Вспомнить бедного студента. Зачем инвесторы вкладывают миллиарды долларов в общежития
Жилье для учащихся, сравнительно новый для массового рынка сегмент коммерческой недвижимости, которым интересовались Михаил Фридман и Андрей Молчанов, продолжает бить рекорды. В прошлом году он собрал $15,9 млрд, в этом уже $16,3 млрд, следует из исследования международной компании Knight Frank. В 2008 году весь рынок студенческого жилья оценивался в $2,5 млрд (а в кризисном 2009 году упал вообще до менее $1 млрд), но начиная с 2014 года уверенно растет.
Большая часть инвестиций приходится на студенческое жилье (purpose-built student accommodation, PBSA), расположенное в США (57%) и Великобритании (27%). На третьем месте с большим отрывом идет Германия (4%). В жилье для студентов в Англии инвестировала компания LetterOne миллиардеров Михаила Фридмана, Германа Хана и Алексея Кузьмичева, а подразделение группы ЛСР миллиардера Андрея Молчанова реализовала минимум один такой проект в Германии.
«В настоящее время студенческое жилье уходит от концепта устаревших общежитий к благоустроенному автономному пространству, — говорит управляющий партнер Knight Frank в России Алексей Новиков. — Чаще всего оно представляет собой студию или квартиру для одного человека, обеспеченную всеми минимальными удобствами для комфортного проживания, при этом в рамках проектов предусматриваются отдельные помещения для общения студентов и совместных занятий». Несмотря на это, портфолио активов в этой сфере все еще измеряется в койко-местах (beds).
Основная причина роста инвестиций в общежития — мировой рост среднего класса и мобильности населения, считают аналитики Knight Frank. По данным ОЭСР, за последние три года количество студентов, обучающихся за рубежом, выросло на 23%, сейчас их 5 млн, а к 2025 году будет 8 млн. За пределами своей страны образование получают уже 800 000 китайских студентов и 255 000 студентов из Индии (27% и 8% всех обучающихся за рубежом).
Куда едут студенты?
США — 26%
Великобритания — 12%
Австралия — 8%
Россия — 6%
Германия — 5%
Франция — 5%
Другие — 38%
Остров обучения
Строительство специализированного жилья для студентов недалеко от ведущих вузов — быстро развивающийся сегмент коммерческой недвижимости. Несмотря на то, что студенты, как правило, не платят за аренду дорого, таким апартаментам обеспечен гарантированный спрос. Это важно для институциональных инвесторов и фондов прямых инвестиций, которые стремятся застраховаться от рисков на домашних рынках. По данным Knight Frank, в последние три года 40% инвестиций, сделанных в строительство общежитий в мире, приходит из-за рубежа. Например, инвесторы из США вложили в новые проекты PBSA на территории своей страны $21 млрд за последние три года, а иностранцы — $6,3 млрд. В Великобритании же домашние инвестиции составили $4,8 млрд, а трансграничные — $8,4 млрд.
Крупнейший в Европе рынок жилья для студентов — Великобритания. Стоимость всей недвижимости этого сегмента в государстве оценивается в $65 млрд. Каждый год вводится около 25 000 новых койко-мест в PBSA, и все равно студентов втрое больше, чем мест в общежитиях. В 2012 году в английские вузы поступило около 60 000 иностранных студентов, в 2018 году — больше 73 000. В разных частях страны власти проводят разную политику: например, в Манчестере до недавнего времени строительство новых объектов PBSA было ограничено, а в Эдинбурге, где спрос со стороны студентов четырех университетов давит на рынок жилья, городской совет постановил, что общежитий требуется больше, сказано в исследовании Knight Frank.19% всех студентов вузов Британии — иностранцы, и эта доля продолжает расти. Пик инвестиций в недвижимость для студентов Великобритании пришелся на 2015 год — тогда было вложено $7 млрд (в 2018 году $3,8 млрд).
В 2015 году LetterOne Михаила Фридмана, Германа Хана и Алексея Кузьмичева инвестировала 670 млн фунтов (около $1 млрд) в покупку студенческого жилья под управлением компании Pure Student Living. Портфолио включало несколько объектов в Лондоне. Поработав над развитием активов, в 2017 году L1 продал их институциональному инвестору в студенческое жилье компании IQ Student Accomodation за 880 млн фунтов ($1,2 млрд по курсу на декабрь 2017 года). IQ Student Accomodation, созданная Goldman Sachs и Wellcome Trust, в годовом отчете привела данные, что купленный портфель состоит из 11 объектов на 3653 койко-мест и за 9 месяцев 2018 года он принес 34,8 млн (больше $45 млн) фунтов выручки.
Мест нет
Сравнительно доступной альтернативой США и Великобритании для иностранных студентов становятся европейские вузы, сказано в исследовании Knight Frank. В них растет количество англоязычных программ, а стоимость обучения не такая высокая.
«В течение последних трех лет вплоть до 2018 года число студентов в Берлине, Мадриде и Париже росло в среднем на 2,5% в год, и строительство PBSA не соответствовало заданным темпам, — считают аналитики Knight Frank. — Учитывая текущие тенденции, только в этих трех городах к 2021 году недостаток койко-мест для студентов превысит 100 000».
Группа ЛСР Андрея Молчанова имеет подразделение в Мюнхене. «Вдруг было замечено такое окно возможностей: студентов в Мюнхене больше 100 000, а с государственными общежитиями — полный швах, — говорил в интервью корпоративному изданию руководитель европейского подразделения Дмитрий Гончаров. — Поэтому появился смысл строить частные. По сути, это некая гостиница, заселиться в которую можно лишь по предъявлению студенческого билета». LSR Europe построила в Мюнхене комплекс для студентов Campus Viva площадью 10 800 кв. м, в каждой квартире — собственная ванная комната и мини-кухня, а еще общие кухни и сауны. Позже LSR продала проект специализированному инвестору.
Авторы исследования Knight Frank проанализировали обеспеченность разных европейских городов койко-местами для студентов. В Порту и Лиссабоне на одно место приходится 28 и 25 студентов соответственно, в Париже — 19, в Мадриде — 18, Вене — 9, Копенгагене — 8, Праге — 4.
Несмотря на то, что приезжие из Китая и Индии составляют существенную часть абитуриентов мировых университетов, дома им тоже есть где учиться. За последние три года количество азиатских вузов в топ-200 выросло на 47%. В Китае количество студентов выросло на 35% за последние пять лет. В индийском Джайпуре 85% студентов — приезжие из других штатов, нуждающиеся в жилье. По прогнозам аналитиков Knight Frank, уже скоро университеты с тихоокеанского побережья Азии составят серьезную конкуренцию европейским и американским в борьбе за студентов. «Так как качество образования растет по всему миру, — резюмирует исследование, — сложность будет не только в том, чтобы привлечь таланты из-за рубежа, но и в том, чтобы удержать их в своей стране. В связи с этим возможности появляются как для инвесторов в PBSA, так и для операторов».