в аренду и, по данным отчетности Supperstone, принесли в 2007 году $56 млн. В крайнем случае, если произойдет что-то совсем уж неприятное, здания можно попробовать продать: они стоят несколько сотен миллионов долларов. Соинвесторы строек «Капитал Груп» могут быть спокойны?

Не совсем. Многие соинвесторы «Авеню 77» заключали договоры вовсе не с Supperstone, а с фирмой «Джет Авиатек», уставный капитал которой составляет 10 000 рублей. Летом владельцем этой фирмы было частное лицо, сейчас кипрский офшор —  никакой связи с Supperstone.

В 2007 году владельцы «Капитал Груп» объединили часть своего бизнеса в единую прозрачную холдинговую структуру с головной компанией C.I.T., зарегистрированной на Кипре. Но вошли в холдинг только сданные в аренду торговые центры и офисные здания, а стройки жилых домов по-прежнему принадлежат веренице фирм с ничего не говорящими названиями. «У «Капитал Груп» такая практика: каждый объект — отдельная компания, — объясняет директор по развитию риелторской компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. — У них около 300 юрлиц, объединенных только товарным знаком».

Трое совладельцев «Капитал Груп» совместно занялись скупкой приватизирующихся московских предприятий, представлявших интерес преимущественно своими земельными участками, в середине 1990-х. У них был и другой бизнес — у Доронина автосервис, у Павла Тё инвесткомпания «Новые русские», а втроем с Берманом они в 1996 году открыли дорогой ресторан «Ангеликос». Но уже тогда было ясно, что основным бизнесом предпринимателей станет строительство: «Капитал Груп» заказала архитектурному бюро «Остоженка» проектирование трех офисных зданий в центре Москвы, причем два — неподалеку от Кремля в районе улицы Остоженка, которая обещала стать одним из самых престижных районов столицы (что впоследствии и произошло).

«Когда они начинали, мы были у них единственными архитекторами, — вспоминает глава бюро «Остоженка» Александр Скокан. — Платят они всегда аккуратно, а еще умеют правильно ставить задачи. Не «фасад в стиле хай-тек», а «соотношение остекленных и неостекленных элементов 50 на 50». Такие задачи приятно выполнять».

Бизнес-центры были готовы к 1999 году, как раз когда арендная плата за офисы в Москве из-за экономического кризиса упала втрое. Разочаровавшись, партнеры решили, что на остальных имеющихся площадках будут строить преимущественно жилье. «Это было правильное решение, — говорит владелец корпорации «С.Холдинг» Алексей Шепель. — Жилье тогда продавалось, а офисы нет».

В первом многоквартирном жилом доме бизнес-класса, построенном компанией в тихом Пресненском районе Москвы, одну из квартир занял основатель компании Владислав Доронин. Доронин — единственный совладелец «Капитал Груп», получивший широкую известность, причем повод никак не связан с бизнесом: он регулярно попадает в объективы папарацци вместе со своей подругой, британской топ-моделью и актрисой Наоми Кэмпбелл. В прессе можно прочитать  истории о покупке 46-летним русским мультимиллионером подарков для подруги, среди которых матрешка от Yves Saint Laurent за €33 000 и особняк в Бразилии за $18 млн. Дом, в котором поселился Доронин, был построен и сдан в рекордные сроки, несмотря на то что разные ведомства, от Объединения административно-технических инспекций (ОАТИ) до префектуры ЦАО, неоднократно выдавали предписания прекратить работы. Неуязвимость была фирменной чертой строек «Капитал Груп».

Многие конкуренты «Капитал Груп» полагают, что компания пользуется покровительством столичных властей благодаря дружбе Павла Тё (он отвечает за согласование проектов с городскими властями) c Сергеем Цоем, пресс-секретарем мэра Москвы. Несмотря на незвучную должность, Цой, работающий с Юрием Лужковым с 1991 года, считается одним из самых влиятельных в городе чиновников, он может организовать встречу с мэром, показать ему нужную публикацию и т. п. Цой всегда отрицал, что между ним и девелоперской компанией существует какая-то связь, однако он имел возможность познакомиться с Тё еще в 1993 году. Тогда фирма Павла Тё, АОЗТ «Профит», была зарегистрирована по одному адресу с компанией «Гольфстрим», наполовину принадлежавшей жене пресс-секретаря, предпринимательнице и певице Аните Цой. Когда в 2001 году мэрия выделила возглавляемому ею «Фонду помощи детям «Анита» участок земли в центре столицы под строительство детского культурно-досугового центра, в партнеры Анита Цой позвала «Капитал Груп». Сейчас на участке «Фонда помощи детям» стоит бизнес-центр площадью 5600 кв. м и стоимостью $66 млн. «Цой очень хорошо дружит с «Капитал Груп», — считает бывший чиновник московского правительства. — Но в мэрии и других охотников сделать что-то для «Капитал Груп» в избытке». (На вопросы Forbes Цой не ответил.)

Московские девелоперы, занимающиеся в Москве так называемой точечной застройкой (то есть строительством внутри обжитых районов), нередко оказываются в центре громких скандалов, и «Капитал Груп» не исключение. Строит компания жилой комплекс бизнес-класса на юге центральной части столицы — руководство расположенной рядом фабрики «Ударница» идет в суд жаловаться, что из-за стройки якобы «поплыли» грунты и пошли трещинами забор и склады (суд в иске отказал, признав, что здание фабрики и ранее находилось в аварийном состоянии). Возводит гигантский жилой дом «Аэробус» — подрядчик, компания «Мостотрест», доказывает в суде, что ей недоплатили 1,8 млн рублей за временное ограждение котлованов, а Ростехнадзор приказывает приостановить работы из-за отсутствия согласований с экологами и несоблюдения СНИПов. Росприроднадзору удалось добиться судебного решения об остановке строительства комплекса «Город яхт» (впоследствии «Капитал Груп» его возобновила). А знаменитый голландский архитектор Эрик ван Эгераат, спроектировавший Музей естественной истории в Роттердаме, здание банка ING в Будапеште и много других построек, доказал в Стокгольмском арбитражном суде и Международном арбитраже при РСПП, что после четырех лет сотрудничества «Капитал Груп» не полностью рассчиталась с ним, нарушила его авторские права, передав уже готовые проекты другим архитекторам, и должна выплатить ему $4,7 млн. Ни один застройщик ни в России, ни в какой другой стране ни разу даже не приблизился к тому, чтобы поступить так, как поступили владельцы «Капитал Груп», возмущается голландец.

Третий совладелец компании, Эдуард Берман (он недавно переехал из двухуровневого московского пентхауса в четырехуровневый) курирует строительство и сам встречается с соинвесторами и общественностью. Взаимодействие с общественностью не всегда идет гладко. Сопредседатель общественного движения «Народ» Петр Милосердов в позапрошлом году участвовал в митинге протеста против строительства дома, который «Капитал Груп» возводит на севере столицы. Митинговали жители окрестных домов, недовольные тем, что застройщик снес детскую площадку и, по их мнению, превысил разрешенный объем строительства. «Служба охраны «Капитал Груп» попыталась затащить меня в припаркованный джип, милиционерам они показывали какие-то удостоверения, — рассказывает Милосердов. — Завязалась драка, меня отбили, в милиции даже завели уголовное дело, но потом все спустили на тормозах. Сказали, что номер машины ни в каких базах не значится».

Статистика пока не публикует точных данных о сокращении объемов строительства в Москве из-за кризиса, однако остановившиеся стройки уже видны невооруженным глазом. «Официального приостановления строек нет, — объясняет Илья Шершнев из Swiss Realty Group. — Но я думаю, что в силу невозможности расплачиваться с подрядчиками и поставщиками по многим проектам действительно возможно приостановление контрактов». Причины задержек понятны: многим девелоперам не удается получить заемное финансирование для продолжения строительства. В этих условиях единственная возможность финансировать строительство в прежнем объеме — продавать квартиры. По данным риелторской базы WinNER и опрошенных Forbes риелторов, в конце ноября предлагалось к продаже 490 квартир в новостройках «Капитал Груп», в декабре — уже на 100 больше. При этом продажи на рынке жилой недвижимости сегодня «находятся в пределах статистической погрешности», говорит Шершнев, имея в виду, что фактически ничего не продается. Добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев: «По моим расчетам, сейчас на первичном рынке квартира быстро продается со скидкой 50%».

В «Капитал Груп» признают снижение спроса, но считают это временным явлением. «У клиентов сейчас психологический период ожидания больших скидок, — говорит Андрей Нестеренко. — Однако мы ждем, что покупатели поймут: не все, что дешево, — качественно. И мы уже видим значительный возврат клиентов к нам после проверки рынка».

За 17 лет, не исключая и кризисный 1998 год, «Капитал Груп» не бросила ни одного своего объекта. Сейчас многое зависит от того, как долго продлится кризис. Два самых дорогих объекта компании — «Имперский дом» и «Город столиц» — строятся так, будто никакого кризиса и нет: работа идет круглосуточно. Однако покупателям площадей в остальных домах, похоже, придется подождать лучших времен: $56 млн, которые получали в год Доронин, Берман и Тё от сдачи в аренду своей коммерческой недвижимости, — это примерно одна десятая часть строительной себестоимости «Авеню 77». А ведь у «Капитал Груп» тринадцать строек.