Риэлторы поневоле. Бинбанк просит девелоперов помочь ему в продаже непрофильных активов

Бинбанк, о санации которого ЦБ объявил 21 сентября, предлагает представителям крупных девелоперских компаний поучаствовать за вознаграждение в поиске покупателей для непрофильных активов банка – торговых площадей, бизнес-центров и земельных участков.

Об этом  рассказали Forbes два участника рынка коммерческой недвижимости. В презентации, которую представитель Бинбанка высылал девелоперам (есть у Forbes), фигурируют такие объекты, как бизнес-центр Dominion Tower — единственное в Москве здание знаменитого архитектора Захи Хадид, ТЦ «Матрица», производственно-складской комплекс «Саларьево»,  БЦ «Новый Квартал» в Хабаровске, а также ряд складских помещений и земельных участков в регионах.

Общая стоимость этих площадей, по оценкам самого Бинбанка, составляет 7,8 млрд рублей.  Наиболее дорогие объекты из презентации — БЦ Dominion Tower, производственно-складской комплекс «Саларьево» и ТЦ «Матрица».  Банк оценил их, соответственно, в 2,2 млрд рублей, 2,1 млрд рублей и 775,8 млн рублей с учетом НДС.

Собеседникам Forbes предлагалось заключить с Бинбанком договор возмездного оказания услуг по поиску покупателей и арендаторов на объекты недвижимого имущества. По условиям этого документа (есть у Forbes) вознаграждение за факт привлечения покупателя может составить 3% при сумме сделки от 1 млн до 10 млн рублей,  2,5% — при сделке на 10,1 — 50 млн рублей,  2% — на сумму 50,1—100 млн рублей и 1% — при сумме cделки в 100,1 — 500 млн рублей. Если же стоимость объекта при продаже превысит 500 млн рублей — условия сделки оговариваются в индивидуальном порядке, но обычно комиссионное вознаграждение в таких случаях составляет 1%, уточнил в разговоре c одним из собеседников Forbes представитель Бинбанка.

Как отметил в своем письме к девелоперам сотрудник управления по реализации непрофильных активов Бинбанка, полный перечень объектов, который банк планирует продать, доступен на онлайн-площадке smolotka24.ru. На этом сайте, который, согласно информации в разделе «Контакты», был запущен Бинбанком в 2017 году, выставлены  на продажу десятки объектов — от грузовой техники до земельных участков и готового бизнеса. При этом те же Dominion Tower и ТЦ «Матрица» на нем не представлены. Из объектов, доступных на платформе smolotka24.ru, самым дорогим является завод «Красный металлист» в городе Ставрополь — его предлагается купить по цене 536, 5 млн рублей с учетом скидки в 20%.

Пресс-служба Бинбанка отказалась от каких-либо комментариев на эту тему.

Сбросить балласт

Опрошенные Forbes аналитики сходятся во мнении, что временная администрация Бинбанка в ходе санации торопится реализовать непрофильные активы для улучшения финансовых показателей кредитной организации.

У прежних собственников Бинбанка, группы «Сафмар» была иная стратегия в отношении непрофильных активов,  рассказывает аналитик агентства S&P Анастасия Турдыева. Владельцы банка признавали, что объем непрофильных активов на балансе банка существенный, но, скорее всего, они не хотели фиксировать большие убытки. Ими велась работа по дофинансированию и повышению операционных показателей непрофильных активов, чтобы потом реализовать их по более привлекательной цене.

«Временная администрация, возможно, оценив портфель непрофильных активов, пришла к выводу, что сохранение этих объектов на балансе банка нецелесообразно, так как это оказывает давление на капитализацию банка и требует дополнительного создания резервов», — поясняет эксперт.

С ней соглашается старший директор, руководитель Группы банковских рейтингов АКРА Кирилл Лукашук.  «Логично, что временная администрация Бинбанка пытается повысить ликвидность баланса банка путем продажи некоторых непрофильных активов. Однако дисконт при реализации этих объектов может быть довольно серьезным, поскольку эта продажа, судя по всему, является вынужденной. Экономическая выгода от этих сделок неочевидна», — предупреждает он.

Руководитель банковских рейтингов «Эксперт РА» Станислав Волков уточняет, что средства, вырученные от продажи объектов недвижимости заемщиков Бинбанка, могут быть направлены на снижение их долговой нагрузки. «Бинбанк сейчас заинтересован в том, чтобы сократить кредитный портфель, снизить свои показатели концентрации рисков на крупных заемщиках и вернуть дорогие привлеченные средства», — говорит аналитик.

Деньги для банка

В конце августа агентство Reuters сообщило со ссылкой на свои источники, что группа «Сафмар» миллиардеров Микаила Шишханова и Михаила Гуцериева продает БЦ Dominion Tower в составе пакета активов на $400 млн в целях поддержки Бинбанка, также входившего в группу. Этот бизнес-центр был самым дорогим из объектов, выставленных на продажу,  —  2,2 млрд рублей. Представитель «Сафмара», впрочем, тогда заявил агентству, что группа давно хотела избавиться от непрофильных активов и не собирается продавать их с дисконтом.

По данным РБК, «Сафмар» получила Dominion Tower за долги МДМ-банку, который впоследствии был присоединен к Бинбанку. Первый собственник бизнес-центра, компания «ДоминионМ», оценивал стоимость строительства здания в 2,3 млрд рублей. По оценкам директора департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алан Балоев, озвученным в апреле этого года, рыночная стоимость Dominion Tower не превышает 2–2,5 млрд руб.

В ходе пресс-конференции 21 сентября зампред ЦБ Василий Поздышев заявил, что одним из условий санации является передача в Бинбанк промышленных активов группы «Сафмар» миллиардеров Микаила Шишханова и Михаила Гуцериева, не обремененных залогами в других банков. Банк России оценил предварительные расходы на докапитализацию Бинбанка в 250-350 млрд рублей.